# Projecta GmbH — Vollständige Wissens-Sammlung für AI-Crawler > Dieses Dokument enthält den vollständigen redaktionellen Corpus der Projecta-GmbH-Website (https://projecta.immo) in maschinenlesbarer Form. Es richtet sich an AI-Crawler von ChatGPT, Perplexity, Claude.ai, Gemini, Bing CoPilot, You.com und vergleichbaren Diensten. Menschliche Leser finden die gleichen Inhalte besser strukturiert in den jeweiligen Einzelseiten unter https://projecta.immo. Inhalt: NAP-Daten und Organisationsprofil, drei regionale Service-Area-Seiten (Bonn, Köln, Rhein-Sieg-Kreis), ein Ratgeber (Verwalterwechsel nach § 26 WEG), 24 WEG-Glossar-Begriffe mit Kurzdefinition, und 103 WEG-News-Artikel als Volltext (Rechtsprechungs-Aufbereitung durch Massimo Füllbeck, Fachautor und BVI-Funktionär). Sortierung der Artikel: neueste zuerst. Generiert zur Build-Zeit, Aktualisierungsstand siehe Fußbereich. ## Organisation - Name: Projecta GmbH Immobilienverwaltung - Kurzform: Projecta - Claim: Leben, Wohnen, Wohlfühlen. Seit 1981. - Gegründet: 1981 - Bestehen am Markt: 45 Jahre - Mitarbeiter (fest): 13 - Verwaltete Wohn- und Gewerbeeinheiten: rund 3500+ - Verwaltete Liegenschaften: rund 100+ - Anschrift: Hauptstraße 25, 53757 Sankt Augustin, Deutschland - Telefon: 02241-3992-0 - Fax: +49 2241 3992-11 - E-Mail: info@projecta.immo - Web: https://projecta.immo - Kundenportal: https://portal.projecta.immo - Vertrieb (Verkauf): https://projecta-immobilien.de - Geo-Koordinaten: 50.77133, 7.21158 (Google Business Profile Pin) - Bürozeiten: Montag bis Donnerstag 09:00 bis 16:00 Uhr, Freitag 09:00 bis 14:00 Uhr - Verwaltungsgebiet (areaServed): Sankt Augustin, Bonn, Köln, Rhein-Sieg-Kreis, Siegburg, Troisdorf, Hennef, Königswinter, Niederkassel, Lohmar, Rheinbach, Bad Honnef - Qualitätsmanagement: zertifiziert nach DIN EN ISO 9001 durch TÜV Rheinland, jährliche Überwachungsaudits - Mitgliedschaft: BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. - Kerngeschäft: WEG-Verwaltung (Wohnungseigentümergemeinschaften), Sondereigentumsverwaltung (SEV), Mietverwaltung, Immobilienbewertung und Immobilienverkauf (über Projecta Immobilien Vertriebsgesellschaft mbH) ## Service-Areas Dedizierte Stadt- bzw. Kreis-Seiten beschreiben die regionale Schwerpunkt-Tätigkeit. Inhalte sind als Eigentexte rekonstruiert aus den Stadt-Pages und vereinfachen die Crawler-Aufnahme. ### Hausverwaltung Bonn URL: https://projecta.immo/hausverwaltung-bonn/ Rund 90 Wohn- und Gewerbeobjekte in Bonn stehen in der Verwaltung der Projecta GmbH, vom Sechs-Parteien-Haus in Endenich bis zur großen Wohnanlage in Tannenbusch. Als Hausverwaltung deckt Projecta alle drei Verwaltungsarten ab: WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, Mietverwaltung für komplette Mietshäuser und Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Eigentumswohnungen. Der Bestand verteilt sich über alle vier Bonner Stadtbezirke, darunter Bonn-Zentrum, Bad Godesberg, Beuel, Hardtberg, Endenich, Poppelsdorf, Tannenbusch, Kessenich und Mehlem. Eigentümerversammlungen finden auf Wunsch in Bonn statt, der 24/7-Notdienst arbeitet mit festen Handwerkspartnern im Stadtgebiet. ### Hausverwaltung Sankt Augustin URL: https://projecta.immo/hausverwaltung-sankt-augustin/ Sankt Augustin ist der Firmensitz der Projecta GmbH, das Büro liegt seit 1981 an der Hauptstraße 25 mitten im Stadtgebiet. Über 40 Objekte werden aktuell zwischen Mülldorf und Birlinghoven verwaltet, verteilt über alle Ortsteile: Mülldorf, Menden, Hangelar, Niederpleis, Ort, Buisdorf, Meindorf und Birlinghoven. Besonderheiten des Standorts: konstante Mietnachfrage durch die Hochschule Bonn-Rhein-Sieg, junge Eigentümergemeinschaften aus Neubaugebieten und kurze Wege für Ortstermine. Auch kleine Eigentümergemeinschaften ab vier Einheiten werden ausdrücklich übernommen. Belegprüfungen und Beiratsgespräche finden direkt im Büro statt. ### Immobilienverwaltung Bonn URL: https://projecta.immo/immobilienverwaltung-bonn/ Immobilienverwaltung für Vermieter und Kapitalanleger in Bonn: Mietverwaltung kompletter Mehrfamilienhäuser (Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnung, Mietanpassungen nach Bonner Mietspiegel, Forderungsmanagement), Sondereigentumsverwaltung für einzelne vermietete Eigentumswohnungen und Verwaltung gemischt genutzter Objekte mit Gewerbeeinheiten inklusive gewerblicher Nebenkostenabrechnung mit Umsatzsteuer-Ausweis und Indexmiet-Überwachung. Typische Mandate: geerbte Mehrfamilienhäuser, vermietete Eigentumswohnungen als Altersvorsorge, Zinshaus-Portfolios auswärtiger Anleger. Alle Unterlagen stehen digital im Kundenportal bereit. ### WEG-Verwaltung Bonn URL: https://projecta.immo/weg-verwaltung-bonn/ Aus Sankt Augustin betreut Projecta seit 45 Jahren Eigentümergemeinschaften und Mietobjekte in Bonn. Die Distanz zur Bundesstadt von rund 15 Minuten über die A560 erlaubt kurze Reaktionszeiten bei Eigentümerversammlungen, Belegprüfungen mit dem Verwaltungsbeirat und Vor-Ort-Terminen. Der Bonner Wohnungsmarkt ist geprägt von Nachkriegsbestand, Wohnblöcken der 60er und 70er Jahre und modernem Neubau in den Konversionsflächen des ehemaligen Regierungsviertels. Typische WEGs in Bonn haben 8 bis 30 Einheiten. Stadtteil-Schwerpunkte: Bonn-Zentrum (Gründerzeit plus Nachkriegs-Lückenschluss), Bad Godesberg (Diplomaten-Bestand plus 60er-Jahre-Lagen), Beuel (rechtsrheinisch, gemischter Bestand), Hardtberg (70er- und 80er-Wohnblöcke, große Anlagen), Endenich und Poppelsdorf (Studentennähe plus WEGs), Plittersdorf (Rhein-Nähe, Hochwasser-Thema relevant), Tannenbusch (Großwohnsiedlung), Friesdorf und Mehlem (Hanglagen, Bestandspflege). Lokale Themen mit besonderer Kompetenz: Hochwasserschutz am Rhein (Plittersdorf, Beuel-Limperich, Innenstadt-Tiefgaragen, Versicherungs-Konstellationen für Elementarschäden, Notfall-Routinen bei Pegelständen über NN plus 8,50 m), Denkmal-Bestand in Godesberg (Abstimmung mit dem Amt für Denkmalpflege bei energetischer Sanierung, Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen nach § 20 WEG), Bonner Mietspiegel und Hausgeld-Kalibrierung für SEV-Mandate. Leistungen für Bonner WEGs: vollständige WEG-Verwaltung nach §§ 26 und 27 WEG, Sondereigentumsverwaltung (SEV), Eigentümerversammlungen vor Ort in Bonn, Jahresabrechnung inkl. § 35a EStG-Bescheinigung, 24/7-Notdienst, Belegprüfung mit dem Verwaltungsbeirat, Versicherungs- und Schadenabwicklung, Beschlussvorbereitung für energetische Sanierung. ### WEG-Verwaltung Köln URL: https://projecta.immo/weg-verwaltung-koeln/ Köln ist mit über 1,1 Millionen Einwohnern die größte Stadt im Rheinland und einer der dynamischsten Wohnungsmärkte Deutschlands. Projecta verwaltet aus Sankt Augustin Eigentümergemeinschaften im gesamten Stadtgebiet, die Anbindung über A59 und A560 bringt die Verwaltung innerhalb von 25 Minuten in jeden Stadtteil. Der Bestand ist außerordentlich heterogen, von denkmalgeschützten Gründerzeit-Häusern in Sülz und Lindenthal über Nachkriegsbau in Mülheim und Ehrenfeld bis zum Neubau in Rodenkirchen-Süd. Hausgeld-Kalkulation und Rücklagen-Strategie werden je nach Bautyp und Standort kalibriert. Bezirks- und Veedel-Schwerpunkte: Innenstadt (Altstadt, Neustadt-Nord/Süd, Deutz), Lindenthal (Sülz, Klettenberg, Junkersdorf), Rodenkirchen (Neubau-Bestand, Rhein-Lagen), Ehrenfeld (Gründerzeit plus Konversion), Nippes (Mauenheim, Bilderstöckchen), Mülheim (Holweide, Buchforst, Stammheim), Porz (Gremberghoven, Wahn, Eil), Kalk (Vingst, Höhenberg, Brück). Besondere lokale Kompetenz: Milieuschutz-Satzungen (Kalk, Ehrenfeld, Mülheim) mit notwendiger Abstimmung von WEG-Modernisierungs-Beschlüssen mit der Stadtverwaltung, Denkmalbestand im Linksrheinischen (Sülz, Klettenberg, Marienburg) mit Genehmigungspflicht der Denkmalbehörde bei baulichen Veränderungen nach § 20 WEG, Rhein-Pegel und Tiefgaragen-Hochwasserschutz in Rodenkirchen-Süd, Porz und Mülheim am Rhein einschließlich Schott-Anlagen-Anbieter und Versicherungs-Sonderbedingungen. Leistungen für Kölner WEGs: WEG-Verwaltung nach §§ 26 und 27 WEG (Bestellung und Wechsel), Sondereigentumsverwaltung (SEV), Eigentümerversammlungen vor Ort, Hausgeldabrechnung und § 35a EStG-Bescheinigung, 24/7-Notdienst, Belegprüfung mit dem Verwaltungsbeirat, Beschlussvorbereitung bei Milieuschutz, Denkmalrecht und energetischer Sanierung, Schadenabwicklung mit allen gängigen Gebäudeversicherern. ### WEG-Verwaltung Rhein-Sieg-Kreis URL: https://projecta.immo/weg-verwaltung-rhein-sieg-kreis/ Der Rhein-Sieg-Kreis ist seit der Gründung 1981 der Heimatmarkt von Projecta. Mit Sitz in Sankt Augustin ist die Verwaltung geografisch mittendrin, die Wege zu Eigentümerversammlungen in Siegburg, Troisdorf, Hennef oder Königswinter dauern selten mehr als 20 Minuten. Im Kreisgebiet werden rund 3.500 Wohneinheiten in rund 100 Liegenschaften betreut. Der Bestand unterscheidet sich strukturell deutlich von Bonn oder Köln: kleinere Eigentümergemeinschaften (typisch 6 bis 16 Einheiten), höhere Eigentumsquote, viel Reihenhaus- und Doppelhaus-WEGs aus den 80er und 90er Jahren plus moderne Neubau-Anlagen in den Pendler-Gemeinden mit S-Bahn-Anschluss nach Bonn und Köln. Städte und Gemeinden mit Schwerpunkt: Sankt Augustin (Sitz, Hangelar, Niederpleis, Menden), Siegburg (Kreisstadt, Brückberg, Stallberg, Wolsdorf), Troisdorf (Spich, Sieglar, Bergheim, Eschmar), Hennef Sieg (Stadtkern, Geistingen, Uckerath), Niederkassel (Lülsdorf, Mondorf, Ranzel, Rheidt), Königswinter (Bergregion, Oberpleis, Heisterbacherrott), Bornheim (Vorgebirge, Roisdorf, Sechtem), Lohmar und Rheinbach (Sieg- und Voreifel). Regionale Eigenheiten: kurze Wege und langjährige Zusammenarbeit mit lokalen Klempnern, Elektrikern und Bauunternehmern mit bekannten Kostenstrukturen, vertrauter Umgang mit den Bauämtern (Kreis-Bauamt, Stadt Siegburg), Hochwasserschutz an Sieg und Pleis nach den Lagen 2021 (Risikozonen Hennef, Eitorf, Troisdorf-Sieglar, regelmäßige Prüfung der Elementarschadendeckung). Leistungsspektrum: WEG-Verwaltung (von der ETV bis zur Beschlussumsetzung), Sondereigentumsverwaltung (SEV), Mietenverwaltung für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte, Jahresabrechnung mit § 35a EStG-Bescheinigung, 24/7-Notdienst kreisweit, Belegprüfung mit Verwaltungsbeirat, Beschlussvorbereitung energetische Sanierung, Immobilienbewertung über Projecta Immobilien Vertriebsgesellschaft. ## Ratgeber ### WEG-Verwalter wechseln, Schritt für Schritt URL: https://projecta.immo/ratgeber/weg-verwalter-wechseln/ Der Wechsel der WEG-Verwaltung ist seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) deutlich einfacher: ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung reicht nach § 26 Abs. 1 WEG, eine Begründung ist nicht erforderlich. Der Ratgeber beschreibt den praktischen Ablauf in sieben Schritten: 1. Bestandsaufnahme und Marktvergleich: Verwaltervertrag mit Laufzeit, Kündigungsfrist und Sonderkündigungsgründen prüfen; zwei bis drei Vergleichsangebote aus dem Einzugsgebiet einholen. 2. Beirat einbeziehen und Tagesordnung vorbereiten: Der Wechsel kommt als TOP auf die nächste Eigentümerversammlung, jeder Eigentümer kann die Aufnahme verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Zwei Beschlüsse: Abberufung und Bestellung des neuen Verwalters samt Verwaltervertrag. 3. Eigentümerversammlung einberufen: Mindestens drei Wochen vor der Versammlung in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG), mit Tagesordnung, Beschlussvorlagen, Mustervertrag und Honorarstaffel. 4. Abberufungs- und Bestellungsbeschluss fassen: Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), Begründung seit WEMoG nicht erforderlich. Abberufung und Neubestellung idealerweise in derselben Versammlung, damit keine Verwaltungslücke entsteht. 5. Neuen Verwaltervertrag schließen: Parallel zur Bestellung. Erstbestellung max. drei Jahre, Wiederbestellung max. fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Vergütung, Sonderhonorare und Kündigungsregelungen schriftlich fixieren. 6. Übernahme organisieren: Typischerweise zum nächsten Monatsersten. Bankvollmachten umstellen, Dauerschuldverhältnisse (Wartung, Versicherungen) bleiben bestehen mit neuem Verwalter als Vertragspartner-Vertreter, SEPA-Mandate neu ausstellen. 7. Unterlagen, Beschluss-Sammlung und Eigentümerliste übergeben: Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), Verträge, Versicherungen, Hausgeldabrechnungen, Belegsammlung, Eigentümerliste, Konto-Salden, Schadenakten. Vollständigkeitsprüfung in den ersten Wochen nach Übernahme. Rechtsgrundlagen: § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters), § 24 WEG (Einberufung der Versammlung, TOP-Recht), § 25 WEG (Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit). Bestelldauer max. fünf Jahre, Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Eine längere Auslauffrist ist unwirksam, der neue Verwalter kann parallel bestellt werden. ## WEG-Glossar Das Glossar definiert die wichtigsten Begriffe des Wohnungseigentumsrechts. 24 Einträge mit Kurzdefinition. Die vollständige Definition (300+ Wörter pro Begriff, mit gesetzlicher Grundlage, Praxis-Anwendung und Cross-Links zu verwandten Begriffen und WEG-News-Kategorien) liegt unter der jeweiligen Detail-URL. Index: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/ ### Anfechtungsklage URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/anfechtungsklage/ Gesetzliche Grundlage: § 44 WEG Klage eines Wohnungseigentümers gegen einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss. Muss binnen eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden. ### Bauliche Veränderung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/bauliche-veraenderung/ Gesetzliche Grundlage: § 20 WEG Über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehende Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die das äußere oder konstruktive Erscheinungsbild dauerhaft verändert. ### Beschlussfähigkeit URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/beschlussfaehigkeit/ Die rechtliche Voraussetzung dafür, dass eine Eigentümerversammlung wirksame Beschlüsse fassen kann. Seit der WEG-Reform 2020 unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer immer gegeben. ### Beschlusssammlung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/beschlusssammlung/ Gesetzliche Grundlage: § 24 Abs. 7 WEG Vom Verwalter zu führendes Verzeichnis aller in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, Umlaufbeschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen seit dem 01.07.2007. ### Eigentümerversammlung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/eigentuemerversammlung/ Gesetzliche Grundlage: § 24 WEG Versammlung aller Wohnungseigentümer und höchstes Beschlussorgan der Gemeinschaft. Wird in der Regel einmal jährlich vom Verwalter einberufen. ### Einberufung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/einberufung/ Gesetzliche Grundlage: § 24 Abs. 4 WEG Förmliche Ladung aller Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter. Muss in Textform und spätestens drei Wochen vor dem Termin erfolgen. ### Erhaltungsmaßnahme URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/erhaltungsmassnahme/ Gesetzliche Grundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG Synonyme: Instandhaltung, Instandsetzung Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Zustands dienen. Umfasst sowohl Instandhaltung (laufende Pflege) als auch Instandsetzung (Wiederherstellung nach Schäden). ### Gemeinschaftseigentum URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/gemeinschaftseigentum/ Gesetzliche Grundlage: § 1 Abs. 5 WEG Alle Bauteile und Anlagen eines Wohnungseigentumsobjekts, die nicht im Sondereigentum stehen. Sie gehören allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach Bruchteilen. ### Hausgeld URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/hausgeld/ Synonyme: Wohngeld, Wohnlasten Monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten. ### Hausordnung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/hausordnung/ Gesetzliche Grundlage: § 19 Abs. 1 WEG Regelwerk der Wohnungseigentümergemeinschaft zum geordneten Zusammenleben im Haus. Wird per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung beschlossen. ### Instandhaltungsrücklage URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/instandhaltungsruecklage/ Gesetzliche Grundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Synonyme: Erhaltungsrücklage, Rücklage Ansparbetrag der Wohnungseigentümergemeinschaft für zukünftige Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Seit der WEG-Reform 2020 offiziell Erhaltungsrücklage genannt. ### Jahresabrechnung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/jahresabrechnung/ Gesetzliche Grundlage: § 28 Abs. 2 WEG Vom Verwalter zu erstellende kalenderjährliche Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. ### Mehrheitsbeschluss URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/mehrheitsbeschluss/ Gesetzliche Grundlage: § 25 WEG Beschluss der Eigentümerversammlung, der mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst wird. Seit der WEG-Reform 2020 der gesetzliche Regelfall für nahezu alle Beschlussgegenstände. ### Sondereigentum URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/sondereigentum/ Gesetzliche Grundlage: § 5 WEG Eigentum an der einzelnen Wohnung beziehungsweise an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Hauses, kombiniert mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. ### Sondereigentumsverwaltung (SEV) URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/sondereigentumsverwaltung/ Synonyme: SEV, Mietverwaltung von Eigentumswohnungen Verwaltung einer einzelnen, in der Regel vermieteten Eigentumswohnung im Auftrag des Sondereigentümers. Abgegrenzt zur WEG-Verwaltung, die das Gemeinschaftseigentum verwaltet. ### Sonderumlage URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/sonderumlage/ Zusätzlicher Zahlungsbeitrag der Wohnungseigentümer über die regulären Hausgeldzahlungen hinaus, der durch Mehrheitsbeschluss beschlossen wird. ### Stimmrecht URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/stimmrecht/ Gesetzliche Grundlage: § 25 Abs. 2 WEG Synonyme: Stimmrechtsprinzip Recht jedes Wohnungseigentümers, in der Eigentümerversammlung über die zu fassenden Beschlüsse abzustimmen. Die Gewichtung folgt einem von drei Prinzipien: Kopf-, Wert- oder Objektprinzip. ### Teilungserklärung URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/teilungserklaerung/ Gesetzliche Grundlage: § 8 WEG Synonyme: Aufteilungserklärung Notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. ### Verwaltervertrag URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/verwaltervertrag/ Gesetzliche Grundlage: § 26 WEG Schuldrechtlicher Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter, der die Modalitäten der Verwaltungstätigkeit regelt. ### Verwaltungsbeirat URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/verwaltungsbeirat/ Gesetzliche Grundlage: § 29 WEG Synonyme: Beirat, WEG-Beirat Aus der Mitte der Wohnungseigentümer gewähltes Gremium, das den Verwalter unterstützt und überwacht. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Größe frei wählbar. ### WEG-Reform 2020 (WEMoG) URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/weg-reform-2020/ Synonyme: WEMoG, Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Umfassende Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit 01.12.2020. ### Wirtschaftsplan URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/wirtschaftsplan/ Gesetzliche Grundlage: § 28 Abs. 1 WEG Vom Verwalter erstellter Plan über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im kommenden Wirtschaftsjahr. Bildet die Grundlage für die Hausgeld-Vorauszahlungen. ### Wohnungseigentumsgesetz (WEG) URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/wohnungseigentumsgesetz/ Gesetzliche Grundlage: WEG Synonyme: WEG, WEG-Gesetz Bundesgesetz vom 15. März 1951, das die Rechtsverhältnisse innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften regelt. Zuletzt umfassend reformiert durch das WEMoG vom 01.12.2020. ### Zertifizierter Verwalter URL: https://projecta.immo/ratgeber/glossar/zertifizierter-verwalter/ Gesetzliche Grundlage: § 26a WEG Durch die WEG-Reform 2020 eingeführte berufliche Qualifikation für WEG-Verwalter. Nachweis durch IHK-Prüfung; Pflicht ab 30.11.2024 für Neubestellungen. ## WEG-News-Artikel (vollständig) Die folgenden 103 Artikel sind die redaktionelle Aufbereitung aktueller WEG-Rechtsprechung durch Massimo Füllbeck (Fachautor, BVI-Funktionär, Dozent an der EBZ Bochum, Co-Autor des Haufe-Buchs „Praxisfälle für WEG-Verwalter"). Sie zitieren konkrete Aktenzeichen von BGH, OLG, LG, AG und BFH und sind als belastbare Quellen für aktuelles Wohnungseigentumsrecht in Deutschland zitierbar. Sortierung: neueste zuerst (Slug absteigend). ### Vorkaufsrecht des Mieters auch bei Umwandlung in Teileigentum URL: https://projecta.immo/weg-news/250625-wegnews-vorkaufsrecht-te/ Datum: 29. Juni 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil v. 21.5.2025, VIII ZR 201/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/250625-wegnews-vorkaufsrecht-te.pdf Der BGH hat entschieden, dass Mietern analog § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn ihre zu Wohnzwecken genutzte Einheit in Teileigentum umgewandelt und verkauft wird. Die zweimonatige … **Volltext:** Vorkaufsrecht auch bei Umwandlung in Teileigentum? In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird. Der Fall: Der Kläger mietete seit 2006 eine zu Wohnzwecken genutzte Einheit in einem Mehrparteienhaus. Der Eigentümer wandelte diese Einheit jedoch nicht in Wohnungsei-gentum, sondern in Teileigentum um. Kurz darauf veräußerte er das Haus, darunter auch die Einheit des Mieters, an eine GmbH. Der Mieter wurde über den Verkauf informiert und machte sein Vorkaufsrecht über ein Jahr später geltend. Der ursprüngliche Eigentümer hatte zwischenzeitlich bereits an einen Dritten weiterverkauft. Das Problem: Das Gesetz gewährt Mietern ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), wenn ihre Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird. Im vorliegenden Fall wurde jedoch Teileigentum begründet, eine rechtlich andere Kategorie, üblicherweise für Gewerberäume vorgesehen. Fraglich war, ob das Vorkaufsrecht auch in einem solchen Fall greift. Zudem war strittig, ob der Mieter sein Recht überhaupt rechtzeitig ausgeübt hatte. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH entschied, dass auch bei einer Umwandlung in Teileigentum, wenn die Nutzung weiterhin zu Wohnzwecken erfolgt, ein Vorkaufsrecht des Mieters analog § 577 Abs. 1 BGB besteht. Es liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, die durch analoge Anwendung geschlossen wird. Allerdings hatte der Mieter sein Vorkaufsrecht verspätet ausgeübt. Die gesetzliche Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Verkaufs ist eine Ausschlussfrist, sie kann nicht verlängert oder durch eine spätere Einwilligung des Verkäufers reaktiviert werden. Somit war das Vorkaufsrecht verfallen und der Schadensersatzanspruch unbegründet. Praxis-Tipp: Verwalter und Eigentümer sollten Mietern bei Umwandlung und Verkauf von zu Wohnzwecken genutzten Einheiten, auch bei Teileigentum, stets rechtzeitig Mitteilung über deren Vorkaufsrecht machen. Mieter müssen hingegen streng auf die zweimonatige Ausübungsfrist achten. Eine verspätete Ausübung führt unwiderruflich zum Verlust des Vorkaufsrechts, selbst bei entgegenkommender Haltung des Ver-käufers. ### BGH: Umsatzsteuer in WEG-Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete URL: https://projecta.immo/weg-news/250625-wegnews-umsatzsteuer/ Datum: 29. Juni 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 15. Januar 2025 - XII ZR 29/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/250625-wegnews-umsatzsteuer.pdf Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter von Sondereigentum in einer WEG die Bruttobeträge aus der WEG-Jahresabrechnung nicht von enthaltenen Umsatzsteueranteilen bereinigen muss, wenn die WEG … **Volltext:** Ausweis der Umsatzsteuer in der Jahres- bzw. Betriebskostenabrechnung? a) Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (...). b) Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (...). c) Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung um-lagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat. r Fall: Die Die Klägerin ist Mieterin in einer Teileigentumseinheit (Frisör). Mit Betriebskostenabrechnung rechnete die Beklagte gegenüber der Klägerin über die Betriebskosten im Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018 unter Berücksichtigung der von dieser geleisteten Netto-Nebenkostenvorauszahlungen ab. Dabei legte sie die Beträge zugrunde, die die WEG, die nicht zur Regelbesteuerung optiert hat, durch ihre Immobilienverwaltung abgerechnet hatte und die sich auf insgesamt 5.609,91 € beliefen. In den in der Jahresabrechnung 2018 aufgeführten Beträgen für die Positionen „Oberflächenwasser“, „Strom“, „Aufzug“, „Heizung/Wasser“ und „Hausmeister/Reinigung“ war die Umsatzsteuer eingeschlossen. Bei den übrigen Positionen „Versicherungen“, „Müll“, und „Grundsteuer“ handelt es sich um nicht umsatzsteuerpflichtige Leistungen. Die Klägerin bezahlte an die Beklagte den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 963,79 € (inklusive Umsatzsteuer in Höhe von 153,88 €). Die Klägerin argumentiert, dass die umsatzsteuerpflichtigen Betriebskosten vor der Abrechnung um die darin enthaltene Umsatzsteuer bereinigt hätten werden müssen, und verlangt daher eine Rückzahlung von über 730 Euro. Sowohl die Klage als auch die zugelassene Revision blieben jedoch erfolglos. Die Entscheidung des Gerichts: Das Grundsätzlich können die Parteien eines Gewerberaummietvertrags, wie hier geschehen, vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten trägt. Daraus ergibt sich jedoch keine Verpflichtung für den Vermieter, bei der Abrechnung Bruttobeträge aus der WEG-Abrechnung von enthaltenen Umsatzsteueranteilen zu bereinigen, wenn diese selbst keine Umsatzsteuer ausweist. Nach der mietvertraglichen Vereinbarung ist die Umsatzsteuer auf die gesamte Leistung zu berechnen. Dabei ist es irrelevant, ob einzelne Positionen in der Jahresabrechnung steuerfrei, nicht steuerbar oder einem reduzierten Steuersatz unterliegen. Es ist durchgängig der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 % anzuwenden. Eine Verpflichtung zur Herausrechnung der enthaltenen Umsatzsteuer bestünde nur dann, wenn der Vermieter selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt wäre. Dies ist jedoch ausgeschlossen, da die GdWE ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat und somit keine Rechnungen mit Umsatzsteuerausweis stellt. Wenn der Sondereigentümer von der GdWE Bruttobeträge erhält, stellen diese seinen tatsächlichen Aufwand dar. Diese Kosten kann er gemäß Mietvertrag unter Einrechnung der gesetzlich vorgesehenen Umsatzsteuer an die Mieterin weiterreichen. Ein Anspruch auf Rückzahlung entfällt somit. Praxis-Tipp: Die Entscheidugn ist auch für Immobilienverwalter*in relevant, wenn Sie die Sondereigentumsverwaltung einer Teileigentumseinheit übernommen haben. ### BGH: Fristlose Kündigung wegen fehlender Bankbürgschaft unzulässig URL: https://projecta.immo/weg-news/250625-wegnews-kuendigung-buergschaft/ Datum: 29. Juni 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 14. Mai 2025 - VIII ZR 256/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/250625-wegnews-k%C3%BCndigung-b%C3%BCrgschaft.pdf Eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit fällt nicht unter den Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB. Der BGH entschied, dass nur der Verzug mit Geldleistungen, nicht mit Bürgschaften, eine … **Volltext:** Fristlose Kündigung wg. fehlender Bankbürgschaft? Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt. Der Fall: Ein Mieter mietete ab Januar 2020 eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass er eine Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft in Höhe von 4.400 € spätestens zur Wohnungsübergabe vorlegen muss. Dies tat er jedoch nicht. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos (§ 569 Abs. 2a BGB) und hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis. Das Problem: Fraglich war, ob ein Vermieter wegen der unterlassenen Übergabe einer Bankbürgschaft fristlos kündigen darf. Nach § 569 Abs. 2a BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit der Mietsicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist. Doch gilt das auch für eine Bankbürgschaft oder nur für Barkautionen? Die Entscheidung: Nein, eine Bankbürgschaft fällt nicht unter § 569 Abs. 2a BGB. Begründung: Der Wortlaut der Norm lässt offen, ob nur Geldleistungen oder auch Bürgschaften gemeint sind. Der Gesetzgeber zielte mit der Vorschrift ausdrücklich auf Zahlungsverzug ab, also auf nicht geleistete Geldsummen (z. B. Barkaution). Eine Bürgschaft ist keine Geldzahlung; sie kann zudem nicht in Teilbeträgen geleistet werden, wie es § 551 Abs. 2 BGB bei Geldleistungen vorsieht. Der Vermieter ist durch sein Zurückbehaltungsrecht ausreichend geschützt, wenn der Mieter die Bürgschaft nicht leistet. Eine Kündigung wegen nicht erbrachter Bürgschaft ist weiterhin über die allgemeine Regelung (§ 543 Abs. 1 BGB) möglich, jedoch unter Einzelfallabwägung. Praxis-Tipp: Vermieter sollten nicht allein auf § 569 Abs. 2a BGB bauen, wenn sie eine Bankbürg-schaft vereinbaren. Stattdessen empfiehlt es sich, eine Barkaution zu verlangen, wenn man sich auf die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 2a BGB stützen will. Bei Nichtleistung einer Bürgschaft bleibt nur der Weg über eine Einzelfallprüfung nach § 543 Abs. 1 BGB, mit höherer Darlegungslast. ### Muss der Absenkungsbeschluss angekündigt werden? URL: https://projecta.immo/weg-news/250625-wegnews-abesenkungsbeschluss/ Datum: 29. Juni 2025 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG München I, Urteil vom 21.03.2024 - 36 S 3331/23 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/250625-wegnews-abesenkungsbeschluss.pdf Das LG München I entschied, dass ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG nichtig ist, wenn er sich nicht auf einen „einzelnen Gegenstand" beschränkt, sondern abstrakt unbekannte … **Volltext:** Muss der Absenkungsbeschluss angekündigt werden? Aus der Einordnung als Sachbeschluss folgt, dass der Absenkungsbeschluss bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG anzukündigen (…) ist, dass er in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen ist und dass er isoliert angefochten werden kann (…). Der Fall: Die Parteien streiten über verschiedene Beschlüsse einer Eigentümerversammlung. Unter anderem ging es um diverse Beschlüsse zu einer umfangreichen Baumaßnahme inkl. Finanzierung am Objekt. Von Bedeutung ist zunächst folgender Beschluss gewesen: TOP 3e): „Für den Fall, dass im Zuge der Beschlussdurchführung zu TOP 3b bis d weitere Entscheidungen zu Auftragsvergabe, Aufgabenstellung, Kosten und Auswahl der Auftragnehmer und eventuell erforderlicher Sonderfachleute, Ausstattung und Gestaltung und Finanzierung erforderlich werden, bestimmen die Eigentümer nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass im Wege von Umlaufbeschlüssen, also ohne Eigentü-merversammlung, mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann.“ Die Kläger begründeten ihre Anfechtung wie folgt: TOP 3e widerspreche auch deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sich die anstehenden Entscheidungen nicht für ein textliches Rundumlaufverfahren ohne Diskussion und Willensbildung in der Versammlung eignen würden, insbesondere da offen sei, ob nur die zustimmenden Eigentümer oder alle Eigentümer oder nur die Wohnungseigentümer bezahlen müssen. Das Problem: Gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Bisher ist allerdings umstritten, ob der sogenannte Absenkungsbeschluss vorher an-gekündigt sein bzw. ob dieser dann auch in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden muss und wie ein konkreter Beschluss aussehen könnte. Die Entscheidung des Gerichts: Der zu TOP 3e) gefasste Beschluss ist nichtig, da er gegen die Mindestanforderungen des § 23 Abs. 3 S. 2 WEG verstößt, so dass die Beschlusskompetenz überschritten ist. Der Beschluss erlaubt eine Vielzahl von Mehrheitsbeschlüssen im schriftlichen Umlaufverfahren zu einem bestimmten Thema, bezieht sich aber nicht mehr auf einen „einzelnen Gegenstand“. Wie der vorliegende Fall zeigt, ist unklar, wo die Grenze zwischen „einzelner Gegenstand“ und abstrakter Regelung zu ziehen ist. Der streitgegenständliche Absenkungsbeschluss erfolgte ausweislich des Wortlauts „für den Fall, dass weitere Entscheidungen erforderlich werden“ für bislang nicht bedachte oder absehbare Gegenstände. Dadurch sollen sämtliche denkbaren Beschlussgegenstände zur Verwirklichung der unter TOP 3b beschlossenen Planung im schriftlichen Umlaufverfahren durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können, was sich auch aus der vorgelegten Tagesordnung ergibt. Im Ergebnis handelt es sich um einen Beschluss, der es erlaubt, abstrakt unbekannte Gegenstände nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG mehrheitlich im schriftlichen Verfahren zu beschließen, so dass die Beschlusskompetenz vorliegend überschritten wurde. Praxis-Tipp: Es bleibt zu hoffen, dass der BGH schnell klären kann, ob der Absenkungsbeschluss mit der regulären Tagesordnung angekündigt werden muss und dies nicht spontan als Geschäftsordnungsbeschluss geschehen kann. ### Kappung einer Scheinzypresse als bauliche Veränderung (WEG) URL: https://projecta.immo/weg-news/1225-wegnews-scheinzypresse-8/ Datum: 29. Dezember 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Hamburg, Urteil vom 14.03.2025 - 318 S 39/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1225-wegnews-scheinzypresse%208.pdf Das LG Hamburg entschied, dass Anpflanzungen zum Gemeinschaftseigentum zählen und deren Veränderung einen WEG-Beschluss erfordert. Ein Wohnungseigentümer ließ während der Abwesenheit des … **Volltext:** Kappung einer Scheinzypresse als bauliche Veränderung 1. Anpflanzungen innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage stellen bauliche Anlagen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar. 2. Jede Veränderung an einer Anpflanzung , einschließlich der Kappung eines Baumes, bedarf grundsätzlich eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, sofern keine abweichende Regelung besteht. 3. Erfolgt eine Veränderung eigenmächtig und ohne Beschluss, kann jeder Wohnungseigentümer die Wiederherstellung bzw. Wiederanpflanzung verlangen. 4. Ein Anspruch auf Wiederherstellung besteht auch dann, wenn die Pflanze bereits Schädigungen aufwies, aber nicht akut absterbend war. Der Fall: Die Parteien bilden eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus einer Doppelhaushälfte im hälftigen Eigentum der Beteiligten. Im Eingangsbereich der Anlage befand sich eine Scheinzypresse, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage prägte. Während einer Urlaubsabwesenheit des Klägers kappten die Beklagten die Scheinzypresse vollständig. Ein entsprechender Beschluss der WEG lag ebenso wenig vor wie eine Regelung in der Teilungserklärung, die ein solches Vorgehen erlaubt hätte. Der entgegenstehende Wille des Klägers war den Beklagten bekannt; diese hatten ihr Vorgehen sogar vorab angekündigt. Der Kläger verlangte die Wiederanpflanzung der Scheinzypresse. Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab mit der Begründung, die Pflanze sei krank gewesen und ohnehin bald abgestorben. Hiergegen legte der Kläger Berufung ein. Das Problem: Zentrale Frage des Rechtsstreits war, ob die eigenmächtige Kappung einer Scheinzypresse eine unzulässige bauliche Veränderung darstellt und einen Anspruch auf Wiederherstellung begründet. Die Entscheidung: Das Landgericht gab der Berufung des Klägers statt. Es stellte zunächst fest, dass das Amtsgericht zu Unrecht von einer Beweisaufnahme abgesehen hatte. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab, dass die Scheinzypresse zwar bereits braune Nadeln aufwies, jedoch nicht abgestorben war und auch nicht umzustürzen drohte. Die Kappung der Pflanze ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft stelle eine rechtswidrige bauliche Veränderung dar. Anpflanzungen prägten das Erscheinungsbild der Wohnanlage und seien daher dem Regelungsregime der baulichen Veränderungen zu unterwerfen. Der Kläger habe deshalb einen Anspruch auf Wiederanpflanzung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 1 WEG. Eine vorherige Beschlussfassung sei keine Voraussetzung für die gerichtliche Geltendmachung dieses Anspruchs. Auch die verwalterlose Struktur der Gemeinschaft stehe der Klagebefugnis nicht entgegen. Die Beklagten wurden folglich zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Praxis-Tipp: Sicherheitshalber sollte stets ein bestandskräftiger Beschluss vorliegen, wenn in die wesentliche Bepfla nzung des Objektes eingegriffen wird. ### Kameraattrappe als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht (LG Düsseldorf) URL: https://projecta.immo/weg-news/1225-wegnews-kameraattrappe-8/ Datum: 29. Dezember 2025 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: LG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2025, 19 S 20/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1225-wegnews-kameraattrappe%208.pdf Bereits eine Kameraattrappe kann das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzen, wenn sie bei objektiver Betrachtung den Eindruck einer Überwachung erzeugt. Das LG Düsseldorf entschied, dass die … **Volltext:** Kameraattrappe - Eingriff in die Persönlichkeitsrechte? 1. Die Anbringung einer Kameraattrappe kann einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellen, wenn bei objektiver Betrachtung der Eindruck einer Überwachung entsteht. 2. Maßgeblich ist nicht, ob tatsächlich eine Videoaufzeichnung erfolgt, sondern wie die Maßnahme von einem verständigen Betroffenen wahrgenommen wird. 3. Ein berechtigtes Sicherheitsinteresse des Eigentümers rechtfertigt den Einsatz einer Kameraattrappe nur dann, wenn keine überwiegenden schutzwürdigen Interessen Dritter entgegenstehen. 4. Auch ohne tatsächliche Datenerhebung kann eine Überwachungsdrucksituation entstehen, die unzulässig ist. Der Fall: Der Kläger ist Nutzer/Bewohner eines Grundstücks bzw. eines gemeinschaftlich genutzten Bereichs. Der Beklagte brachte dort eine Kameraattrappe an, die in Form, Größe und Ausrichtung einer echten Überwachungskamera entsprach. Für den Kläger war nicht erkennbar, dass es sich lediglich um eine Attrappe handelte. Der Kläger fühlte sich hierdurch überwacht und in seinem Persönlichkeitsrecht verletzt. Er verlangte die Beseitigung der Kameraattrappe sowie die Unterlassung weiterer vergleichbarer Maßnahmen. Der Beklagte berief sich darauf, dass es sich lediglich um eine Attrappe ohne technische Aufzeichnungsfunktion handele und diese allein präventiven Zwecken diene. Das Problem: In Zentraler Streitpunkt war die Frage, ob bereits eine Kameraattrappe, ohne tatsächliche Videoüberwachung oder Datenspeicherung, einen rechtswidrigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht darstellen kann. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gab dem Kläger Recht. Es stellte fest, dass die angebrachte Kameraattrappe einen rechtswidrigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellt. Entscheidend sei, dass aus Sicht eines objektiven Betrachters der Eindruck einer Überwachung entstehe. Eine tatsächliche Aufzeichnung sei hierfür nicht erforderlich. Durch die Kameraattrappe werde beim Betroffenen ein ständiges Gefühl des Beobachtetseins erzeugt, das zu einer unzulässigen Verhaltenslenkung und Einschüchterung führen könne. Diese sogenannte Überwachungsdruckwirkung sei bereits für sich genommen rechtlich relevant. Das vom Beklagten angeführte Sicherheitsinteresse rechtfertige die Maßnahme nicht, da mildere Mittel zur Verfügung stünden und keine konkrete Gefährdungslage dargelegt worden sei. Der Beklagte wurde daher zur Entfernung der Kameraattrappe und zur Unterlassung vergleichbarer Maßnahmen verurteilt. Praxis-Tipp: Sofern eine WEG eine Kameraattrappe installieren möchte, sollte die Entscheidung auch für solche Fälle anwendbar sein. Grundsätzlich benötigt die WEG allerdings nur einen Mehrheitsbeschluss für die Installation. ### Balkone: Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? (LG Stuttgart 2025) URL: https://projecta.immo/weg-news/1225-wegnews-balkon-ge-8/ Datum: 02. März 2026 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: LG Stuttgart, Beschluss vom 7.5.2025, 19 S 8/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1225-wegnews-balkon-ge%208.pdf Das LG Stuttgart hat klargestellt, dass wesentliche Balkonbestandteile wie Bodenplatte, Abdichtung und tragende Konstruktion zum Gemeinschaftseigentum zählen, unabhängig von der alleinigen Nutzung … **Volltext:** Was vom Balkon ist Gemeinschaftseigentum? 1. Balkone gehören regelmäßig zumindest teilweise zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie dem Sondereigentum zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind. 2. Zum Gemeinschaftseigentum zählen insbesondere tragende Bauteile, Balkonplatte, Abdichtung, Brüstung sowie konstruktive Elemente, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. 3. Schäden an Balkonen begründen grundsätzlich Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist. 4. Eine abweichende Zuordnung setzt eine klare und eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung voraus. Der Fall: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Streit bestand über die Zuständigkeit für Schäden an Balkonen, insbesondere an Balkonplatten, Abdichtungen und konstruktiven Bestandteilen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertrat die Auffassung, dass es sich bei den betroffenen Balkonteilen um Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer handele und diese daher für Instandsetzung und Kosten allein verantwortlich seien. Ein Wohnungseigentümer machte demgegenüber geltend, dass die beschädigten Balkonteile gemeinschaftliches Eigentum seien und die Gemeinschaft zur Instandsetzung verpflichtet sei. Die Teilungserklärung enthielt hierzu keine eindeutige Sonderregelung. Das Problem: Zentrale Rechtsfrage war, welche Bestandteile eines Balkons dem Gemeinschaftseigentum und welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht entschied zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft als zuständigem Instandhaltungsträger, soweit es um konstruktive und statisch relevante Teile des Balkons ging. Es stellte klar, dass Balkone typischerweise Mischbestandteile enthalten. Zwar stehe die Nutzung regelmäßig dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu, gleichwohl seien wesentliche Bestandteile, insbesondere Bodenplatte, Abdichtung, tragende Konstruktion und äußere Gestaltung, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Mangels eindeutiger abweichender Regelung in der Teilungserklärung verbleibe es bei den gesetzlichen Grundsätzen, wonach alle für den Bestand des Gebäudes oder dessen äußeres Erscheinungsbild relevanten Teile Gemeinschaftseigentum seien. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei daher verpflichtet, die entsprechenden Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen und zu finanzieren. Eine Verlagerung der Verantwortung auf einzelne Wohnungseigentümer komme nur bei klarer, unmissverständlicher Vereinbarung in Betracht. Praxis-Tipp: Wichtig ist aber auch: Immer die Gemeinschaftsordnung gut lesen, denn manchmal gibt es klare und eindeutige Abweichungen hinsichtlich der Kostentragung und Zuständigkeit. ### BGH: Keine Kürzung von Hausgeld wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum URL: https://projecta.immo/weg-news/1225-kuerzung-hausgeld-8/ Datum: 29. Dezember 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1225-k%C3%BCrzung-hausgeld%208.pdf Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümer ihre Hausgeldzahlungen nicht eigenmächtig kürzen oder zurückhalten dürfen, auch nicht bei behaupteten Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Die … **Volltext:** Kürzung von Hausgeld möglich? 1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, seine laufenden Hausgeldzahlungen wegen behaupteter oder tatsächlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum einseitig zu kürzen oder zurückzuhalten. 2. Die Hausgeldzahlungspflicht besteht unabhängig von der ordnungsgemäßen Verwaltung oder der Mängelfreiheit des Gemeinschaftseigentums. 3. Ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Aufrechnung kommt nur in engen Ausnahmefällen in Betracht und setzt regelmäßig einen rechtskräftig festgestellten Gegenanspruch voraus. 4. Streitigkeiten über Mängel oder Pflichtverletzungen der Gemeinschaft sind gesondert geltend zu machen und rechtfertigen keinen Zahlungsstopp. Der Fall: Der beklagte Wohnungseigentümer war Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Gemeinschaft verlangte von ihm die Zahlung rückständigen Hausgeldes auf Grundlage eines wirksamen Wirtschaftsplans bzw. einer Jahresabrechnung. Der Beklagte kürzte seine Hausgeldzahlungen eigenmächtig. Zur Begründung führte er an, dass am Gemeinschaftseigentum erhebliche Mängel bestünden und die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Instandhaltungs- und Verwaltungspflichten nicht nachkomme. Er sah sich daher zur Zurückbehaltung bzw. Kürzung der Zahlungen berechtigt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte auf Zahlung der rückständigen Hausgelder. Das Problem: Zentral war die Frage, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, Hausgeldzahlungen wegen behaupteter Mängel oder Pflichtverletzungen der Gemeinschaft ganz oder teilweise zurückzuhalten. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft vollumfänglich Recht. Es stellte klar, dass die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld eine unbedingte Beitragspflicht darstellt, die nicht von der ordnungsgemäßen Verwaltung oder dem Zustand des Gemeinschaftseigentums abhängt. Der einzelne Wohnungseigentümer dürfe seine Zahlungen nicht eigenmächtig kürzen oder einstellen, da dies die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft gefährde. Etwaige Mängel oder Pflichtverletzungen der Gemeinschaft seien separat geltend zu machen, etwa durch: • Klagen auf ordnungsgemäße Verwaltung, • Mängelbeseitigung, • oder gegebenenfalls Schadensersatz. Ein Zurückbehaltungsrecht komme nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen, die hier jedoch nicht vorlagen. Der Beklagte wurde daher zur vollständigen Zahlung der rückständigen Hausgelder verurteilt. Praxis-Tipp: Jedem Wohnungseigentümer sollte diese Entscheidung bekannt sein, denn wenn unberechtigterweise das Hausgeld einbehaltne wird, droht seitens der WEG eine gerichtliche Beitreibung. ### BGH: Keine Hinweispflicht auf Online-Teilnahme in der ETV-Ladung URL: https://projecta.immo/weg-news/1224-wegnews-hybrid-etv/ Datum: 20. Dezember 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 20. September 2024 - V ZR 123/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1224-wegnews-hybrid-etv.pdf Der BGH hat entschieden, dass der Verwalter in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen muss, wenn ein Gestattungsbeschluss nach § 23 … **Volltext:** Welche Angaben muss der Verwalter bei einer HybridETV geben? Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der OnlineTeilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. Ein Wohnungseigentümer, dem die OnlineTeilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann. Der Fall: In der Eigentümerversammlung vom 5. Juli 2021 fassten die Eigentümer unter TOP 8a folgenden Beschluss: „Abhaltung von Hybridversammlungen: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, dass Eigentümerversammlungen im Rahmen einer Hybridversammlung abgehalten werden können, für den Fall, dass Präsenzversammlungen nicht möglich sind.“ Mit Schreiben vom 10. Februar 2022 lud die Verwalterin die Wohnungseigentümer für den 4. März 2022 zu einer Eigentümerversammlung ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID19-Pandemie (nachfolgend: Corona-Pandemie) geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte der Verwalterin an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, und beantragte deren Absage. Die Eigentümerversammlung fand am 4. März 2022 statt. Es wurden mehrere Beschlüsse gefasst. Gegen diese Beschlüsse wendet sich die Klägerin mit der Anfechtungsklage. Das Problem: Eine hybride Eigentümerversammlung sei nach dem Beschluss zu TOP 8a vom 5. Juli 2021 möglich gewesen. Fraglich war, ob die Verwalterin mit der Einladung zur Präsenzversammlung die richtige Entscheidung getroffen hat oder ob ein Ausweichen auf eine Hybride-Versammlung hätte erfolgen müssen. Hinweis: Der Gestattungsbeschluss vom 5. Juli 2021 zur Einführung der HybridenETV wurde seitens des BGH ausgelegt und noch für in Ordnung befunden. Die Entscheidung des Gerichts: Ein Ladungsmangel, da nicht auf die Möglichkeit einer hybriden Eigentümerversammlung hingewiesen wurde, liegt nicht vor. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. Notwendiger Inhalt der Ladung zur Eigentümerversammlung sind nach allgemein anerkannter Ansicht der Ort und die Zeit der Versammlung sowie die Beschlussgegenstände. Der Hinweis auf einen Gestattungsbeschluss und die Angabe der für die OnlineTeilnahme nötigen technischen Details (z.B. Einwahldaten) gehören nicht zum notwendigen Inhalt der Ladung. Die Einwahldaten für die Online-Teilnahme treten bei einer hybriden Eigentümerversammlung insbesondere nicht an die Stelle der Angabe des Versammlungsortes. Der Ort der hybriden Versammlung ist derjenige der Präsenzversammlung; daran nimmt der Wohnungseigentümer im Wege der elektronischen Kommunikation (online) teil. Der Hinweis auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme und die Angabe der technischen Details für die Online-Teilnahme in der Ladung mögen zwar aus Praktikabilitätsgesichtspunkten sinnvoll sein. Rechtmäßigkeitserfordernis für die Ladung sind sie aber nicht. Praxis-Tipp: Sollte ein Gestattungsbeschluss zur Hybriden-ETV vorliegen, müssen die Wohnungseigentümer sich aktiv für eine Online-Teilnahme beim Verwalter „anmelden.“ ### Kein Anspruch auf Versand von Verwaltungsunterlagen per Mail URL: https://projecta.immo/weg-news/1224-wegnews-einsicht-unterlagen/ Datum: 20. Dezember 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024 - 2-13 S 27/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1224-wegnews-einsicht-unterlagen.pdf Das LG Frankfurt/Main hat entschieden, dass § 18 Abs. 4 WEG Wohnungseigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in Verwaltungsunterlagen gewährt. Ein Anspruch auf Zusendung von Kopien, weder per … **Volltext:** Besteht ein Anspruch auf Versand von Verwaltungsunterlagen? 1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail. 2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden. Der Fall: Gegenstand des Verfahrens ist ein geltend gemachter Anspruch des Klägers auf Einsicht in Bankaufzeichnungen (Kontoauszüge) gegen die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Kläger möchte insoweit eine Übersendung der Unterlagen in elektronischer Form als Kopien im Format PDF, hilfsweise gegen Erstattung notwendiger Kosten durch Übersendung papierhafter Kopien. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird, hat die Klage, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der dieser seinen erstinstanzlichen Anspruch weiterverfolgt. Das Problem: Seit dem 1.12.2020 regelt § 18 Abs. 4 WEG: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Das LG musste nun zwischen „den Zeilen“ klären, ob auch ein Anspruch auf Versendung der Unterlagen besteht. Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung kann bereits deshalb keinen Erfolg haben, weil der Anspruch des Klägers aus § 18 Abs. 4 WEG nicht dahin geht, dass ihm die Verwaltungsunterlagen oder Auszüge daraus übersandt werden. Insoweit ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 18 Abs. 4 WEG, dass der gesetzliche Anspruch sich auf Einsichtnahme - im Zweifel im Büro des Verwalters beschränkt. Ein Anspruch auf Zusendung von Kopien besteht selbst bei Erklärung der Kostenübernahme nicht (…). Für den hier primär begehrten Versand per E-Mail gilt nichts anderes (…). Auch insoweit geht das Begehren über den gesetzlichen Anspruch hinaus, der sich eben ausdrücklich lediglich auf die Einsicht bezieht. Zwar mag es sein, dass der Aufwand des Versandes von Unterlagen per E-Mail geringer ist, als der Versand per Post und keine messbaren Versandkosten anfallen. Der Aufwand zur Bereitstellung der Unterlagen ist jedoch mit dem eines Postversandes vergleichbar. Hinzu kommt, dass Kontoauszüge durchaus sensible Daten enthalten, so dass der offene Versand im Anhang einer E-Mail, wie dies offenbar dem Kläger vorschwebt, nicht unbedenklich ist und jedenfalls vom Kläger nicht erzwungen werden kann. Das Gesetz sieht ausdrücklich nur einen Einsichtnahmeanspruch vor, damit hat der Kläger auch keinen Anspruch, dass ihm die Daten, etwa durch Übersendung von Dateien in einer Art und Weise zur Verfügung gestellt werden, in welcher er diese weiterverarbeiten, etwa durchsuchen kann. Praxis-Tipp: Etwas anderes ist nur für den hier nicht vorliegenden Ausnahmefall anerkannt, dass dem Anspruchsteller es aus besonderen Gründen nicht möglich ist, persönlich die Einsicht wahrzunehmen. ### BGH: 2G-Regelung bei Eigentümerversammlung rechtmäßig URL: https://projecta.immo/weg-news/1224-wegnews-ausschluss-etv/ Datum: 20. Dezember 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 20. September 2024 - V ZR 123/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1224-wegnews-ausschluss-etv.pdf Der BGH entschied, dass eine Eigentümerversammlung unter Corona-bedingten 2G-Regelungen rechtmäßig abgehalten werden durfte. Wohnungseigentümer, die die 2G-Vorgaben nicht erfüllten, konnten faktisch … **Volltext:** Indirekter Ausschluss von der ETV unter „2G“ möglich? Unter den während der Corona-Pandemie zeitweise geltenden landesrechtlichen Vorgaben von „2G“ durfte eine Eigentümerversammlung stattfinden. Der Verwalter musste die für die Versammlung geltenden infektionsschutzrechtlichen Vorgaben beachten und durfte dementsprechend in der Ladung auf die Notwendigkeit der Einhaltung der „2G“-Regelung hinweisen. Die Abhaltung einer Eigentümerversammlung war auch dann ermessensgerecht, wenn einzelne Wohnungseigentümer mitteilten, die Vorgaben der „2G“-Regelung nicht zu erfüllen und deshalb an der Teilnahme gehindert zu sein. Der Fall: Mit Schreiben vom 10. Februar 2022 lud die Verwalterin die Wohnungseigentümer für den 4. März 2022 zu einer Eigentümerversammlung ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID19-Pandemie (nachfolgend: Corona-Pandemie) geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte der Verwalterin an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, und beantragte deren Absage. Die Eigentümerversammlung fand am 4. März 2022 statt. Es wurden mehrere Beschlüsse gefasst. Gegen diese Beschlüsse wendet sich die Klägerin mit der Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hat festgestellt, dass die Beschlüsse nichtig sind. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte weiterhin die Klageabweisung erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Das Problem: Das vorgenannte Verfahren warf mehrere Rechtsfragen auf. Nachstehend möchten wir zunächst die Frage beleuchten, ob bestimmte Wohnungseigentümer (faktisch) von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden konnten, soweit die „2G“ Regeln (Genesen oder Geimpft) nicht eingehalten wurden. Die Entscheidung des Gerichts: Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass die Verwalterin für die Eigentümerversammlung am 4. März 2022 die Einhaltung der während der Corona-Pandemie geltenden infektionsschutzrechtlichen Bestimmungen beachten musste und deshalb zutreffend in der Ladung vom 10. Februar 2022 auf die „2G“Regelung hingewiesen hat. Zwar ergibt sich aus der Mitgliedschaft in der GdWE das Recht jedes Wohnungseigentümers auf Teilnahme an der Versammlung, was nach derzeit geltendem Recht regelmäßig und vorbehaltlich einer grundsätzlich möglichen Stellvertretung im Sinne der §§ 164 ff. BGB eine persönliche Anwesenheit der Wohnungseigentümer in der Versammlung voraussetzt (…). Das Recht auf Teilnahme in Präsenz gilt aber nicht unbeschränkt, sondern nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen, zu denen die während der Corona-Pandemie geltenden Beschränkungen des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impf- bzw. Teststatus aufgrund der geltenden Vorschriften des Infektionsschutzgesetzes und der darauf gestützten landesrechtlichen Verordnungen zählen (…). Dass einzelne Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung in Präsenz teilnehmen konnten, ist Folge der Rechtslage und macht eine dem gesetzlich vorgesehenen Grundbild entsprechende Eigentümerversammlung nicht unmöglich. Die Verhinderung einzelner Wohnungseigentümer kann schon eine Verlegung der Eigentümerversammlung nur in Ausnahmefällen veranlassen (…).Erst recht kann sie keine Rechtspflicht zu einer ersatzlosen Absage der Eigentümerversammlung begründen. Praxis-Tipp: Die verhinderten Wohnungseigentümer waren durch die Möglichkeit einer Vertretung ausreichend geschützt, sie hätten eine Vollmacht mit entsprechenden Weisungen erteilen können. ### Verwaltungsbeirat: Nur Pflicht zur Prüfung der rechnerischen Richtigkeit URL: https://projecta.immo/weg-news/1224-wegnews-aufgaben-beirat/ Datum: 20. Dezember 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: AG München, Urteil vom 31.08.2023 1293 C 11654/22; IMR 2024, Heft 10, 431 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1224-wegnews-aufgaben-beirat.pdf Der Verwaltungsbeirat ist laut AG München lediglich verpflichtet, die rechnerische Richtigkeit von Jahresabrechnungen zu prüfen, also ob Zahlen und Belege übereinstimmen. Die Verfolgung … **Volltext:** Verwaltungsbeirat muss nur rechnerische Richtigkeit der Abrechnungen prüfen Der Beirat muss nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich die rechnerische Richtigkeit von Abrechnungen prüfen. Es ist nicht Aufgabe des Beirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen. Es ist unschädlich, wenn die Belegprüfung nicht von sämtlichen Mitgliedern des Verwaltungsbeirats durchgeführt wird. Der Fall: Im vorliegenden Fall ging es um Beschlüsse über die Genehmigung der Abrechnungsspitzen der Kalenderjahre 2019 bis 2021 sowie die Entlastung des Verwalters. Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage und rügt, der Verwalter habe die Abrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt, u. a. seien die Kosten falsch zugeordnet worden. Darüber hinaus moniert der Kläger, die Jahresabrechnung enthalte nicht umlagefähige Kosten, dies hätte im Rahmen der Belegprüfung auffallen müssen. Auch sei die Belegprüfung lediglich von zwei der drei Beiratsmitglieder durchgeführt worden. Das Problem: Wie weit gehen die Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirates bei der Prüfung des Wirtschaftsplans und Jahresabrechnung? Die Entscheidung des Gerichts: Die Anfechtung hatte lediglich hinsichtlich der Verwalterentlastung Erfolg. Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 2 WEG lediglich unterstützende Funktion. Dies bedeutet, dass es bei der Prüfung von Jahresabrechnungen lediglich um die rechnerische Richtigkeit geht, d. h. dass die Zahlen in der Abrechnung mit den Belegen übereinstimmen. Es ist hingegen nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen. Damit ist ein Verwaltungsbeirat, der sich in der Regel aus Wohnungseigentümern zusammensetzt, von vorneherein überfordert (LG Düsseldorf, Urteil vom 02.10.2013 - 25 S 53/13). Auch besteht keine Pflicht, die Belegprüfung in kompletter Besetzung des Verwaltungsbeirats durchzuführen, dies kann auch durch einzelne Beiratsmitglieder erfolgen. Praxis-Tipp: Der Verwaltungsbeirat muss kein Finanzexperte sein, um die Jahresabrechnung zu überprüfen. Es handelt sich immer noch um ein „freiwilliges Ehrenamt.“ ### BGH: Nachzahlung heilt nur fristlose, nicht ordentliche Kündigung URL: https://projecta.immo/weg-news/1124-wegnews-zahlungsverzug-mieter/ Datum: 25. November 2024 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 23. Oktober 2024 - VIII ZR 106/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1124-wegnews-zahlungsverzug-mieter.pdf Der BGH bestätigt mit Urteil vom 23. Oktober 2024 seine Rechtsprechung: Gleicht ein Mieter den Mietrückstand innerhalb der Schonfrist aus, wird damit nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die … **Volltext:** Was ist denn hier los? One, two, three … a) Ein innerhalb der Schonfrist (…) erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf (…) gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise (…) gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49 Rn. 29 ff. und vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28 Rn. 13 ff.; jeweils mwN). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (…). Der Fall: Die Beklagten sind seit November 1994 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Sie zahlten die Miete für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht. Nachdem die Klägerin sie mehrmals schriftlich an ihre Mietzahlungsverpflichtungen erinnert hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 8. Juni 2021 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 30. Juni 2021 glichen die Beklagten die Mietrückstände vollständig aus. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin insoweit die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Das Problem: Berlin und Karlsruhe sind sich seit Jahren nicht einig. Der BGH hatte zuletzt in 2021 und 2022 identische Fälle geklärt. In den bisherigen Verfahren hatte sich auch die Frage gestellt, ob die vollständige Zahlung des Mietrückstands auch die ordentliche Kündigung „heilt“ und damit sowohl die fristlose, als auch die ordentliche Kündigung unwirksam wird. Die Entscheidung des Gerichts: Überraschung, der BGH bestätigt seine Entscheidungen aus den Vorjahren, wonach ein innerhalb der Schonfrist (zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle lediglich Folgen für die auf gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise gestützte ordentliche Kündigung hat. Die seitens des Berufungsgerichts zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen Gesichtspunkte sind im Wesentlichen deckungsgleich mit denjenigen in dessen Urteilen vom 30. März 2020 (…) und vom 20. August 2021 (…). Diese hat der Senat mit den Urteilen vom 13. Oktober 2021 (...) und vom 5. Oktober 2022 (…) aufgehoben, so dass im vorliegenden Fall zur näheren Begründung auf die dortigen Ausführungen umfassend Bezug genommen wird. Praxis-Tipp: Mittlerweile sollte klar sein, dass nur die fristlose Kündigung durch eine vollständige Zahlung „geheilt“ werden kann. Soweit der Vermieter hilfsweise auch ordentlich kündigt, hat diese Kündigung, sollte keine weiteren Mängel an der Kündigung bestehen, weiter bestand und das Vertragsverhältnis endet nach den gesetzlichen Kündigungsfristen. ### Keine Beschlusskompetenz zur Änderung der Fälligkeit in der GO URL: https://projecta.immo/weg-news/1124-wegnews-faelligkeit-vorschuss/ Datum: 25. November 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: LG Lüneburg, Beschluss vom 10.06.2024 - 3 S 13/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1124-wegnews-f%C3%A4lligkeit-vorschuss.pdf Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung zur Fälligkeit von Vorschüssen, können die Wohnungseigentümer diese nicht per Beschluss abändern. § 28 Abs. 3 WEG greift nur, wenn die … **Volltext:** Beschlusskompetenz zur Änderung der Fälligkeit der Zahlungspflichten? Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz, eine Fälligkeitsregelung in der Teilungserklärung abzuändern. Der Inhalt der Teilungserklärung geht der Regelung des § 28 Abs. 3 WEG insoweit vor, dass allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung von der Regelung abgewichen werden kann. Der Fall: Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass die beschlossenen Vorschüsse (Zahlungspflichten) quartalsweise zu zahlen bzw. fällig sind. Eine Öffnungsklausel, wonach die Wohnungseigentümer eine andere Regelung beschließen könnten, gibt es nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob der GdWE eine Beschlusskompetenz zusteht, eine Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Fälligkeitsregelung zu ändern. Das Problem: Gemäß § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Im vorliegenden Fall war es allerdings so, dass die Gemeinschaftsordnung bereits eine Vereinbarung zur Fälligkeit der Zahlungen enthielt. Das Gericht musste daher klären, ob trotz Vereinbarung eine Änderung der Fälligkeit beschlossen werden kann. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht verneint im vorliegenden Fall eine Beschlusskompetenz, da sich bereits eine Vereinbarung zur Zahlungspflicht in der Gemeinschaftsordnung befindet. Das Amtsgericht ist also zutreffend davon ausgegangen, dass aufgrund der Regelungen innerhalb der Teilungserklärung keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer darüber bestand, die vorhandene Fälligkeitsregelung abzubedingen. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung einer Vereinbarung ergibt sich hier nicht aus § 28 Abs. 3 WEG. Die Kammer ist ebenso wie das Amtsgericht Hildesheim der Auffassung, dass der Inhalt der Gemeinschaftsordnung, wie auch jede sonstige Vereinbarung, der Regelung des § 28 Abs. 3 WEG insoweit vorgeht, dass allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung von der quartalsweisen Zahlungspflicht abgewichen werden kann (vgl. Becker in: Bärmann, WEG, 15. Auflage, 2023, § 28 Rz. 70). Eine Öffnungsklausel beinhaltet die Gemeinschaftsordnung insoweit nicht. Praxis-Tipp: Eine wichtige Entscheidung für die Praxis. Faustregeln: Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Vereinbarung zur Fälligkeit der Vorschlüsse, kann die GdWE jederzeit aus § 28 Abs. 3 WEG eine Fälligkeit durch Beschluss festlegen. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung zur Fälligkeit, kann diese Regelung grundsätzlich nur durch Änderung der Gemeinschaftsordnung geändert werden. Es sei denn, die Gemeinschaftsordnung verfügt über eine Öffnungsklausel zur Änderung einer Vereinbarung. Hinweis: Soweit von dieser Öffnungsklausel gebrauch gemacht und eine Änderung der Fälligkeit vollzogen wird, müssen diese Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden. ### BGH: Jahresabrechnung nur anfechtbar bei Fehler in der Abrechnungsspitze URL: https://projecta.immo/weg-news/1124-wegnews-beschluss-abr/ Datum: 25. November 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, V ZR 195/23 vom 20.09.2024 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1124-wegnews-beschluss-abr.pdf Der BGH hat klargestellt, dass Fehler in der Jahresabrechnung nur dann zur gerichtlichen Ungültigerklärung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG führen, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und … **Volltext:** Was wird bei der Jahresabrechnung angefochten? Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt. Der Fall: In der Eigentümerversammlung vom 24. Juli 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer die sich aus den Jahreseinzelabrechnungen für das Kalenderjahr 2020 jeweils ergebenden Nachzahlungen bzw. Guthaben. Dem Kläger ging es in erster Linie um eine falsche Darstellung der Abrechnungsspitze. Das Problem: Seit dem 1.12.2020 regelt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG: „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.“ Der BGH musste klären, was der Gesetzgeber mit dieser Formulierung genau meint. Die Entscheidung des Gerichts: Seit dem 1.12.2020 beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Im Gegensatz zu der vorherigen Rechtslage sind Gegenstand des Beschlusses nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sog. Abrechnungsspitzen). Das zugrundeliegende Zahlenwerk, aus dem diese Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich ihrer Vorbereitung. Allerdings kam der Abrechnungsspitze auch unter der Geltung des bisherigen Rechts wesentliche Bedeutung zu. Denn ein Beschluss über die Jahresabrechnung wirkte anspruchsbegründend nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze als des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse überstieg. Zahlungspflichten, die durch frühere Beschlüsse, insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen Vorschüsse entstanden waren, blieben hierdurch unberührt. Praxis-Tipp: Eine Jahresabrechnung kann grundsätzlich nur noch erfolgreich angefochten werden, wenn sich der Fehler auf die Berechnung der Abrechnungsspitze auswirkt (z. B. Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels). Die Umstellung des Gesetzes zum 1.12.2020 ist zu begrüßen, denn in der Vergangenheit haben sich die Gerichte mit zahlreichen Verfahren beschäftigen müssen, bei denen es lediglich um Darstellungsfragen ging und nicht um die rechnerische Richtigkeit von Jahresabrechnungen. ### Nachträgliche Gestattung einer Überdachungskonstruktion unter Vorbehalt URL: https://projecta.immo/weg-news/1124-wegnews-baulicheveraenderung/ Datum: 25. November 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Hamburg, Beschluss vom 04.11.2024, 318 S 37/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1124-wegnews-baulichever%C3%A4nderung.pdf Das LG Hamburg entschied, dass eine Überdachungskonstruktion im Sondereigentümerinteresse per Beschluss unter Baugenehmigungsvorbehalt gestattet werden kann. Bis zur nachträglichen Gestattung bestand … **Volltext:** Nachträgliche Gestattung einer Überdachungskonstruktion unter Vorbehalt In der Eigentümerversammlung kann eine bauliche Maßnahme im Einzelinteresse eines Sondereigentümers (hier: Überdachungskonstruktion) unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung von der Gemeinschaft im Beschlusswege gestattet werden. Die Überdachungskonstruktion ist einer einheitlichen Betrachtung zu unterziehen, d.h. nicht jedes Bauteil ist isoliert auf seine Gestattungspflichtigkeit zu prüfen. Der Fall: Die klagende Eigentümerin will die Beseitigung der Baumaßnahme durchsetzen. Sowohl die Gestattung der Überdachungskonstruktion - unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung - durch den am 15.08.2022 gefassten Beschluss als auch die Erteilung der Baugenehmigung vom 23.02.2023 sind erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgt. Das Problem: Wäre der die Baumaßnahme durchführende Eigentümer ohne die nachträgliche Gestattung unterlegen gewesen? Die Entscheidung des Gerichts: Der einzelne Sondereigentümer konnte vor dem 1.12.2020 von einem anderen Wohnungseigentümer gemäß § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG a.F. den Rückbau einer der Gemeinschaftsordnung widersprechenden baulichen Veränderung verlangen, solange der Verband diese Ansprüche nicht an sich gezogen hatte. Es ist von einem originären Anspruch der sich gestört fühlenden Wohnungseigentümerin auszugehen. Zwar ist nunmehr jeder Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 WEG (anders als nach § 15 Abs. 3 WEG a.F.) gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die Vereinbarungen einzuhalten (BGH, Urteil vom 28. Januar 2022 - V ZR 86/21, ZMR 2022, 487 Rn. 23). Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers kann sich aber unverändert aus § 1004 BGB ergeben (BGH, Urteil vom 15. Juli 2022, V ZR 127/21, ZMR 2022, 900 Rn. 8 m.w.N.). Außerdem ist die materiellrechtliche Aktivlegitimation in Übergangsfällen weiterhin gegeben, soweit die Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, in Anwendung des Rechtsgedankens von § 48 Abs. 5 WEG fortbesteht. In der Sache bestand bis zu dem Gestattungsbeschluss und der hierauf eingeholten Baugenehmigung ein Rückbauanspruch der Klägerin aus § 1004 BGB. Die Errichtung der Überdachungskonstruktion wäre nur dann nach der Gemeinschaftsordnung gestattet gewesen, wenn zuvor eine Baugenehmigung erteilt worden wäre. Das war hier jedoch nicht der Fall. Die Baugenehmigung ist vielmehr erst nach der Begrün-dung der Berufung eingeholt worden, nachdem in der Eigentümerversammlung vom 15.08.2022 die Überdachungskonstruktion unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung von der Gemeinschaft im Beschlusswege gestattet worden ist. Es ist auch überzeugend, die Überdachungskonstruktion einer einheitlichen Betrachtung zu unterziehen, weshalb das Amtsgericht zu Recht dazu verurteilt hat, die Konstruktion insgesamt zurückzubauen. Im vorliegenden Fall ist auch die Baubehörde bei der Erteilung der Baugenehmigung davon ausgegangen, dass die Überdachungskonstruktion einer Genehmigung bedarf. Dem ursprünglich berechtigten Rückbaubegehren stand der im Jahr 2015 gefasste Beschluss nicht entgegen, wonach Markisen auf eigene Kosten an der Außenfassade mit vorheriger Zustimmung des Verwalters errichtet werden dürfen. Hier ging es nicht um eine bloße Markise. Praxis-Tipp: Wer ohne Eigentümerbeschluss einfach baut, der verkennt den Beschlusszwang, der selbst dann gilt, wenn ein Anspruch auf die Baumaßnahme dem Grunde nach besteht. Die Gemeinschaft kann Gestattungen auch unter Bedingungen oder Vorbehalten beschließen Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Veräußerungszustimmung: Solvenznachweis des Erwerbers erforderlich URL: https://projecta.immo/weg-news/1025-wegnews-verwalterzustimmung/ Datum: 30. Oktober 2025 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.06.2025 - 2-13 T 34/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1025-wegnews-verwalterzustimmung.pdf Eine WEG darf die Zustimmung zur Wohnungsveräußerung verweigern, bis der Veräußerer die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers durch geeignete Unterlagen belegt. Bloße Behauptungen reichen … **Volltext:** Verpflichtung des Veräußerers im Zusammenhang mit der Veräußerungszustimmung 1. Für die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit genügt es nicht, dass der Veräußerer lediglich behauptet, der Erwerber sei zahlungsfähig. 2. Auf Nachfrage muss der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers durch geeignete Unterlagen belegen, insbesondere wenn Anhaltspunkte bestehen, die eine Prüfung erforderlich erscheinen lassen (z. B. gestundeter Kaufpreis, absehbare Gemeinschaftskosten). 3. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht erst dann, wenn der Veräußerer die notwendigen Informationen zur Prüfung vorgelegt hat. Vorher ist der Anspruch nicht fällig. 4. Eine spätere Zustimmungserklärung kann als „sofortiges Anerkenntnis“ gelten, wenn die Zustimmung erst nach Vorlage der erforderlichen Informationen möglich war. Kosten sind dann vom Kläger zu tragen. Der Fall: Der Kläger verkauft seine Eigentumswohnung und verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Veräußerungszustimmung. Die Gemeinschaft (bestehend aus nur zwei Eigentümern) verweigert die Zustimmung zunächst und verlangt Nachweise zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Erwerbers, da ein Teil des Kaufpreises gestundet wurde und Sanierungsmaßnahmen bevorstehen. Der Verkäufer meint, solche Nachweise müsse er nicht vorlegen. Erst als der Erwerber in der mündlichen Verhandlung als Zeuge Auskunft zu seinen finanziellen Verhältnissen gibt, wird die Zustimmung anerkannt. Das AG legt die Kosten der Gemeinschaft auf. Die Gemeinschaft legt Beschwerde ein. Das Problem: Welche Nachweise muss der Veräußerer vorlegen, damit die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Veräußerungszustimmung entscheiden kann? Die Entscheidung: Das LG gibt der Gemeinschaft Recht und ändert die Kostenentscheidung: • Die Kläger tragen die Kosten, weil sie die Klage verfrüht erhoben haben. • Die Gemeinschaft durfte die Zustimmung verweigern, bis die notwendige Prüfung durch Vorlage geeigneter Unterlagen möglich war. • Bloße Aussagen der Veräußerers reichen nicht aus; es besteht ein Recht auf Nachweise über die Solvenz des Erwerbers. • Der Anspruch auf Zustimmung war nicht fällig, bevor die erforderlichen Informationen vorlagen. • Erst nach der Aussage des Erwerbers im Termin konnte anerkannt werden; daher kein „verspätetes Anerkenntnis“. Praxis-Tipp: Die Zustimmung zur Veräußerung kann nur versagt werden, wenn der Erwerber finanziell oder persönlich unzuverlässig ist. Der Verwalter ist daher verpflichtet, bevor er zustimmt, sich zumindest von der finanziellen Leistungsfähigkeit zu überzeugen, die durch den Veräußerer dargelegt werden muss. ### BGH: Weiter Ermessensspielraum bei Hausgeldvorschüssen URL: https://projecta.immo/weg-news/1025-wegnews-kalkulation-wipl/ Datum: 30. Oktober 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 26. September 2025 - V ZR 108/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1025-wegnews-kalkulation-wipl.pdf Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei der Festsetzung von Hausgeldbeiträgen im Wirtschaftsplan einen weiten Ermessensspielraum genießen. Ein Beschluss ist nur anfechtbar, wenn die … **Volltext:** Weiter Ermessenspielraum bei der Kalkulation der Vorschüsse Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt. Der Fall: Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung wurde der Wirtschaftsplan 2022 beschlossen, insbesondere die Höhe der monatlichen Hausgeldvorschüsse. Der Kläger hält einzelne Kostenansätze (u. a. Verwaltervergütung, Rechtsberatung, Mietkosten einer Fahrradgarage) für überhöht und fechtet den Beschluss an. Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht wiesen die Klage ab. Mit der Revision begehrt der Kläger die Ungültigerklärung des Beschlusses. Das Problem: Wie weit reicht der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer bei der Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG? Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH weist die Revision zurück. Der Wirtschaftsplan dient der vorausschauenden Kostenschätzung, nicht der endgültigen Abrechnung. • Die Gemeinschaft hat bei Kostenansätzen weiten Spielraum. • Ein Beschluss ist nur dann rechtswidrig, wenn die Vorschusshöhe offensichtlich unangemessen ist. • Das war hier nicht der Fall. Der Beschluss über die Vorschüsse ist wirksam. Praxis-Tipp: Eine gute Entscheidung für die Praxis, die einen sorgfältig aufgestellten Wirtschaftsplan so gut wie unanfechtbar macht. ### BGH: Vermieter haftet für Winterdienst auf Gemeinschaftseigentum URL: https://projecta.immo/weg-news/1025-wegnews-haftung-winterdienst/ Datum: 30. Oktober 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 250/23 (Leitsätze der Redaktion) PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1025-wegnews-haftung-winterdienst.pdf Der BGH entschied, dass vermietende Wohnungseigentümer mietvertraglich für die Räum- und Streupflicht auf Gemeinschaftseigentum haften, auch wenn die WEG einen Winterdienst beauftragt hat. Das … **Volltext:** Haftung des Vermieters wegen nicht durchgeführtem Winterdienst 1. Der Vermieter haftet gegenüber dem Mieter auch dann für die Erfüllung der Räum- und Streupflichten, wenn sich der Unfall auf einem Grundstücksteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft ereignet hat. 2. Die mietvertragliche Pflicht zur Gewährung des sicheren Zugangs zur Wohnung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB) besteht unabhängig davon, ob der Vermieter Alleineigentümer oder Wohnungseigentümer ist. 3. Beauftragt der Vermieter (mittelbar über die Eigentümergemeinschaft) einen Dritten, etwa einen Winterdienst, , haftet er für dessen Verschulden als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB. Eine bloße Haftung wegen fehlerhafter Überwachung tritt nicht an die Stelle der vollen Erfüllungsgehilfenhaftung. 4. Eine vertragliche Übertragung der Räum- und Streupflichten auf den Mieter bedarf klarer und eindeutiger Regelung. Wird der Winterdienst über Betriebskosten abgerechnet, trägt dies eher dafür, dass der Vermieter die Pflicht behält. Der Fall: Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung. Der Weg vom Hauseingang zur Straße (Gemeinschaftseigentum) war morgens nicht gestreut. Die Mieterin stürzte auf Glatteis und verletzte sich erheblich. Wegen ihrer Verletzungen fordert die Mieterin 12.000 Euro Schmerzensgeld von der Vermieterin. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte bereits vor Jahren eine Firma mit dem Winterdienst beauftragt. Das Landgericht wies die Klage ab. Das Problem: Haftet der vermietende Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter für Verletzungen der Verkehrssicherungspflichten auf dem Gemeinschaftseigentum, obwohl die WEG hierfür zuständig ist und einen Winterdienst beauftragt hat? Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH hebt das Berufungsurteil auf. Die Vermieterin haftet aus dem Mietvertrag für die Sicherung des Zugangs zur Wohnung. Die Räum- und Streupflicht bleibt mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters, auch wenn das betreffende Grundstück Gemeinschaftseigentum ist. Die beauftragte Winterdienstfirma handelt als Erfüllungsgehilfe des Vermieters dessen Verschulden wird nach § 278 BGB dem Vermieter zugerechnet. Eine wirksame Überwälzung der Räumpflicht auf den Mieter oder ein Haftungsausschluss lag nicht vor. Das Landgericht muss den Fall nun erneut prüfen und weitere tatsächliche Feststellungen treffen Praxis-Tipp: Nur weil die WEG eine Winterdienstfirma beauftragt hatte, bedeutet das nicht, dass der Vermieter aus seiner vertraglichen Haftung entlassen wird oder sich Art und Umfang seines Pflichtenprogramms ändern. Insbesondere werden nicht Überwachungsund Kontrollpflichten beschränkt. ### Verwalter haftet für eigenmächtige Rücklagenanlage in Anleihen URL: https://projecta.immo/weg-news/1025-wegnews-anlage-ruecklage/ Datum: 30. Oktober 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1025-wegnews-anlage-r%C3%BCcklage.pdf Ein Verwalter legte 89.000 € aus der Erhaltungsrücklage ohne Eigentümerbeschluss in langfristige Anleihen an. Das AG Böblingen verurteilte ihn zum Schadensersatz, da solche Anlagen nicht … **Volltext:** Der Verwalter als Anlageberater? 1. Der Verwalter darf Rücklagen ohne Eigentümerbeschluss nur mündelsicher und kurzfristig anlegen. Unübliche, langfristige oder risikobehaftete Anlagen überschreiten seine Befugnisse. 2. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erlaubt nur Maßnahmen „untergeordneter Bedeutung“ und solche, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. 3. Die Anlage von Erhaltungsrücklagen in festverzinslichen Anleihen mit langer Laufzeit, die nur mit Verlust zurückgeführt werden können, ist keine ordnungsgemäße Verwaltung und bedarf eines vorherigen Eigentümerbeschlusses. (...) Der Fall: Die frühere Verwalterin der WEG legte 80.000 € + 9.000 € aus der Erhaltungsrücklage ohne Beschluss in eine langfristige Anleihe bei einem externen Unternehmen an. Die Anlage hatte eine mehrjährige Laufzeit und konnte nur gegen Verlust (98%-Rückzahlung, keine Zinsen) vorzeitig aufgelöst werden. Kurz vor ihrer Abberufung zahlte sich die Verwalterin zudem Verwaltervergütung für die Zeit nach Vertragsende im Voraus aus. Die WEG verlangt Rückzahlung der Gelder sowie Schadensersatz. Das Problem: Darf der Verwalter ohne Eigentümerbeschluss Rücklagen langfristig und mit Risiko anlegen? Die Entscheidung des Gerichts: Die Verwalterin haftet auf Schadensersatz in Höhe der angelegten Gelder (89.000 € Zug um Zug gegen Rückübertragung der Anleihen). Die Verwalterin hat ihre Befugnisse überschritten, da die Anlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach und keine Beschlussfassung vorlag. Die Anlage war unsicher, langfristig und ungewöhnlich, daher außerhalb der Verwalterkompetenz. Die vorzeitige Selbstzahlung der Verwaltervergütung war rechtswidrig und löst ebenfalls Schadensersatz aus. „Verwalter ist kein Anlageberater“, Rücklagengelder müssen sicher und kurzfristig verfügbar sein. Spekulative oder langfristige Anlagen bedürfen zwingend eines Eigentümerbeschlusses. Praxis-Tipp: Auch wenn das Zinsniveau nicht besonders hoch ist, bietet sich für Wohnungseigentümergemeinschaften lediglich ein gewöhnliches Tagesgeld bzw. Festgeldkonto an. Alle anderen Arten von Anlagen sollte die WEG konkret beschließen. ### BGH: Keine Beschlusskompetenz für Kompensationszahlungen bei Baumaßnahmen URL: https://projecta.immo/weg-news/1024-wegnews-kompensationszahlung/ Datum: 24. Oktober 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1024-wegnews-kompensationszahlung.pdf Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer nicht durch Beschluss Kompensationszahlungen zwischen einzelnen Eigentümern für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum festlegen können. Eine … **Volltext:** Kompensationszahlung bei baulicher Veränderung? Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen. Der Fall: Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wurde u. a. folgender Beschluss seitens des Klägers angegriffen: „Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundament aufgestellt werden. Die Skizze zum Protokoll wird in die Beschlussfassung mit aufgenommen. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung würden als Entgelt für die Nutzung einen monatlichen Betrag in Höhe von EUR 10,00 pro Wohnung als Nutzungsentschädigung an die Eigentümer der Wohnung OG und EG überweisen. Die Eigentümer der Wohnung OG schließen sich dem Vorschlag an und würden ebenfalls monatlich EUR 10,00 als Nutzungsentschädigung an die Wohnung DG und EG überweisen. Die Gartenhütte sollte in metallhellgrau und anthrazit sein. Flächenmaß ca. 261 x 182 cm, Höhe 206 cm.“ Das Problem: Kann die GdWE durch Beschluss eine Entschädigung bzw. Kompensationszahlung für die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen? Hier gab es noch die Besonderheit, dass die Zahlungen direkt unter den Wohnungseigentümern stattfinden sollen. Die Entscheidung des Gerichts: Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen (…). Auch wenn die bauwilligen Wohnungseigentümer freiwillig zahlen wollen, ändert dies nichts daran, dass das Gesetz eine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander nicht vorsieht. Dass beabsichtigt war, eine von dem üblichen Verteilungsschlüssel abweichende und von § 16 Abs. 2 Abs. 2 WEG gedeckte Kostenregelung zu treffen und eine Zahlungspflicht gegenüber der GdWE zu begründen, liegt bereits deshalb fern, weil es sich bei dem monatlichen Betrag von 10 EUR pro Wohnung nicht um Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG handelt, sondern um ein Entgelt für die Nutzung. Die Kosten der Errichtung der Gartenhütten sollten - entsprechend der Vorschrift des § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG - von den Bauwilligen getragen werden. Auch wenn das Berufungsgericht annimmt, dass die Zahlung eine in der Praxis interessengerechte Lösung ermögliche, ändert dies aber nichts daran, dass die Wohnungseigentümer nicht die Kompetenz haben, im Beschlusswege Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander festzulegen. Praxis-Tipp: Ob es überhaupt eine Beschlusskompetenz gibt, Kompensationszahlungen im Hinblick auf faktische Sondernutzungsrechte zu begründen kann, offenbleiben. ### Hybride Eigentümerversammlung: Anforderungen an den Beschluss URL: https://projecta.immo/weg-news/1024-wegnews-hybrid-etv/ Datum: 24. Oktober 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024 - 2-13 S 33/23 (nicht rechtskräftig) PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1024-wegnews-hybrid-etv.pdf Ein Beschluss zur Ermöglichung hybrider Eigentümerversammlungen muss keine technischen Details zur Online-Teilnahme regeln. Fehlen solche Vorgaben, entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßem … **Volltext:** Wie muss eine hybride Eigentümerversammlung beschlossen werden? Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG) muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufende - im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Der Fall: Die Klägerin hatte folgenden Beschluss angefochten: „Wohnungseigentümer können an der Wohnungseigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und ihre Rechte über elektronische Kommunikation ausüben.“ Das Problem: Die Klägerin rügt in der Anfechtungsbegründung, dass sie kein Gerät habe, mit welchem sie auf elektronischem Wege an der Eigentümerversammlung teilnehmen könne. Zudem ist sie der Auffassung, dass die nähere Ausgestaltung der Online-Teilnahme im Beschluss zu regeln sei, der Beschluss sei zu unbestimmt. Dies betreffe insbesondere die Thematik der Nichtöffentlichkeit, den Datenschutz und die Frage, welche Rechte ganz oder teilweise im Wege der elektronischen Kommunikation ausgeübt werden können. Die Entscheidung des Gerichts: Ohne Erfolg wendet sich die Klägerin gegen den Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Eigentümerversammlung. Eine entsprechende Beschlusskompetenz sieht das Gesetz vor. Soweit die Klägerin rügt, dass sie an einer virtuellen Versammlung nicht teilnehmen könne, da sie die technischen Geräte nicht besitze, so verhilft dies der Anfechtungsklage offensichtlich nicht zum Erfolg. Denn wie sich bereits aus dem Protokoll ergibt und auch im Beschlusswortlaut eindeutig niedergelegt ist, sollen keine reinen Onlineversammlungen stattfinden, die zudem zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch nicht statthaft waren. Das Protokoll verweist im Vortext zu der Beschlussfassung ausdrücklich darauf, dass keinem Teilnehmer die Präsenzteilnahme verweigert werden kann. Es wird daher eindeutig mit dem Beschluss den Eigentümern lediglich ermöglicht, an der Eigentümerversammlung ohne Anwesenheit vor Ort teilzunehmen. Nach Auffassung der Kammer begegnet es jedoch keinen rechtlichen Bedenken, wenn der Ermöglichungsbeschluss konkrete Vorgaben zur technischen Umsetzung nicht enthält (…). Fehlt es an derartigen Vorgaben, muss hierüber der Einberufende - im Regelfall der Verwalter - nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden. Dazu bedarf es keiner Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG, sondern dies gehört zu den Aufgaben der für die Einberufung zuständigen Person bei der Einberufung der Versammlung. Entgegen der Auffassung der Berufung muss der Beschluss auch nicht vorsehen, dass bei den späteren teilhybriden Eigentümerversammlungen die Nichtöffentlichkeit zu wahren und der Datenschutz einzuhalten ist. Beides ist selbstverständlich und unterliegt im Kern nicht der Disposition der Eigentümer. Praxis-Tipp: Seit dem 17.10.2024 kann ergänzend zur hybriden Eigentümerversammlung mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen eine rein virtuelle Eigentümerversammlung eingeführt werden (vgl.§ 23 Abs. 1a WEG). ### Bauliche Veränderung trotz entgegenstehender Nutzungsvereinbarung URL: https://projecta.immo/weg-news/1024-wegnews-bauliche-veraenderung/ Datum: 24. Oktober 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Versäumnisurteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 226/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1024-wegnews-bauliche-veraenderung.pdf Der BGH hat entschieden, dass die Beschlusskompetenz für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auch dann besteht, wenn der Beschluss eine bestehende Nutzungsvereinbarung faktisch außer … **Volltext:** Bauliche Veränderung vs. Nutzungsbefugnisse im Gemeinschaftseigentum Die Wohnungseigentümer können seit dem 1. Dezember 2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (…). Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist. Der Fall: Nach Ablauf der Anfechtungsfrist wurde u. a. folgender Beschluss seitens des Klägers angegriffen: „Beschluss über die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen. Die Finanzierung erfolgt auf eigene Kosten der jeweiligen Eigentümer, die eine solche Gartenhütte auf dem Allgemeineigentum errichten möchten. Die Gartenhütten sollen rechts vom Haus ohne Fundament aufgestellt werden. Die Skizze zum Protokoll wird in die Beschlussfassung mit aufgenommen. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung würden als Entgelt für die Nutzung einen monatlichen Betrag in Höhe von EUR 10,00 pro Wohnung als Nutzungsentschädigung an die Eigentümer der Wohnung OG und EG überweisen. Die Eigentümer der Wohnung OG schließen sich dem Vorschlag an und würden ebenfalls monatlich EUR 10,00 als Nutzungsentschädigung an die Wohnung DG und EG überweisen. Die Gartenhütte sollte in metallhellgrau und anthrazit sein. Flächenmaß ca. 261 x 182 cm, Höhe 206 cm.“ Das Problem: Im Jahr 2016 wurde eine Vereinbarung getroffen, wonach an der Stelle, an welcher jetzt die Gartenhütten errichtet werden sollen, Standorte für Müllplätze vorgesehen sind und nur hierfür genutzt werden dürfen. Fraglich ist daher, ob eine Beschlusskompetenz besteht, wenn an der Stelle, die für die Hütten vorgesehen ist, vereinbart ist, Mülltonnenstellplätze zu errichten. Die Entscheidung des Gerichts: Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung - wie hier - dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist. Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es darüber hinaus stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Insgesamt führte dies zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit. Richtig ist auch, dass ein im Widerstreit zu einer Nutzungsvereinbarung stehender Beschluss nicht der Eintragung in das Grundbuch bedarf, so dass ein Erwerber dem Grundbuch nicht entnehmen kann, dass die bauliche Veränderung eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vereinbarung faktisch obsolet macht. Beschlüsse einer baulichen Veränderung basieren auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und müssen daher nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Ein zutreffendes Bild über die aktuellen Rechtsverhältnisse in der GdWE erhält der Sondernachfolger deshalb nach wie vor nur durch die Durchsicht der nach § 24 Abs. 7 WEG zu führenden Beschlusssammlung. Praxis-Tipp: Der BGH betont in dieser Entscheidung ausdrücklich, dass hier nicht geklärt werden musste, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sich um eine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers (§ 20 Abs. 4 WEG) handelt, da der Beschluss nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist angefochten wurde und daher nur Nichtigkeitsgründe zu prüfen waren. ### Abwasserleitungen: Gemeinschaftseigentum und Kostenverteilung nach MEA URL: https://projecta.immo/weg-news/1024-wegnews-abwasserrohre/ Datum: 24. Oktober 2024 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: AG Bautzen, Urteil vom 29.05.2024 - 23 C 5/23 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/1024-wegnews-abwasserrohre.pdf Abwasserleitungen gehören auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befinden. Rohrreinigungskosten dürfen daher nicht als Einzelbelastung einem … **Volltext:** Gehören Abwasserleitungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Versorgungsleitungen sind, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, rechtlich als einheitliche Anlage anzusehen; zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören danach die Leitungen nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Nichts anderes gilt für Entsorgungs-/Abwasserleitungen, selbst wenn es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit gibt. Der Fall: Im Jahr 2021 kam es im Bereich der Wohnung des Klägers wiederholt zu Verstopfungen. Die Kosten der Ursachenermittlung und Beseitigung der Verstopfungen beliefen sich auf insgesamt 2.804,06 Euro. Der Kläger behauptet, dass ihm sog. „individuelle Kosten“ angelastet worden seien, die sowohl nach Gesetz wie auch der Teilungserklärung mit einem anderen Verteilungsschlüssel, nämlich nach MEA auf alle Eigentümer hätten verteilt und nicht dem Kläger direkt zugewiesen werden dürfen. Die Abwasserleitungsstränge stünden nach § 5 WEG im Gemeinschaftseigentum, eine konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung könne nicht erfolgen. Das Problem: Gehören Abwasserleitungen zum Sonderoder Gemeinschaftseigentum? Ist es zulässig, Rohrreinigungskosten durch eine Einzelbelastung in der Jahresabrechnung nur mit einem Wohnungseigentümer abzurechnen? Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten war der gesamte Beschluss wegen fehlerhafter Zuweisung der strittigen Einzelposition an den Kläger anstelle der Verteilung nach MEA nach vollständig für ungültig zu erklären. Vorliegend ist davon auszugehen, da die Abrechnung der Position „individuelle Zuweisung“ nach einem fehlerhaften Verteilungsschlüssel umgelegt worden ist. Bei Umlegung nach MEA hätte sich für den Kläger ein deutlich niedrigerer Nachschuss ergeben. Die fehlerhafte Verteilung dieser Kostenposition führt zwingend zu einem falschen Rechenergebnis auch in allen aus der Jahresabrechnung abgeleiteten Einzelabrechnungen und hat zur Folge, dass der Beschluss über die Genehmigung der Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse insgesamt für ungültig zu erklären ist. Die streitgegenständliche Abwasserleitung steht im Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Mag sein, dass es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit (z.B. Toilette) gibt. Die wesentlichen Aspekte - einheitliches Leitungsnetz, natürliche Betrachtungsweise, Notwendigkeit einer gemeinsamen Verfügungsbefugnis - gelten indessen in gleicher Weise. Praxis-Tipp: Das Abwasserrohr wurde auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum gemacht. Denn durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes, zu denen die innerhalb eines Gebäudes verlegten Leitungen zählen, nicht begründet werden. Sofern die GdWE die Meinung vertritt, dass der Sondereigentümer die Rohrverstopfung verursacht hat, muss sie einen möglichen Schadenersatzanspruch letztlich einklagen, wenn der betroffene Wohnungseigentümer die entstandenen Kosten nicht erstattet. ### Hausgeldfälligkeit: Mehrheitsbeschluss kann GO nicht aushebeln URL: https://projecta.immo/weg-news/0925-wegnews-hausgelder-faelligkeit/ Datum: 28. September 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: AG Hildesheim, Urteil vom 27.02.2024 - 126 C 15/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0925-wegnews-hausgelder-f%C3%A4lligkeit.pdf Ist die Fälligkeit der Hausgelder in der Gemeinschaftsordnung geregelt, können Wohnungseigentümer diese nicht per Mehrheitsbeschluss ändern. Das AG Hildesheim erklärte einen entsprechenden Beschluss … **Volltext:** Achtung: Gemeinschaftsordnung kann Fälligkeit der Hausgelder (Vorschüsse) festlegen 1. Die Fälligkeit der Vorschussforderung kann auch in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. In diesem Fall ist die jeweilige Vereinbarung maßgeblich. 2. Soweit keine Öffnungsklausel vereinbart ist, können die Wohnungseigentümer hiervon keine abweichende Regelung beschließen. § 28 Abs. 3 WEG gewährt den Wohnungseigentümern nicht die Beschlusskompetenz, von einer Vereinbarung abzuweichen. 3. Eine solche Vereinbarung gilt auch nach Inkrafttreten der WEG-Reform 2020 fort. 4. Fehlt eine vereinbarte Beschlusskompetenz, so ist ein Mehrheitsbeschluss, der von vereinbarten Regelungen abweicht, als vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss wegenfehlender Beschlussfassungskompetenz nichtig. Der Fall: In einer Gemeinschaftsordnung von 1983 war festgelegt, dass die Hausgelder vierteljährlich jeweils am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig sind. Auf der Eigentümerversammlung am 31.08.2023 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die Zahlungsintervalle von vierteljährlich auf monatlich umzustellen, um Liquiditätsspitzen zu vermeiden. Mehrere Eigentümer klagten gegen diesen Beschluss. Das Problem: • Können die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Zahlungsintervalle ändern? • Reicht die allgemeine Beschlusskompetenz nach § 28 Abs. 3 WEG (Fälligkeit von Vorschüssen)? • Wirken Vereinbarungen in älteren Gemeinschaftsordnungen auch nach der WEGReform fort? Die Entscheidung des Gerichts: Das AG Hildesheim erklärte den Beschluss für nichtig. • Vorrang der Vereinbarung: Ist die Fälligkeit der Vorschüsse in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt, gilt diese Vereinbarung. • Keine Beschlusskompetenz ohne Öffnungsklausel: Nur wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel vorsieht, können die Eigentümer hiervon durch Mehrheitsbeschluss abweichen. Ansonsten bleibt nur eine förmliche Vereinbarungsänderung (alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen). • Fortgeltung nach WEG-Reform 2020 Solche Vereinbarungen gelten auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes fort. § 28 Abs. 3 WEG eröffnet keine neue Beschlusskompetenz gegen bestehende Vereinbarungen. • Rechtsfolge: Ein Beschluss, der die festgelegten Zahlungsintervalle abändert, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Praxis-Tipp: Zunächst ist zu prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung eine Vorgabe enthält. Falls ja, muss diese zwingend umgesetzt werden. Sollte die Gemeinschaftsordnung über eine Öffnungsklausel verfügen, könnte die Fälligkeit der Hausgelder geändert werden. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass derartige Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, damit sie für den Sondernachfolger gültig sind. ### Gartenhaus als bauliche Veränderung – Beschluss der GdWE erforderlich URL: https://projecta.immo/weg-news/0925-wegnews-gartenhaus-baulicheveraenderung/ Datum: 28. September 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2025 - 11 S 44/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0925-wegnews-gartenhaus_baulichever%C3%A4nderung.pdf Ein Sondernutzungsrecht am Garten berechtigt nicht zur Errichtung eines Gartenhauses. Das LG Itzehoe bestätigte, dass solche Maßnahmen als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss … **Volltext:** Ist das Aufstellen eines Gartenhauses eine bauliche Veränderung? Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer zwar befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern. Eine Beeinträchtigung kann bereits die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade darstellen. Der Fall: Eine Zweiergemeinschaft ohne Verwalter stritt über umfangreiche bauliche Veränderungen: Eine Eigentümerin ließ an ihrem Doppelhaus-Fassadenteil mehrere Fenster einbauen bzw. verändern und zusätzlich ein Gartenhaus errichten. Ein Beschluss lag nicht vor. Die andere Eigentümerin klagte auf Rückbau. Die Bauherrin verteidigte sich u. a. damit, dass die Maßnahmen keine Beeinträchtigung darstellten und hilfsweise, dass ein Anspruch auf Genehmigung bestehe, den sie durch Widerklage auf Beschlussersetzung geltend machte. Das Problem: In der Praxis tritt immer wieder die Frage auf, ob für das Aufstellen eines Gartenhauses (z. B. auf dem Garten / Sondernutzungsrecht) ein Beschluss erforderlich ist und es sich um eine bauliche Veränderung handelt? Die Entscheidung: • Bauliche Veränderungen: Die Fassadenarbeiten (neue/erweiterte Fenster, Terrassentüren) sowie das neue Gartenhaus sind bauliche Veränderungen i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG. Eine Beschlussfassung war zwingend erforderlich. • Sondernutzungsrecht: Das Sondernutzungsrecht an einem „Gartenteil“ berechtigt zur gärtnerischen Nutzung oder Erholung, nicht aber zur Errichtung eines Gartenhauses Praxis-Tipp: Der BGH hat kürzlich entschieden, dass eine bauliche Veränderung nicht zwingend einen Substanzeingriff erfordert. Wohnungseigentumsrechtlich muss für das Aufstellen eines Gartenhauses zwingend ein Beschluss der GdWE vorliegen, damit kein wirksamer Rückbauanspruch besteht. Sollte die GdWE das Aufstellen des Gartenhauses genehmigen, sind öffentlichrechtliche Vorgaben (z. B. aus der Bauordnung bzw. Landesbauordnung) zu überprüfen. ### Drei Vergleichsangebote bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen? URL: https://projecta.immo/weg-news/0925-wegnews-drei-angebote-2/ Datum: 28. September 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.06.2025, Az. 9 C 448/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0925-wegnews-drei-angebote_2.pdf Das AG Hamburg-St. Georg hat klargestellt, dass die Einholung von genau drei Vergleichsangeboten bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen keine starre Pflicht ist. Entscheidend sind individuelle Faktoren wie … **Volltext:** Schon wieder: Drei Angebote erforderlich? 1. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstigste Angebot, wie man es bei einer Ausschreibung kennt, anzunehmen und zu realisieren. 2. Das Fehlen solcher drei Angebote darf nicht grundsätzlich und undifferenziert dazu führen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Willen der sanierungswilligen Mehrheit verschleppt werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv vorhanden und auch hinreichend durch technischen Sachverstand abgesichert ist. 3. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote sind entscheidende Faktoren etwa das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren. Der Fall: Die Parteien stritten über verschiedene Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen (TOP 9 = 4.522 EUR; TOP 11 = 48.016,50 EUR). Die Klägerin beruft sich auf das Fehlen von drei Vergleichsangeboten (TOP 9 sowie TOP 11) sowie ferner darauf, dass eine Bestandsaufnahme zum Sanierungsbedarf nicht vorliege (TOP 11). Das Problem: Müssen drei Vergleichsangebote eingeholt werden? Die Entscheidung des Gerichts: Die Beschlussanfechtungsklage hinsichtlich der noch streitgegenständlichen TOP 9 sowie TOP 11 ist unbegründet. Die zu TOP 9 und TOP 11 gefassten Beschlüsse sind wirksam und nicht zu beanstanden. An dieser Pflicht der Einholung von (drei) Vergleichsangeboten wird in der Rechtsprechung nicht undifferenziert festgehalten. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote (differenziert hierzu auch LG Itzehoe, Urt. v. 05.01.2018 - , ) sind entscheidend Faktoren wie das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren (z. B. bereits bestehendes Vertrauen der Gemeinschaft in die Arbeit des beauftragten Unternehmens aufgrund von Erfahrungen aus der Vergangenheit). Praxis-Tipp: Aktuell hat der BGH entschieden, dass bei Rechtsanwälten und Gutachtern keine Vergleichsangebote eingeholt werdenmüssen. Darüber hinaus hatte der BGH darauf hingewiesen, dass die Verwaltung Angebotsanfragen dokumentieren sollte, falls Handwerker kurzfristig abspringen oder gar keine Angebote abgeben. Darüber hinaus kommt erleichternd hinzu, dass in der obergerichtlichen Rechtsprechung bereits Bagatellgrenzen (z. B. bis 5.000 EUR) festgelegt wurden, bei denen keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Bei der Frage, ob zwei, drei oder vier Angebote eingeholt werden müssen, geht es in der heutigen Zeit gar nicht um die Anzahl, sondern darum, dass Handwerker nicht ohne Weiteres Angebote erstellen möchten, da die Auftragslage sehr gut ist und viele GdWEs dazu neigen, zahlreiche Angebote zu verlangen, aber letztlich niemals einen Auftrag erteilen. ### BGH: Keine Pflicht zu Alternativangeboten bei Anwälten und Gutachtern URL: https://projecta.immo/weg-news/0925-wegnews-drei-angebote-1/ Datum: 28. September 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Versäumnisurteil vom 18. Juli 2025 - V ZR 76/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0925-wegnews-drei_angebote_1.pdf Der BGH entschied, dass vor der Beauftragung von Rechtsanwälten oder Gutachtern keine Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, auch nicht bei Honorarvereinbarungen. Zudem können … **Volltext:** Drei Angebote und nachträgliche Genehmigungen von Handlungen des Verwalters a) Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern. b) Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine von dem Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme nachträglich zu genehmigen. Eine derartige Genehmigung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Fall: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) ließ ohne vorherigen Beschluss durch die Verwalterin Gutachter und eine Rechtsanwaltskanzlei beauftragen, um Baumängel am Gemeinschaftseigentum zu prüfen und Ansprüche gegen den Bauträger (zugleich Eigentümerin) vorzubereiten. Die Kosten beliefen sich auf knapp 50.000 € für Gutachten und es stand ein möglicher Schadensbetrag von rund 470.000 € im Raum. Die Eigentümerversammlung genehmigte nachträglich die Aufträge und beschloss weitere Mandatierung des Rechtsanwaltes samt Honorarvereinbarung (Stundensätze bis 300 €). Die Beschlüsse wurden angefochten. Das Problem: 1. Müssen vor der Beauftragung von Rechtsanwälten oder Gutachtern Alternativangebote eingeholt werden? 2. Darf die Eigentümerversammlung Maßnahmen des Verwalters nachträglich genehmigen? Die Entscheidung des Gerichts: • Keine Pflicht zu Alternativangeboten: Bei Rechtsanwälten (und Gutachtern) sind Vergleichsangebote nicht erforderlich, auch nicht bei Honorarvereinbarungen. Grund: Preisvergleich wenig aussagekräftig, da Kosten vom Verfahrensverlauf abhängen; Qualität, Fachkenntnis und Vertrauensverhältnis stehen im Vordergrund • Nachträgliche Genehmigung zulässig: Eigentümer können Maßnahmen des Verwalters, die ohne Beschluss ergriffen wurden, im Nachhinein genehmigen, sofern diese selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das schafft Rechtssicherheit im Innenverhältnis, auch wenn der Verwalter außenvertretungsberechtigt war. • Wirtschaftlichkeitsgebot: Eigentümer müssen Kosten und Nutzen abwägen, haben aber einen weiten Ermessensspielraum. Ein Stundensatz von 300 € für Anwälte und 150 € für Sekretariatsstunden kann in komplexen Bau-/WEGSachen mit hohem Streitwert zulässig sein. Praxis-Tipp: In Rd. 17 merkt der BGH an: „Inwiefern überhaupt vor einer Beschlussfassung über die Vergabe von Aufträgen Alternativangebote vorgelegt werden müssen, ist höchstrichterlich nicht geklärt. (…) Es bleibt zu hoffen, dass der BGH die Frage, ob, wann und wie Alternativangebote für Handwerkerleistungen eingeholt werden müssen, höchstrichterlich klären kann. Hinweis: Bereits in seiner Entscheidung vom 05.07.2024, Az. V ZR 241/23 wies der BGH auf Folgendes hin: „Zwar ist der Verwalter nicht notwendig verpflichtet, das billigste oder das technisch hochwertigste Angebot anzunehmen (...); er muss aber unter mehreren sich bietenden Optionen unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit nach pflichtgemäßem Ermessen diejenige wählen, die dem Interesse der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen gerecht wird.“ ### Verzicht auf Vergleichsangebote per Beschluss zulässig? URL: https://projecta.immo/weg-news/0924-wegnews-verzicht-angebote/ Datum: 25. September 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LG Frankfurt a. M. Urt. v. 1.8.2024 Az. 2/13 S 23/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0924-wegnews-verzicht-angebote.pdf Das LG Frankfurt a. M. entschied, dass Eigentümer nicht per Beschluss auf Vergleichsangebote verzichten können, wenn diese zur ordnungsgemäßen Entscheidungsfindung erforderlich sind. Liegt das … **Volltext:** Darf durch Beschluss auf die Einholung von weiteren Angeboten verzichten werden? 1. Die Eigentümer können nicht durch Beschluss „wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt“ auf das Erfordernis von Vergleichsangeboten verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. 2. Zum, hier verneinten, Erfordernis von Alternativangeboten, wenn das Auftragsvolumen unter 5% der Wirtschaftsplansumme liegt. Der Fall: Bei der Beschlussfassung unter TOP 10 ging es um eine Maßnahme in Höhe von 4.727,87 € für die Pflasterabsenkungen. Der Beschluss enthält sodann folgenden Passus: „Die Gemeinschaft verzichtet aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote …“ Im Protokoll wurde darüber hinaus erwähnt, dass zwei andere Firmen angefragt worden sind, diese hätten aber kein Angebot abgegeben. Unter TOP 12 wurde die Grundreinigung von Fallleitungen in Höhe von 8.852,41 € beschlossen. Auch insoweit wurde der Verzicht auf weitere Angebote, textidentisch zu TOP 10, beschlossen. Der Kläger hält die Beschlüsse für ungültig, da nicht rechtzeitig Alternativangebote vorgelegt wurden. Die Beklagte ist dem entgegengetreten und verweist darauf, dass bei einem Wirtschaftsplanvolumen von etwa 500.000 € die Aufträge weit unterhalb von 5% des Wirtschaftsplans lägen, insoweit seien Alternativangebote entbehrlich. Das Problem: Bei jedem Fall in der Rechtsprechung muss besonders auf den Wortlaut der Leitsätze geachtet werden. Das LG Frankfurt/Main musste nämlich auch klären, ob es im vorliegenden Fall überhaupt erforderlich gewesen wäre, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage hat bezüglich der Anfechtung der vorgenannten Beschlüsse keinen Erfolg, denn die Beschlussfassung entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere waren hinsichtlich des weitergehenden Beschlusses zu TOP 10 und des Beschlusses zu TOP 12 Alternativangebote nicht erforderlich. Allerdings entspricht es herrschender Auffassung und auch der Rechtsprechung der Kammer, dass im Grundsatz Alternativangebote jedenfalls bei der Beauftragung von nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (…) erforderlich sind. Diese waren nicht deshalb entbehrlich, weil die Eigentümer beschlossen hatten, aufgrund „der besonderen Situation im Handwerkerbereich“ auf Angebote zu verzichten. Ob etwas anderes dann gilt, wenn, wie hier von der Beklagten behauptet, das Bemühen um Alternativangebote erfolglos war, kann dahinstehen, da, wie sogleich zu zeigen ist -Alternativangebote ohnehin entbehrlich waren. Allerdings wird, auch vom Bundesgerichtshof (...), vertreten, dass Alternativangebote dann entbehrlich sind, wenn es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelungen ist, Angebote zu erlangen. Die Kammer hat in der Vergangenheit Alternativangebote für entbehrlich gehalten, wenn das Auftragsvolumen 5% der Wirtschaftsplansumme nicht überschreitet (…). Der Beschluss zu TOP 10 über die Pflasterarbeiten von 4.727,87 € liegt bei unter 1% der Wirtschaftsplansumme, die Belastung für die einzelnen Eigentümer ist gering, beim Kläger liegt sie nur bei 31,49 €. Ebenso ist der Beschluss zu TOP 12 nicht für ungültig zu erklären. Auch hier liegt der Auftragswert bei unter 2% der Wirtschaftsplansumme. Praxis-Tipp: Der BGH vertritt die Ansicht, dass Alternativangebote dann entbehrlich sind, wenn es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelungen ist, Angebote zu erlangen. Es gibt zwischenzeitlich diverse obergerichtliche Urteile, die Bagatellgrenzen zwischen 2.000 € und 5.000 € je nach Einzelfall für die Einholung von Angeboten vorgeben. Verwalter können nach der Entscheidung des LG befreit arbeiten, denn i. d. R. werden „kleinere Maßnahmen“ nicht die 5% überschreiten. ### Schönheitsreparaturen: Beweislast beim Mieter für unrenovierten Zustand URL: https://projecta.immo/weg-news/0924-wegnews-rueckgabe-wohnung/ Datum: 25. September 2024 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Beschluss vom 30. Januar 2024 VIII ZB 43/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0924-wegnews-r%C3%BCckgabe-wohnung.pdf Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, muss er beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde. Der BGH bestätigte diese … **Volltext:** Schönheitsreparaturen: Wer muss beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe befunden hat? Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 32). Der Fall: Die Parteien streiten darüber, ob die Wohnung damals renoviert oder nicht renoviert übergeben wurde, denn dies hat Auswirkungen darauf, ob dem Mieter die Schönheitsreparaturen wirksam übertragen werden können oder der Vermieter (wie das Gesetz vorsieht) für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt hatten, legte das Amtsgericht die Kosten dem Vermieter auf, da dieser zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei. Das Landgericht hob diese Entscheidung auf und legte die Kosten dem Mieter auf, da die Klausel wirksam sei, der Mieter habe nicht nachgewiesen, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert überlassen worden sei. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde versuchte der Mieter, die erstinstanzliche Entscheidung wieder herstellen zu lassen. Das Problem: Das Thema Schönheitsreparaturen befasst die Praxis schon seit Jahren. Allerdings hatte der BGH bereits 2015 entschieden: „Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. (…).“ Die Entscheidung des Gerichts: Der Mieter bekam nicht Recht, denn er konnte nicht beweisen, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der Senat nicht zwischen mehr oder weniger abgewohnten Mieträumen unterschieden. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Praxis-Tipp: Wie kann der Mieter beweisen, in welchem Zustand er die Wohnung übernommen hat? Dem Mieter stehen verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden. ### Online-Teilnahme an der ETV: Anforderungen an den Gestattungsbeschluss URL: https://projecta.immo/weg-news/0924-wegnews-hybrid-etv/ Datum: 25. September 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: AG Mitte, Urt. v. 2.5.2024 – 22 C 50/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0924-wegnews-hybrid-etv.pdf Ein Beschluss zur elektronischen Teilnahme an der Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 2 WEG) muss lediglich den Umfang der Gestattung und die erfassten Eigentümerrechte regeln. Die Wahl des konkreten … **Volltext:** Wie wird die Online-Teilnahme an einer ETV beschlossen? Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 2 S 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird; eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende elektronische Kommunikationssystem oder die Anforderungen an Hard- und Software. Der Fall: Unter TOP 2 wurde beschlossen: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass es den Eigentümern für die nächste Eigentümerversammlungen gem. § 23 I 2 Wohnungseigentumsgesetz gestattet ist, an der Versammlung auch ohne physische Anwesenheit am Versammlungsort teilzunehmen und dabei im Wege einer elektronischen Kommunikation: 1. die Präsenzveranstaltung vor Ort per Ton- und/oder Bildübertragung passiv zu verfolgen, 2. per Ton- und/oder Bildübertragung an der Diskussion teilzunehmen und dabei insbesondere Fragen zu stellen und Antworten zu geben, 3. per Ton- und/oder Bildübertragung Anträge zu stellen und 4. per Ton- und/oder Bildübertragung das Stimmrecht auszuüben. Das elektronische Kommunikationssystem wird seitens der Hausverwaltung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat dann aktuell festgelegt.“ Der Kläger hatte diverse Beschlüsse angefochten. Unter anderem wurde moniert, dass nicht beschlossen wurde, welche Kommunikationssysteme verwendet werden oder technischen Anforderungen erfüllt sein müssen. Das Problem: In letzter Zeit kann beobachtet werden, dass immer mehr Beschlüsse für eine Hybride-Eigentümerversammlung gefasst werden. Bisher gibt es zu dieser Thematik so gut wie keine Rechtsprechung und auch im Gesetz wurde nicht ausdrücklich festgelegt, wie ein ordnungsmäßiger Beschluss aussehen könnte. Die Entscheidung des Gerichts: Der Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Entscheidungen über die Modalitäten der Teilnahme, insbesondere die Wahl des elektronischen Kommunikationssystems oder Vorgaben zu den technischen Anforderungen an Hard- und Software bedurfte es nicht. Vielmehr entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung diese Entscheidungen der Hausverwaltung in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat zu überlassen. Soweit teilweise vertreten wird, die Eigentümergemeinschaft müsse im Gestattungsbeschluss über das zu nutzende Kommunikationssystem sowie die technischen Anforderungen an die Hardware und Software beschließen, überzeugt dies nicht. Der Wortlaut des § 23 I 2 WEG sieht lediglich vor, dass eine Entscheidung über die grundsätzliche Gestattung und die wahrzunehmenden Eigentümerrechte zu treffen ist. Schließlich zeigt auch der Vergleich mit der üblichen Vorbereitung einer Wohnungseigentümerversammlung, dass die Wahl der technischen Mittel nicht zwingend von den Eigentümerinnen und Eigentümern zu beschließen ist. Die Wahl der Hard- und Software betrifft die Infrastruktur der hybriden Versammlung und kann mit der Wahl des Versammlungsortes und der Versammlungszeit, also den Modalitäten einer Versammlung, verglichen werden. Über diese darf, wenn die EigentümerInnen keine eigene Entscheidung treffen, die Hausverwaltung entscheiden. Praxis-Tipp: Ähnlich hat es das AG München bereits entschieden. Diese Grundsätze können dann auch auf zukünftige Beschlüsse zur Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung verwendet werden. ### BGH: Gesamtrückstand entscheidet bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug URL: https://projecta.immo/weg-news/0924-wegnews-fristlose-kuendigung/ Datum: 25. September 2024 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: VIII ZR 32/20 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0924-wegnews-fristlose-k%C3%BCndigung.pdf Der BGH stellt klar, dass bei einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands allein der Gesamtbetrag der ausstehenden Teilbeträge maßgeblich ist. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen … **Volltext:** Nur der Gesamtrückstand ist ausschlaggebend! Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (…). BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20 Der Fall: Die Beklagte ist seit 2005 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 € blieb die Beklagte für den Monat Januar 2018 135,41 € schuldig; für Februar 2018 entrichtete sie keine Miete (somit Gesamtrückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate Januar und Februar 2018 in Höhe von 839,41 €). Wegen dieser Rückstände erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 9. Februar 2018 die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Später glich die Beklagte, die die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Zahlungsrückstand aus. Das Problem: Konnte der Vermieter den Mieter fristlos kündigen? Die Vorinstanz vertrat die Ansicht, dass eine Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete stattfinden muss, um dann im Ergebnis prüfen zu können, ob dies eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt. Die Entscheidung des Gerichts: Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet worden. Der Mieter befand sich zur Zeit der Kündigungserklärung mit einem Betrag, der die geschuldete Monatsmiete von 704 Euro überstieg, in Verzug. Der Wirksamkeit der Kündigung steht nicht entgegen, dass der für den Monat Januar 2018 entstandene Rückstand von 135,41 Euro gemessen an einer Monatsmiete von 704 Euro für sich allein gesehen als unerheblich zu werten sein könnte. Die Erheblichkeit des zur fristlosen Kündigung berechtigenden Mietrückstands ist vielmehr allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rück-stände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor (…). Praxis-Tipp: Es gibt im Gesetz drei Kündigungstatbestände wegen Zahlungsverzug: Beispiel 1: Der Mieter muss eine monatliche Bruttomiete von 400 € zahlen. Im Monat Januar und Februar zahlt der Mieter keine Miete. Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate beträgt 800 €. Beispiel 2: Der Mieter muss eine monatliche Bruttomiete von 704 € zahlen. Im Monat Januar zahlt er nur 135,41 € und im Februar gar nichts. Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate beträgt 839,41 €. Beispiel 3: Der Mieter muss eine monatliche Bruttomiete von 400 € zahlen, zahlt aber jeden Monat nur 200 €. Der Vermieter kann erst kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das bedeutet für unseren Fall: Erst nach Ablauf von vier Monaten besteht ein Rückstand von zwei Monatsmieten (800 €), so dass dann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. ### BGH: Verwaltervertrag schützt keine Einzeleigentümer URL: https://projecta.immo/weg-news/0824-wegnews-verwaltervertrag-verletzung/ Datum: 30. August 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 34/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0824-wegnews-verwaltervertrag-verletzung.pdf Der BGH hat klargestellt, dass seit Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 Ansprüche wegen Pflichtverletzungen des Verwalters ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … **Volltext:** Ansprüche aus einer falschen Verwaltung (Verwaltervertrag), aber gegen wen? Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers. Der Fall: Der Kläger ist Rechtsanwalt und Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), deren Verwalterin die Beklagte ist. Die GdWE war Versicherungsnehmerin einer den gesamten Gebäudekomplex umfassenden Gebäudeversicherung. Nach einem Wasserschaden an Gemeinschaftsund Sondereigentum überwies die Gebäudeversicherung der GdWE im November 2022 die von einem Schadensregulierer berechnete Zeitwertentschädigung. Der Kläger forderte die Beklagte unter Fristsetzung zunächst vergeblich auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Auszahlung erfolgte erst, nachdem er erneut zur Zahlung aufgefordert und erklärt hatte, sich anwaltlich selbst zu vertreten. Die auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Prozesszinsen gerichtete Klage ist bei Amts- und Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Klageziel weiter. Das Problem: Gegen wen muss der Kläger seinen Anspruch geltend machen, wenn der Fehler offenkundig beim Verwalter liegt? Die Entscheidung des Gerichts: Dem Kläger stehen wegen einer möglicherweise verspäteten Auszahlung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt Ersatzansprüche gegen die Beklagte zu. Denn Vertragsparteien des Verwaltervertrages sind die GdWE und die Beklagte (Verwalter), nicht jedoch der Kläger. Auch aus der Amtsstellung der Beklagten als Verwalterin folgt keine gesetzliche Leistungspflicht gegenüber dem Kläger. Die zum alten Wohnungseigentumsrecht offen gelassene Frage, ob sämtliche geregelten Amtspflichten des Verwalters Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter begründeten (…), stellt sich seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 nicht mehr. Denn danach obliegt die Verwaltung (auch) im Innenverhältnis ausschließlich der GdWE (§ 18 Abs. 1 WEG), die die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfüllt; internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter (...). Nach Inkrafttreten des WEMoG zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der GdWE geschlossenen Vertrag nur gegenüber der GdWE. Der zwischen der GdWE und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers. Praxis-Tipp: Die Rechtsprechung des BGH setzt sich fort. Merke: Wohnungseigentümer müssen ihre Ansprüche in der Regel nur gegenüber der WEG/GdWE geltend machen. Sollte die WEG/GdWE die Ansicht vertreten, dass ihr Organ schuldhaft gehandelt hat, wird die WEG/GdWE den Verwalter mit einbeziehen. ### BGH: Kosten der Beschlussklage tragen alle Wohnungseigentümer URL: https://projecta.immo/weg-news/0824-wegnews-kosten-beschlussklagen/ Datum: 30. August 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0824-wegnews-kosten-beschlussklagen.pdf Nach der WEG-Reform 2020 zählen Prozesskosten aus Beschlussklageverfahren zu den allgemeinen Verwaltungskosten der GdWE. Auch obsiegende Kläger müssen diese Kosten anteilig mittragen. Der BGH hat … **Volltext:** Kosten eines Beschlussklageverfahren zahlen alle Wohnungseigentümer Seit dem 1. Dezember 2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren. Der Fall: Die drei Klägerinnen sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümerinnen jeweils einer der insgesamt acht Wohnungseigentumseinheiten. In der Gemeinschaftsordnung vom 14. Mai 2019 ist geregelt, dass die Verwaltungskosten zu gleichen Teilen auf die Wohnungseigentumseinheiten umgelegt werden. Es kam zu einem Beschlussanfechtungsverfahren, welches die Klägerinnen auch gegen die GdWE gewannen. Der Verwalter ließ darauf hin über folgenden Beschluss abstimmen: „Die Eigentümer beschließen die Finanzierung der Kosten des Rechtsstreits […] in Höhe von 6.393,62 € durch eine Sonderumlage. Jedes Sondereigentum hat hierfür einen Betrag von 799,21 € zu zahlen. Der Betrag ist 14 Tage nach Beschlussfassung fällig. Eine Erstattung des überzahlten Betrags durch [den Rechtsanwalt] wird an die Eigentümer wieder ausgezahlt.“ Auch diesen Beschluss haben die o. g. Klägerinnen mit der Begründung angefochten: Zum einen stehe der Beschluss in Widerspruch zu der Gemeinschaftsordnung. Der in dieser verwendete Begriff der „Verwaltungskosten“ sei unter Berücksichtigung des in dem Zeitpunkt der Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung maßgeblichen Meinungsstandes dahin auszulegen, dass einem obsiegenden Anfechtungskläger entgegen der Kostengrundentscheidung keine Prozesskosten der unterlegenen GdWE auferlegt werden dürften. Dies entspreche dem Verständnis aller billig und gerecht Denkenden. Das Problem: Der Fall ist deswegen interessant, weil die Kosten einer Beschlussklage bis zur Reform (30.11.2020) anders zu verteilen waren. Nach der WEG-Reform stellt sich also nun die Frage, ob der obsiegende Wohnungseigentümer im Innenverhältnis an den Kosten zu beteiligen ist. Die Entscheidung des Gerichts: Alle Wohnungseigentümer sind grundsätzlich an den Kosten der Beschlussklage zu beteiligen. Auch ist die Gemeinschaftsordnung vielmehr nächstliegend dahin auszulegen, dass mit dem Begriff der Verwaltungskosten lediglich auf die gesetzliche Regelung Bezug genommen wird. Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 waren Beschlussmängelklagen nicht gegen die GdWE, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten (vgl. § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG aF). Seit dem 1. Dezember 2020 gehören Kosten, die der GdWE in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen GdWE anteilig mitfinanzieren. Praxis-Tipp: Eine wichtige Entscheidung für die Praxis, welche die Erstellung der Jahresabrechnungen deutlich vereinfacht, da nicht aufwendig geklärt werden muss, welche Partei mit welchen Kosten belastet werden darf. ### BGH: WEG darf Verwalter Entscheidungskompetenz bei Erhaltungsmaßnahmen übertragen URL: https://projecta.immo/weg-news/0824-wegnews-delegation-verwalter/ Datum: 30. August 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 5. Juli 2024 - V ZR 241/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0824-wegnews-delegation-verwalter.pdf Der BGH hat mit Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 241/23) entschieden, dass Wohnungseigentümer dem Verwalter die Entscheidung über die konkrete Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen übertragen dürfen. Ein … **Volltext:** Delegation: Verwalter darf über die Ausführung im Einzelnen entscheiden! a) Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. b) Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll. c) Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird. Der Fall: In einer Eigentümerversammlung wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen: Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen nochmal drei Angebote eingeholt werden. Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000,00 EUR brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteranlagen entsprechen. …“ Der Beschluss wurde angefochten. Das Amtsgericht gab der Klage nicht statt, das Landgericht wiederum vertrat die Meinung, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, da die Wohnungseigentümer ihren zustehenden Ermessensspielraum überschritten haben. Das Problem: Hat die WEG ihren Ermessensspielraum überschritten, da sie dem Verwalter zu viele Rechte eingeräumt hat? Die Gegenseite vertrat nämlich die Ansicht: Mangels Bezugnahme auf einen Leistungskatalog oder ein Angebot fehle es an der Festlegung einer Bezugs- bzw. Kostengröße für das einzelne zu tauschende Fenster. Jenseits der Vorgaben für die Optik sei der Verwalter in seiner Entscheidung über die genaue Ausgestaltung der einzelnen Fenster im Hinblick auf die Materialauswahl und die anzusetzenden Kosten vollkommen frei, was ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH gab der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Recht, so dass die amtsgerichtliche Entscheidung wieder „auflebt“. Nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu stärken, hat der Gesetzgeber die Kompetenz der Wohnungseigentümer, eigene Entscheidungskompetenzen durch Beschluss auf den Verwalter zu übertragen, durch das WEMoG erheblich erweitert (…) Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 WEG einschränken oder erweitern. Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Ob dem Verwalter in dem Delegationsbeschluss inhaltliche Kriterien der Aufgabenerfüllung zur Konkretisierung des Entscheidungsmaßstabs vorgegeben werden müssen, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts keine Frage der Bestimmtheit des Beschlusses (…), sondern betrifft die Frage, ob die Reichweite der Delegation ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn je weiter die Delegation reicht, desto weniger bestimmt ist naturgemäß die in dem Beschluss enthaltene Umschreibung der von dem Verwalter zu treffenden Entscheidungen. Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, denn die Übertragung der Entscheidungskompetenzen auf den Verwalter durch den angefochtenen Beschluss hält sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern durch das Gesetz eingeräumten Ermessens. Praxis-Tipp: Eine wunderbare Entscheidung für die Praxis. Dem Verwalter können seit dem 1.12.2020 durch Beschluss mehr Rechte und Befugnisse eingeräumt werden. Dies soll eine praxisnahe Verwaltung ermöglich. Die Ansicht, dass für die „Reparatur einer Dachrinne ein Beschluss erfolgen muss“, ist zum Glück veraltet. ### BGH: Beschlussformulierung zur Jahresabrechnung – keine Nichtigkeit URL: https://projecta.immo/weg-news/0824-wegnews-beschluss-jahresabrechnung/ Datum: 30. August 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 102/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0824-wegnews-beschluss-jahresabrechnung.pdf Der BGH entschied, dass ein Beschluss zur Genehmigung der „Gesamtabrechnung und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen" nicht nichtig ist. Er ist vielmehr dahingehend auszulegen, dass die … **Volltext:** Formulierung von Beschlüssen zur Jahresabrechnung? Ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 25. Oktober 2023 - V ZB 9/23, NZM 2024, 42 Rn. 14). Der Fall: Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Eigentümer von zwei Wohnungen. In der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2021 fassten die Eigentümer zu TOP 3 folgenden Beschluss: „Die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 werden in der Fassung mit Druckdatum vom 11.05.2021 genehmigt. Die Abrechnungsspitzen sind zum 01.09.2021 fällig.“ Der Beschluss wurde angefochten, da die Kläger die Ansicht vertraten, dass hier der falsche Gegenstand beschlossen wurde und dadurch ein nichtiger Beschluss vorliegt. Das Problem: Gemäß § 28 Abs. 2 WEG beschließt die WEG nicht mehr die Gesamt- und Einzelabrechnung, sondern die daraus resultierenden Zahlungspflichten. Es stellt sich daher die Frage, wie beim Wirtschaftsplan auch, ob der hier in Rede stehende Beschluss nichtig ist. Die Entscheidung des Gerichts: Der Beschluss ist nicht nichtig. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass gemäß des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Richtig ist auch, dass im Gegensatz zu der vorherigen Rechtslage nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind, Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sind (sog. Abrechnungsspitzen). Das zugrundeliegende Zahlenwerk, aus dem diese Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern dient lediglich ihrer Vorbereitung. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, nächstliegend dahingehend auszulegen ist, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen (…). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen sind. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen. Dies spricht nächstliegend dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden soll. Diese Überlegungen sind auch auf die Jahresabrechnung anzuwenden, denn es ist davon auszugehen, dass die Abrechnungsspitze bzw. Zahlungspflichten beschlossen werden sollten. Praxis-Tipp: Eine Vereinfachung für die Praxis, wobei die meisten Verwalterin ihre Beschlüsse bereits angepasst hatten. ### OLG München: Zweckbestimmung "Laden" deckt keine Gaststätte – Öffnungsklausel entscheidet URL: https://projecta.immo/weg-news/0726-wegnews-zweckbestimmung/ Datum: 23. Juli 2026 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: Oberlandesgericht München Urteil vom 29.04.2026 – 32 U 3550/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0726-wegnews-zweckbestimmung.pdf Das OLG München hat mit Urteil vom 29.04.2026 (32 U 3550/25) entschieden, dass die Zweckbestimmung "Laden" in einer Teilungserklärung den Betrieb einer Gaststätte grundsätzlich nicht umfasst, da bei einem Laden der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Die Unterlassungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft blieb dennoch erfolglos: Die Gemeinschaftsordnung enthielt eine Öffnungsklausel, die eine Nutzung zu anderen Zwecken ausdrücklich zulässt, soweit keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder Regelungen der Gemeinschaftsordnung entgegenstehen. Das Gericht wertete diese Klausel ihrem Wortlaut nach als allgemeine Ausnahmeregelung, die eine von der ursprünglichen Zweckbestimmung abweichende Nutzung eröffnet. **Volltext:** Unklare Zweckbestimmung in der Teilungserklärung Das Oberlandesgericht München stellt klar, dass die Zweckbestimmung „Laden“ in einer Teilungserklärung den Betrieb einer Gaststätte grundsätzlich nicht umfasst. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch eine Öffnungsklausel, die eine Nutzung zu anderen Zwecken zulässt, kann auch der Betrieb einer Gaststätte zulässig sein. Der Fall: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von dem Mieter einer Teileigentumseinheit die Unterlassung des Betriebs einer konzessionsfreien Gaststätte. Nach der Teilungserklärung diente die betreffende Einheit als „Laden“. Zugleich enthielt die Gemeinschaftsordnung eine weitere Regelung, wonach das Anwesen auch zu anderen Zwecken genutzt werden darf, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung dem nicht entgegenstehen. Die Gemeinschaft vertrat die Auffassung, dass der Gaststättenbetrieb gegen die vereinbarte Zweckbestimmung verstoße und deshalb zu unterlassen sei. Das Problem: Der Kern der Entscheidung war die Auslegung der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Zu klären war, ob der Begriff „Laden“ den Betrieb einer Gaststätte umfasst oder ob die Nutzung als Gaststätte eine unzulässige Zweckänderung darstellt. Gleichzeitig stellte sich die Frage, welche Bedeutung einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel zukommt und ob diese eine von der ursprünglichen Zweckbestimmung abweichende Nutzung ermöglicht. Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht München wies die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. Zwar stellt die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Laden“ eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar und prägt damit den zulässigen Nutzungszweck der Einheit. Nach allgemeinem Sprachverständnis handelt es sich bei einem Laden um Geschäftsräume, in denen Waren zum Verkauf angeboten werden und der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Eine Gaststätte fällt daher grundsätzlich nicht unter den Begriff des Ladens. Im konkreten Fall führte dies jedoch nicht zu einem Unterlassungsanspruch. Ausschlaggebend war die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Öffnungsklausel. Diese erlaubt ausdrücklich eine Nutzung zu anderen Zwecken, sofern weder öffentlichrechtliche Vorschriften noch Regelungen der Gemeinschaftsordnung entgegenstehen. Nach Auffassung des Gerichts ist diese Bestimmung ihrem eindeutigen Wortlaut nach als allgemeine Ausnahmeregelung ausgestaltet. Sie eröffnet damit bewusst die Möglichkeit einer von der eigentlichen Zweckbestimmung abweichenden Nutzung. Eine einschränkende Auslegung dahingehend, dass nur Nutzungen zulässig sein sollen, die typischerweise nicht stärker stören als ein Ladenbetrieb, lehnte das Gericht ab. Für eine solche Beschränkung fanden sich weder im Wortlaut noch in der Systematik der Teilungserklärung ausreichende Anhaltspunkte. Da dem Betrieb der erlaubnisfreien Gaststätte weder öffentlich-rechtliche Vorschriften noch andere Regelungen der Gemeinschaftsordnung entgegenstanden, war die Nutzung zulässig. Praxis-Tipp: Die Entscheidung verdeutlicht einmal mehr die erhebliche Bedeutung einer präzisen Formulierung von Zweckbestimmungen in Teilungserklärungen. Soll die Nutzung von Teileigentum wirksam beschränkt werden, müssen entsprechende Vorgaben eindeutig und widerspruchsfrei geregelt sein. ### LG Köln: Verwalter darf per Beschluss Geld aus der Erhaltungsrücklage umbuchen URL: https://projecta.immo/weg-news/0726-wegnews-liquiditaet/ Datum: 23. Juli 2026 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: Landgericht Köln Urteil vom 30.03.2026 – 15 S 6/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0726-wegnews-liquidit%C3%A4t.pdf Das Landgericht Köln (Urteil vom 30.03.2026, 15 S 6/25) hat einen Beschluss bestätigt, der den Verwalter ermächtigt, zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe Mittel von der Erhaltungsrücklage auf das Gemeinschaftskonto umzubuchen. Der Ermächtigungsbeschluss muss dabei weder Höchstbeträge noch detaillierte inhaltliche Vorgaben oder Zugriffskriterien enthalten, weil der Verwalter ohnehin an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden ist. Die entnommenen Beträge sollten im Streitfall spätestens im Folgejahr über eine sofort fällige Sonderumlage ausgeglichen werden. Die Entscheidung betrifft damit auch die Reichweite der Delegationsbefugnis nach § 27 Abs. 2 WEG. **Volltext:** Liquiditätsengpässe auf dem Konto der WEG Das Landgericht Köln hält einen Beschluss für ordnungsmäßig, der den Verwalter ermächtigt, zur vorübergehenden Überbrückung von Liquiditätsengpässen Mittel von der Erhaltungsrücklage auf das Gemeinschaftskonto umzubuchen. Der Ermächtigungsbeschluss muss weder Höchstbeträge noch detaillierte inhaltliche Vorgaben enthalten, da der Verwalter bei der Ausübung seiner Befugnisse ohnehin an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden ist. Der Fall: Die Wohnungseigentümer beschlossen, den Verwalter zu ermächtigen, bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen Gelder von der Erhaltungsrücklage auf das Girokonto der Gemeinschaft umzubuchen. Die entnommenen Beträge sollten spätestens im Folgejahr durch eine sofort fällige Sonderumlage wieder ausgeglichen werden. Gegen diesen Beschluss erhob ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage. Er beanstandete insbesondere, dass der Beschluss keine betragsmäßige Begrenzung enthalte, keine sogenannte „eiserne Reserve“ schütze und keine Kriterien festlege, unter welchen Voraussetzungen der Verwalter auf die Rücklage zugreifen dürfe. Das Problem: Im Mittelpunkt des Verfahrens stand die Frage, wie weit die Eigentümergemeinschaft Entscheidungsbefugnisse über die Verwendung der Erhaltungsrücklage auf den Verwalter übertragen darf. Umstritten war insbesondere, ob ein Delegationsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er den Handlungsspielraum des Verwalters durch Höchstgrenzen oder inhaltliche Vorgaben einschränkt. Damit berührt die Entscheidung zugleich die grundsätzliche Reichweite der Delegationsbefugnis nach § 27 Abs. 2 WEG. Die Entscheidung des Gerichts: Das Landgericht Köln wies die Klage ab und bestätigte die Wirksamkeit des Beschlusses. Zwar seien bei Bildung und Verwendung der Erhaltungsrücklage die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu beachten. Vorliegend gehe es jedoch nicht um die grundsätzliche Zulässigkeit einer Entnahme aus der Rücklage, sondern um die Übertragung dieser Entscheidungskompetenz auf den Verwalter. Das Gericht verweist darauf, dass eine vorübergehende Finanzierung von Liquiditätsengpässen aus der Erhaltungsrücklage, gewissermaßen ein „Kredit bei sich selbst“, in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich anerkannt ist. Praktische Anwendungsfälle ergeben sich insbesondere dann, wenn zu Beginn eines Wirtschaftsjahres größere Zahlungsverpflichtungen bestehen, ohne dass bereits ausreichende Hausgeldzahlungen eingegangen sind. Eine externe Kreditaufnahme kann dadurch vermieden werden. Entscheidend ist nach Auffassung des Gerichts, dass der Bundesgerichtshof die Übertragung einzelner Verwaltungsentscheidungen auf den Verwalter grundsätzlich für zulässig hält. Daraus folgt, dass ein Delegationsbeschluss nicht zusätzlich detaillierte Entscheidungskriterien enthalten muss. Der Verwalter bleibt bei jeder Ausübung der übertragenen Befugnisse an die gesetzlichen Maßstäbe ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden und haftet für Pflichtverletzungen. Bereits diese gesetzliche Bindung stellt nach Ansicht des Gerichts einen ausreichenden Schutz der Wohnungseigentümer dar. Auch die Befürchtung, durch den Zugriff auf die Erhaltungsrücklage könne die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft gefährdet werden, ließ das Gericht nicht gelten. Da die entnommenen Beträge kurzfristig wieder auszugleichen sind und die Gemeinschaft ihre Verwaltungskosten ohnehin finanzieren muss, wird die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft durch eine lediglich vorübergehende Umbuchung nicht beeinträchtigt. Praxis-Tipp: Eine Die Entscheidung stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften und eröffnet Verwaltern größere Flexibilität bei der kurzfristigen Liquiditätssicherung. Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof Gelegenheit erhält, diese in der Praxis bedeutsame Frage abschließend zu klären. ### AG Hamburg: Kernbohrungen ohne Gestattungsbeschluss begründen Rückbauanspruch der WEG URL: https://projecta.immo/weg-news/0726-wegnews-bauliche-veraenderung/ Datum: 23. Juli 2026 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: Amtsgericht Hamburg Urteil vom 04.02.2026 – 9 C 254/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0726-wegnews-bauliche-ver%C3%A4nderung.pdf Das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 04.02.2026, 9 C 254/24) hat entschieden, dass drei ohne vorherigen Gestattungsbeschluss durchgeführte Kernbohrungen durch die Kellerdecke eine rechtswidrige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Bauliche Veränderungen setzen zwingend einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG voraus; fehlt dieser, steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Rückbauanspruch zu. Ein möglicher materieller Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG kann dem Rückbau nicht nachträglich entgegengehalten werden, sondern hätte vorab per Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden müssen. Auch hohe Rückbaukosten oder der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ändern daran nichts. **Volltext:** Eigenmächtige Bauliche Veränderungen sind gefährlich! Das Amtsgericht Hamburg bestätigt die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen grundsätzlich erst nach einem Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Eigenmächtig vorgenommene Maßnahmen begründen einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Ein möglicher Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG kann dem Rückbauanspruch nicht nachträglich entgegengehalten werden. Der Fall: Der Beklagte hatte ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft drei Kernbohrungen durch die Kellerdecke zwischen seinem Keller und seiner Erdgeschosswohnung vornehmen lassen. Einen erforderlichen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG hatte er nicht eingeholt. Auch ein nachträglicher Genehmigungsantrag fand keine Mehrheit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin den Rückbau. Der Beklagte wandte ein, die Gemeinschaft könne sich nicht auf mögliche Beeinträchtigungen des Sondereigentums anderer Eigentümer berufen. Zudem habe ihm ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG zugestanden. Schließlich sei die Rückbauforderung angesichts der erheblichen Kosten treuwidrig. Das Problem: Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage, welche Rechtsfolgen eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum hat. Zu klären war insbesondere, ob ein Wohnungseigentümer einen möglichen materiellen Gestattungsanspruch nach § 20 WEG nachträglich als Einwand gegen den Rückbau geltend machen kann und ob hohe Rückbaukosten oder der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) einer Rückbauverpflichtung entgegenstehen. Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gab der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft in vollem Umfang statt. Die drei Kernbohrungen stellen eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und bedurften deshalb zwingend eines vorherigen Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Da ein solcher Beschluss fehlte, war die Maßnahme rechtswidrig. Der Rückbauanspruch steht ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Unerheblich ist, ob daneben einzelne Wohnungseigentümer ebenfalls eigene Abwehransprüche hätten. Ebenso wenig kann sich der Beklagte darauf berufen, ihm hätte möglicherweise ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG zugestanden. Ein solcher Anspruch hätte vor Durchführung der Maßnahme im Wege einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden müssen. Wer eigenmächtig handelt, kann sich später nicht auf eine lediglich mögliche Genehmigungsfähigkeit berufen. Auch der Einwand von Treu und Glauben blieb ohne Erfolg. Die mit dem Rückbau verbundenen Kosten rechtfertigen keinen Verzicht auf die Beseitigung eines bewusst rechtswidrig geschaffenen Zustands. Vielmehr entspricht gerade die Durchsetzung des Rückbauanspruchs den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 WEG). Praxis-Tipp: Die Entscheidung fügt sich konsequent in die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein. Sie unterstreicht, dass Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum niemals eigenmächtig durchführen dürfen. Besteht ein Anspruch auf Gestattung, sei es als privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG oder aufgrund der Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG, , ist dieser vor Durchführung der Baumaßnahme durch einen entsprechenden Beschluss oder erforderlichenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage durchzusetzen. ### BGH: Wann gilt eine Klausel als „individuell ausgehandelt"? URL: https://projecta.immo/weg-news/0725-wegnews-mietvertragsklauseln/ Datum: 30. Juli 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Beschluss v. 8.4.2025, VIII ZR 245/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0725-wegnews-mietvertragsklauseln.pdf Der BGH entschied, dass die Wahl zwischen vorformulierten Vertragsalternativen keine individuelle Vereinbarung begründet. Eine Quotenabgeltungsklausel bleibt damit AGB-pflichtig und kann wegen … **Volltext:** Wann ist eine Klausel „ausgehandelt“? Der Fall: In einem Mietvertragsprozess hatte die Vermieterin zwei vorformulierte Vertragsvarianten angeboten: einmal mit und einmal ohne Verpflichtung der Mieterin zu anteiliger Kostenübernahme bei nicht abgeschlossenen Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel). Außerdem wurde die Mindestlaufzeit auf 24 Monate reduziert und die Miethöhe geringfügig gesenkt. Die Mieterin wählte eine Variante mit Quotenabgeltungsklausel und übernahm die Schönheitsreparaturen. Später stritten sie über die Wirksamkeit der betreffenden Klausel. Die Vermieterin behauptete, diese sei individuell vereinbart, da sie Änderungsbereitschaft gezeigt und Auswahlmöglichkeiten eingeräumt habe. Das Problem: Die zentrale Frage lautete: Wird die Quotenabgeltungsklausel im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB als individuell ausgehandelt anerkannt (und damit AGB Kontrolle umgangen)? Der BGH hatte wiederholt klargestellt, dass „Aushandeln“ mehr verlangt als eine Diskussion oder die Auswahl vorformulierter Varianten. Die Entscheidung: Der BGH verwarf die Argumente der Vermieterin: • Die Wahl zwischen vorformulierten Entwürfen genügt nicht, um eine individualvertragliche Vereinbarung anzunehmen. • Auch wenn Teile des Vertrags (wie Laufzeit und Miethöhe) angepasst wurden, reicht das nicht aus, um die Quotenabgeltungsklausel als ausgehandelt zu qualifizieren. • Der wesentliche, gesetzesfremde Kern (die Verpflichtung zur anteiligen Kostenübernahme) war keinesfalls ernsthaft zur Disposition gestellt, und eigene Formulierungs oder Änderungsvorschläge seitens der Mieterin gab es nicht. • Die Klausel bleibt daher eine AGB und ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), und zwar gerade wegen der hypothetischen Berechnung der Kostenbelastung. Praxis-Tipp: Wenn Vermieter*innen eine Klausel individuell aushandeln möchten, sollte dies nicht ohne Fachanwalt erfolgen. In der Regel liegen bei der Vermietung mehrerer Wohnungen und bei Benutzung eines vorgefertigten Mietvertrages stets eine Formularklausel vor. ### Solar-Carport ist keine privilegierte Ladeinfrastruktur nach WEG URL: https://projecta.immo/weg-news/0725-wegnews-carport-solar/ Datum: 30. Juli 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Dortmund, Urteil vom 21.03.2025 - 17 S 135/24, IMR 2025, Heft 8, 331 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0725-wegnews-carport-solar.pdf Das LG Dortmund entschied, dass ein Solar-Carport mit Photovoltaikanlage nicht als privilegierte Ladeinfrastruktur nach § 20 Abs. 2 WEG gilt. Wohnungseigentümer haben daher keinen Gestattungsanspruch … **Volltext:** Errichtung eines (Solar-)Carports als privilegierte Bauliche Veränderung? 1. Weder Garagen noch Carports dienen dem Laden von elektrischen Fahrzeugen, dies selbst bei deswegen darauf angebrachter Photovoltaikanlage. 2. Die Errichtung einer Garage oder eines Carports stellt „regelmäßig“ eine erhebliche optische Veränderung der Gesamtanlage dar; erst recht, wenn die Maßnahme sich nicht in eine Reihe von vorhandenen Garagen einfügt. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer beantragte die Genehmigung zur Errichtung eines (Solar-) Carports mit Photovoltaikanlage (PVAnlage) auf seinem Sondernutzungsstellplatz. In der Wohnanlage existierten bereits andere Garagen, teils genehmigt, teils ohne förmliche Zustimmung. Ziel des Eigentümers war es, mittels der PV-Anlage eine Lademöglichkeit für ein E-Auto zu schaffen. Das Problem: Das Gericht musste klären, ob ein SolarCarport mit PV-Anlage als „privilegierte Ladeinfrastruktur“ im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gilt, was einen Gestattungsanspruch des Eigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft zur Folge hätte. Zudem war zu prüfen, ob andere Vorschriften (insbesondere § 20 Abs. 3 WEG) einen Anspruch begründen oder ob gestalterische Bedenken und bestehende bauliche Konflikte entgegenstehen. Die Entscheidung des Gerichts: Das LG Dortmund verneinte einen Gestattungsanspruch. Weder eine Garage noch ein Carport diene typischerweise dem Laden von Elektrofahrzeugen, auch dann nicht, wenn eine PV-Anlage installiert wird. Die PV-Anlage sei eine Energieerzeugungsanlage und falle nicht unter die privilegierten Ladeinfrastrukturen. Außerdem stelle der geplante Carport eine erhebliche optische Veränderung dar, da er sich nicht in die bestehende Garagenreihe einfüge und die Hoffläche stark umgestalten würde. Auch aus Gleichbehandlungsgründen lasse sich kein Anspruch ableiten, da etwaige „Schwarzbauten“ keine rechtliche Genehmigung darstellen. Eine Gesamtlösung zur bestehenden Garagensituation sei vorrangig. Praxis-Tipp: Für Verwalter bedeutet das Urteil klare Leitlinien: Ein Solar-Carport ist nicht automatisch privilegiert, selbst wenn er der späteren Stromversorgung eines E-Fahrzeugs dient. Nur bauliche Maßnahmen zur reinen Ladeinfrastruktur (z. B. Wallboxen, Stromanschlüsse) genießen den Privilegierungsschutz des § 20 Abs. 2 WEG. Hier ist selbständig die weitere Rechtsprechung zu beachten. ### BGH: Juristische Person kann Verwaltungsbeirat in WEG sein URL: https://projecta.immo/weg-news/0725-wegnews-beirat-juristischeperson/ Datum: 30. Juli 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 4. Juli 2025 - V ZR 225/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0725-wegnews-beirat-juristischeperson.pdf Der BGH hat entschieden, dass juristische Personen (z. B. Gemeinden) als Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden können. Wird im Beschluss ein namentlicher Vertreter genannt, ist … **Volltext:** Juristische Person als Verwaltungsbeirat? a) Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind. b) Beschlüsse über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat, in denen solche Vertreter oder Mitarbeiter namentlich benannt werden, sind im Zweifel so auszulegen, dass die durch sie vertretene juristische Person zum Verwaltungsbeirat bestellt werden soll. Der Fall: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) stellte sich eine Mitarbeiterin der Gemeinde U., die selbst kein Wohnungseigentum besitzt, in einer Eigentümerversammlung zur Wahl in den Verwaltungsbeirat. Die Versammlung fasste den Beschluss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat“. Eine Miteigentümerin klagte gegen diesen Beschluss mit der Begründung, dass Frau R. nicht Eigentümerin sei. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab, woraufhin die Klägerin Revision einlegte. Das Problem: Zu klären war, ob eine juristische Person (hier: die Gemeinde), die Wohnungseigentümerin ist, zum Verwaltungsbeirat bestellt werden kann und wie ein Beschluss auszulegen ist, wenn darin ein nicht selbst eigentumsberechtigter Mitarbeiter namentlich genannt ist. Die Entscheidung des Gerichts: Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind. Der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen: Der Beschluss sei so auszulegen, dass nicht die namentlich genannte Mitarbeiterin, sondern die Gemeinde als juristische Person in den Beirat gewählt wurde. Die Namensnennung diene lediglich der Klarstellung, wer die Beiratstätigkeit für die juristische Person praktisch ausführt. Der BGH stellte außerdem klar, dass Wohnungseigentümer im Zweifel keine rechtswidrigen Beschlüsse fassen wollen, ein Beschluss wird also bei Unklarheiten eher rechtmäßigkeitserhaltend ausgelegt. Praxis-Tipp: Für die Verwaltungspraxis bedeutet das Urteil mehr Klarheit: Juristische Personen, die Wohnungseigentümer sind, können grundsätzlich in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Bei künftigen Beschlussformulierungen sollte daher klar und korrekt zwischen juristischer Person und dem Vertreter der juristischen Person unterschieden werden. ### BGH: Bauträger haftet in Errichtungsphase nur vertraglich URL: https://projecta.immo/weg-news/0725-wegnews-bautraeger-ansprueche/ Datum: 30. Juli 2025 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 16. Mai 2025 - V ZR 270/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0725-wegnews-bautr%C3%A4ger-anspr%C3%BCche.pdf Der BGH entschied, dass werdende Wohnungseigentümer gegen einen Bauträger während der Errichtungsphase keine wohnungseigentumsrechtlichen Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB geltend machen können. … **Volltext:** Handelt der Bauträger als Eigentümer oder Bauträger? Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung der Anlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichtet der teilende Bauträger die Anlage nicht plangerecht, stehen den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, nicht aber Ansprüche wegen einer rechtswidrigen Beeinträchtigung des (werdenden) Wohnungseigentums i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB; das gilt auch dann, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet. Der Fall: Die Kläger, werdende Wohnungseigentümer, hatten von der beklagten Bauträgerin Eigentum erworben. Noch während der Errichtung der Anlage installierte die Beklagte für eine von ihr gehaltene Gewerbeeinheit eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggastank auf Gemeinschaftseigentum. Die Kläger hielten diese Einbauten für unzulässige bauliche Veränderungen und verlangten deren Beseitigung. Das Landgericht gab der Klage statt, der BGH hob dieses Urteil jedoch auf. Das Problem: Der BGH musste klären, ob werdende Wohnungseigentümer (also Erwerber mit Auflassungsvormerkung und Besitz) gegen den teilenden Bauträger Ansprüche auf Beseitigung baulicher Maßnahmen nach § 1004 BGB i.V.m. § 22 WEG a.F. (bzw. § 20 WEG n.F.) geltend machen können, wenn dieser noch in der Errichtungsphase der Wohnanlage handelt. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH verneinte solche Ansprüche. Zwar können werdende Wohnungseigentümer im Innenverhältnis grundsätzlich Rechte ähnlich wie voll eingetragene Eigentümer geltend machen. Allerdings handelte die Beklagte als Bauträgerin in Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen, nicht als Wohnungseigentümerin. Daher stellt die Errichtung auch planabweichender baulicher Elemente während der Bauphase keine „bauliche Veränderung“ i.S.d. WEG dar, sondern (ggf. mangelhafte) Vertragserfüllung. Den Erwerbern stehen in einem solchen Fall nur vertragliche, nicht aber wohnungseigentumsrechtliche Ansprüche (wie Beseitigung nach § 1004 BGB) zu. Praxis-Tipp: Solange ein Bauträger in der Errichtungsphase handelt, und die Maßnahme der Vertragserfüllung dient, sind Ansprüche wegen „baulicher Veränderungen“ regelmäßig ausgeschlossen. Jede GdWE sollte für diese Abgrenzungsfragen dringend einen Fachanwalt konsultieren. ### Redezeitbeschränkung in der Eigentümerversammlung URL: https://projecta.immo/weg-news/0724-wegnews-redezeit-etv/ Datum: 16. Juli 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: AG Schwarzenbek Urt. v. 28.6.2023 2 C 385/22, IMR 2024, 297 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0724-wegnews-redezeit-etv.pdf Eine pauschale Begrenzung der Redezeit auf drei Minuten je Tagesordnungspunkt widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Ausnahmen für schwierige oder umfangreiche Themen vorgesehen sind. … **Volltext:** Redezeiten in der Eigentümerversammlung? Eine generelle Beschränkung der Redezeit in der Eigentümerversammlung auf drei Minuten entspricht zumindest dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Ausnahme für schwierige oder umfangreiche Tagesordnungspunkte vorgesehen wird. Der Fall: Die Parteien streiten unter anderem über die Wirksamkeit der in der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 7.7.2022 gefassten Beschlüsse. Zu TOP 3 wurde beschlossen: „Die Redezeit je Tagesordnungspunkt beträgt je Teilnehmer maximal drei Minuten. Die Redezeiten sind ggf. zu begrenzen und ggf. zu protokollieren.“ Der Kläger wendet sich zunächst mit der Beschlussanfechtungsklage gegen diesen Beschluss und ist hierzu der Ansicht, dass eine pauschale Beschränkung der Redezeit auf maximal drei Minuten unverhältnismäßig und rechtswidrig sei. Das Problem: Wie können Wortbeiträge in der Eigentümerversammlung zeitlich begrenzt werden? Die Entscheidung des Gerichts: Da der Beschluss nur eine Redezeitbegrenzung für die konkrete Versammlung vorsah, handelt es sich bei der Regelung um einen Geschäftsordnungsbeschluss. Ein solcher Geschäftsordnungsbeschluss ist nicht separat anfechtbar. Aber aufgrund des gestellten Hilfsantrags ist die Rechtswidrigkeit der beschlossenen Regelung festzustellen. Die pauschale Begrenzung der Redezeit auf drei Minuten ist rechtswidrig. Ob grundsätzlich eine Beschränkung auf drei Minuten noch ordnungsgemäß ist, kann dahinstehen. Zumindest widerspricht die Regelung deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie generell und ohne jede Ausnahme gilt. Der Bedeutung einzelner Tagesordnungspunkte kann eine Regelung nur dann gerecht werden, wenn der Beschluss selbst schon Ausnahmen für schwierige und/oder umfangreiche Themenkomplexe vorsieht. Ansonsten wird eine unverhältnismäßige Beschränkung des Rederechts vorgenommen, die auch nicht durch das Interesse der Eigentümer an einer zügigen und effektiven Durchführung der Eigentümerversammlung gerechtfertigt ist. Praxis-Tipp: Ein abstrakter Beschluss zur Redezeitbeschränkung ist in der Praxis schwierig, denn es muss stets die einzelne Versammlung bzw. Komplexität der jeweiligen Tagesordnungspunkte berücksichtigt werden. Besser wäre daher für jeden Tagesordnungspunkt eine Prüfung vorzunehmen, sofern überhaupt absehbar ist, dass eine Redezeitbeschränkung erforderlich wird. ### Hausmeistervertrag: Kündigung durch Verwalter ohne Eigentümerbeschluss URL: https://projecta.immo/weg-news/0724-wegnews-kuendigung-hausmeister/ Datum: 16. Juli 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LAG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 29.02.2024 – 2 Sa 205/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0724-wegnews-k%C3%BCndigung-hausmeister.pdf Das LAG Rheinland-Pfalz entschied, dass ein Verwalter einen Hausmeisterarbeitsvertrag im Namen der WEG auch ohne vorherigen Eigentümerbeschluss wirksam kündigen kann. Die gesetzliche Vertretungsmacht … **Volltext:** Kann Verwalter den Hausmeistervertrag ohne Beschluss kündigen? Eine vom Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-) Arbeitsvertrag ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht des § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB. Ein Zurückweisungsrecht nach § 174 BGB besteht in diesem Fall nicht. Der Fall: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Kündigung. Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die 267 Wohneinheiten mit über 200 Parteien bzw. Eigentümern umfasst. Der Kläger war aufgrund des Arbeitsvertrages vom 6. Oktober 2021 seit dem 1. Dezember 2021 bei der Beklagten als Hausmeister gegen ein Bruttomonatsentgelt in Höhe von 2.890,00 EUR beschäftigt. Mit Schreiben vom 26. April 2023 kündigte die Verwalterin im Namen der Beklagten das mit dem Kläger bestehende Arbeitsverhältnis form- und fristgerecht zum 28. Mai 2023. Für den Ausspruch der Kündigung liegt kein Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vor. Mit Schreiben vom 3. Mai 2023, welches der Kläger am gleichen Tag in den Briefkasten der Verwalterin der Beklagten einwarf, wies der Kläger die Kündigung vom 26. April 2023 wegen unterbliebener Vorlage einer Originalvollmacht zurück und erklärte, dass er ebenfalls bestreite, dass ein Eigentümerbeschluss vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtige. Das Problem: Seit dem 1.12.2020 regelt das WEG in § 9b Abs. 1 WEG: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. (…) Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“ Das Gericht musste klären, ob der Verwalter im Außenverhältnis berechtigt war, die Kündigung auszusprechen. Zum alten Recht (bis 30.11.2020) ist bereits folgende Entscheidung ergangen: Zurückweisung einer durch den WEG-Verwalter erklärten Kündigung wegen fehlendem Vollmachtsnachweis (BGH, Urteil vom 20.02.2014, III ZR 443/13). Die Entscheidung des Gerichts: Die Kündigung ist nicht nach § 180 BGB aufgrund des fehlenden Eigentümerbeschlusses zum Ausspruch der Kündigung unwirksam. Nach § 180 Satz 1 BGB ist bei einem einseitigen Rechtsgeschäft wie der Kündigung eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig. Im Streitfall ist aber die Kündigungserklärung von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin der Beklagten (§ 9b Abs. 1 Satz 1) gedeckt. Auch wenn man davon ausgeht, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Arbeitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäftsführungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umfasst ist und der danach erforderliche Eigentümerbeschluss fehlt, ändert dies nichts daran, dass die Verwalterin zur Vertretung der Beklagten bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses des Klägers nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt war. Die in § 9b Abs. 1 WEG getroffene Regelung soll zum einen den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, soll nicht mehr befürchten müssen, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht ausreicht. Praxis-Tipp: Es bleibt spannend, denn die Parteien sind in die nächste Instanz (Bundesarbeitsgericht, BAG - 2 AZR 115/24 (anhängig) gegangen. Verhandlungstermin ist am 6.3.2025. ### BGH: Kautionsaufrechnung trotz verjährter Schadensersatzansprüche URL: https://projecta.immo/weg-news/0724-wegnews-kaution-verjaehrung/ Datum: 16. Juli 2024 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0724-wegnews-kaution-verj%C3%A4hrung.pdf Der BGH entschied, dass ein Vermieter die Barkaution auch mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache verrechnen darf. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ … **Volltext:** Aufrechnung der Kaution mit verjährten Schadenersatzforderungen? Der Fall: Die Klägerin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8. November 2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Barkaution in Höhe von rund 780 EUR. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit - streitigen - Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Klägerin hat sich insoweit auf Verjährung berufen. Das Problem: Wann darf die Kaution zur Verrechnung Ansprüchen gegen den ehemaligen Mieter verwendet werden? Die Entscheidung des Gerichts: Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll. Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die für Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gesetzlich vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) abgestellt, innerhalb derer eine Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen noch nicht bestanden hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Barkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters; dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können. Soweit die Aufrechnung im Hinblick auf das bestehende Erfordernis der Gleichartigkeit der beiden Forderungen voraussetzt, dass der Vermieter die ihm bezüglich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zustehende Ersetzungsbefugnis ausübt, um Schadensersatz in Form eines Geldbetrags verlangen zu können, hat der Mieter regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat. Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestehen. Praxis-Tipp: Der Fall wurde der Pressemitteilung des BGH Nr. 144/2024 entnommen. Die Urteilsbegründung und Leitsätze zum Urteil vom 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23 lagen noch nicht vor. ### Gedenkstein in WEG-Garten: Keine grundlegende Umgestaltung URL: https://projecta.immo/weg-news/0724-wegnews-gedenkstein-baulicheveraenderung/ Datum: 16. Juli 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Dresden Urteil v. 19.1.2024 – 2 S 177/23; IMR 2024, 295 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0724-wegnews-gedenkstein-baulichever%C3%A4nderung.pdf Das LG Dresden entschied, dass das Aufstellen eines Gedenksteins im Gemeinschaftsgarten keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage nach § 20 Abs. 4 WEG darstellt. Ein Eingriff von ca. 1 qm auf … **Volltext:** Gedenkstein als grundlegende Umgestaltung? Mit der Aufstellung eines Gedenksteins auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt - wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet. Ein Eigentümer, der aus seiner Wohnung auf diesen Stein und eine Kirche blickt, wodurch sich der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, wird nicht unbillig benachteiligt. Eine Gemeinschaft ist nicht verpflichtet, nur Kunstwerke aufzustellen, die keine Reaktionen oder Diskussionen hervorrufen. Hinweis: Nicht rechtskräftig, Revision liegt beim BGH V ZR 22/24 Der Fall: In einer WEG wird beschlossen, im gemeinschaftlichen Garten (bei dem es sich nach der Teilungserklärung um einen Ziergarten handelt, Größe ca. 160 qm) einen Gedenkstein für den ehemaligen Wohnungseigentümer und Oberbürgermeister der Stadt aufzustellen. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft meint, dass, anders als das Amtsgericht, die Voraussetzungen für eine Ungültigkeit des Beschlusses nach § 20 Abs. 4 WEG nicht vorlägen, da das Aufstellen des Gedenksteins weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstelle noch die Klägerin ohne ihr Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt werde. Das Problem: Bauliche Veränderungen können seit dem 1.12.2020 mit einfacher Mehrheit genehmigt werden. Ausnahme bildet § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, die die Wohn-anlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Fraglich ist also, wann eine konkrete Umgestaltung vorliegt. Die Entscheidung des Gerichts: Das LG sieht hier insbesondere keine grundlegende Umgestaltung. Eine grundlegende Umgestaltung sei nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Schon nach dem Sprachverständnis könnten auch in einem Ziergarten Skulpturen aufgestellt werden. Ferner handle es sich um einen sehr kleinen Eingriff, wenn eine Fläche von ca. 1 qm eines ca. 160 qm großen Gartens mit einer Skulptur verändert werde. Bei der Frage einer unbilligen Benachteiligung sei das subjektive Empfinden eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht maßgeblich, sondern ein objektiver Maßstab anzulegen. Sonst erlange der Einzelne ein Vetorecht, was den Zielen des Gesetzgebers widerspreche, der mit der Neufassung des § 20 WEG bezweckt habe, die Durchsetzung baulicher Veränderungen zu erleichtern. Praxis-Tipp: Das Problem ist, dass der Gesetzgeber offen gelassen hat, wann es sich um eine grundlegende Umgestaltung handelt, so dass jeder Einzelfall gesondert betrachtet und im Zweifel entschieden werden muss. Die Verwaltung sollte bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen auf das Problem der grundlegenden Umgestaltung hinweisen. Da die Revision beim BGH engelegt wurde, werden wir mit Spannung den weiteren Werdegang dieses Verfahrens beobachten. ### BGH: Nur Gesamtgemeinschaft kann Mängelrechte in Mehrhausanlage geltend machen URL: https://projecta.immo/weg-news/0624-wegnews-untergemeinschaften/ Datum: 26. Juni 2024 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 Az. V ZR 132/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0624-wegnews-untergemeinschaften.pdf Der BGH stellt klar, dass bei Mehrhausanlagen mit weitgehend verselbstständigten Untergemeinschaften ausschließlich die Gesamtgemeinschaft Mängelansprüche gegen den Bauträger an sich ziehen und … **Volltext:** Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig! a) Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen. b) Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Der Fall: Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie teilte das Grundstück als Bauträgerin nach der Sanierung der beiden Häuser der Anlage unter Bildung der Untergemeinschaften G. straße 54 und G. straße 56 in Wohnungs- und Teileigentum auf. Die Untergemeinschaft G. straße 54 besteht aus acht Einheiten mit insgesamt 635 Miteigentumsanteilen, die Untergemeinschaft G. straße 56 aus fünf Einheiten mit 365 Miteigentumsanteilen. In der Gemeinschaftsordnung befinden sich verschiedene Regelungen zum Umgang mit den verschiedenen Untergemeinschaften, u. a. auch: „Jede Untergemeinschaft hält eine gesonderte Eigentümerversammlung ab, die über die Belange entscheidet, die nur diese Gemeinschaft betrifft.“ In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde beschlossen, die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche sowie die sonstigen primären Mängelrechte, die den Erwerbern gegen die Klägerin als Bauträgerin zustehen, an sich zu ziehen. Die in dem Rechtsstreit geltend gemachten Mängel beziehen sich ausschließlich auf das Objekt G. straße 54. Im weiteren Verlauf wurden weitere Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft gefasst, u. a. wurde zur Finanzierung des Rechtsstreits eine Sonderumlage in Höhe von 6.000 EUR beschlossen. Das Problem: Der Kläger vertrat die Ansicht, dass nur die jeweilige Untergemeinschaft eine Beschlusskompetenz besitzt, entsprechende Beschlüsse zum vorgenannten Rechtsstreit hinsichtlich der Geltendmachung von Mängeln etc. zu fassen. Die Entscheidung des Gerichts: Zu Recht verneint das Berufungsgericht Beschlussmängel im Hinblick auf die Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft. Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann richtigerweise nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. Geltend machen kann die Mängelrechte im Außenverhältnis allein die Gesamtgemeinschaft, die - anders als die rechtlich unselbstständige Untergemeinschaft (vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 18) partei- und rechtsfähig ist (§ 9a Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Beschlusskompetenz für die Vergemeinschaftung von Mängelrechten steht auch dann allein der Gesamtgemeinschaft und nicht der Untergemeinschaft zu, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen. Praxis-Tipp: Die Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig. Dieser Grundsatz bezieht sich im Übrigen auch auf gewöhnliche Rechtsgeschäfte, so z. B. Beauftragung einer Erhaltungsmaßnahme für die jeweilige Untergemeinschaft. Aufträge können im Außenverhältnis nur durch die Gesamtgemeinschaft erteilt werden. ### Treppenlift-Genehmigung: Baurecht muss vor WEG-Beschluss gesichert sein URL: https://projecta.immo/weg-news/0624-wegnews-treppenlift/ Datum: 26. Juni 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Frankfurt a. M. Hinweisbeschluss v. 19.2.2024 – 2-13 S 575/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0624-wegnews-treppenlift.pdf Das LG Frankfurt a. M. stellt klar, dass ein nachträglicher Genehmigungsbeschluss für einen Treppenlift nur ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit vorab … **Volltext:** Öffentlich-rechtliche Vorschriften vs. privilegierte BV Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller vor der Beschlussfassung ausräumen. Der Fall: Mit dem streitgegenständlichen Beschluss wurde nachträglich die Anbringung eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus genehmigt. Die Klägerin wendet sich hiergegen mit ihrer Anfechtungsklage. Sie rügt unter anderem, dass der Treppenlift den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entspreche. Die vorgegebene Breite von 1 m für die Treppe werde weit unterschritten. Im Übrigen bestehe kein Bedürfnis für die Benutzung des Treppenlifts durch den antragstellenden Hauseigentümer. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und sich darauf gestützt, dass die materiell-rechtlichen Anforderungen, die sich aus den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften ergeben, nicht eingehalten wären. Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten. Das Problem: Interessant ist die Frage, inwieweit öffentlich-rechtliche Vorschriften den Anspruch auf eine privilegierte Bauliche Veränderung „blockieren“ können und wer im Vorfeld die rechtlichen Fragen klären muss, damit die WEG eine ordnungsmäßigen Beschluss fassen kann. Die Entscheidung des Gerichts: Zwar hat der antragstellende Wohnungseigentümer im Grundsatz einen Anspruch auf eine barrierefreie Zugangsmöglichkeit zur Wohnung. Insoweit besteht gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, welche dem Gebrauch durch Menschen mit Behin-derung dienen. Wie der BGH zwischenzeitlich entschieden, kommt es dabei auch nicht darauf an, ob der Wohnungseigentümer individuell auf den Umbau angewiesen ist, so dass dem Gesundheitszustand nicht nachgegangen werden musste. Allerdings überlagert das Wohnungseigentumsrecht, wie das Amtsgericht zutreffend und detailliert ausgeführt hat, das öffentliche Recht nicht. Alle Baumaßnahmen müssen daher den öffentlich-rechtlichen Anforderungen genügen (…). Jedenfalls ist die Frage, ob der Treppenlift im vorliegenden Fall den bauordnungsrechtlichen Vorschriften genügt, zweifelhaft. In einem solchen Fall entspricht ein Genehmigungsbeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zuvor die Grundlagen geklärt sind, also insbe-sondere die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit gesichert ist. Ein Beschluss, der sich hieran nicht hält, ist bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er auf einer ungesicherten Tatsachenbasis ergeht. Insoweit ist es auch nicht Aufgabe des Wohnungseigentumsgerichtes die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens zu klären. Dies kann bereits deshalb nicht erfolgen, weil eine Entscheidung in einem Zivilrechtsverfahren auf ein späteres bauordnungsrechtliches Verfahren keinerlei Auswirkungen hätte. Praxis-Tipp: Das LG merkte im Übrigen an: „Demzufolge ist es Aufgabe der Wohnungseigentümer, insoweit im Kern des Wohnungseigentümers, welcher die bauliche Veränderung begehrt, gegebenenfalls mit Hilfe der Verwaltung die erforderlichen Tatsachen beizubringen, welche die Wohnungseigentümer brauchen, um sachgerechte Beschlüsse fassen zu können (…).“ ### Fälligkeit der Jahresabrechnung in der WEG URL: https://projecta.immo/weg-news/0624-wegnews-termin-abr/ Datum: 26. Juni 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: LG Koblenz Urteil vom 5.2.2024 Az. 2 S 34/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0624-wegnews-termin-abr.pdf Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft die Erstellung der Jahresabrechnung verlangen, nicht vom Verwalter persönlich. Das LG Koblenz hat klargestellt, dass dieser Anspruch regelmäßig … **Volltext:** Bis wann ist die Erteilung der Jahresabrechnung fällig? Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Maßnahme der Verwaltung nach § 18 Abs. 1 WEG die Aufstellung der Jahresabrechnung verlangen. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG dem Verwalter die Aufstellungspflicht auferlegt, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit, da der Verwalter insoweit ihr Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan ist und die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich umsetzt. Aus dem gesetzlichen Zweck der Erstellung der Jahresabrechnung, Vorbereitung der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen/ Anpassung der Vorschüsse ergibt sich, dass der jedem Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehende Individualanspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig nicht vor Ablauf des 3. Quartals des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahr fällig wird. Der Fall: Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit an die Beklagte und die Verwalterin gerichtetem Schreiben vom 01.08.2022 forderte der Kläger diese auf, bis zum 22.08.2022 die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 für sämtliche Wohnungseigentümer zu erteilen. Mit Schreiben der Verwalterin vom 05.08.2022 teilte diese dem Kläger mit, dass die Abrechnung bereits in Arbeit sei und in den kommenden Wochen übersandt werde. Eine Übersendung innerhalb der vom Kläger gesetzten Frist erfolgte nicht. Der Kläger reichte daraufhin am 29.08.2022 Klage ein, die der Beklagten am 07.09.2022 zugestellt wurde. Die Gesamt- und die Einzelabrechnungen wurden den Wohnungseigentümern mit Anschreiben vom 19.09.2022 erteilt. Daraufhin erklärte der Kläger den Rechtsstreit für erledigt, die Beklagte widersprach der Erledigungserklärung. Das Problem: Gegen wen richtet sich der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung? Welche Fristen muss der Verwalter bzw. die von ihm vertretene Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einhalten? Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft hatte Erfolg. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Amtsgerichts, dass jeder Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Recht hat, die Aufstellung der Jahresabrechnung zu verlangen (…), denn die Erstellung der Abrechnung ist eine Maßnahme der Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG. Verpflichtet ist insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG dem Verwalter die Pflicht auferlegt, die Jahresabrechnung zu er-stellen, regelt das Gesetz keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit, da der Verwalter insoweit ihr Ausführungs- bzw. Vertretungsorgan ist und die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer lediglich umsetzt (…). Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Hiervon zu trennen ist die Frage, wann diese Pflicht fällig und damit durchsetzbar wird (…). Eine konkrete gesetzliche Frist gibt es nicht. Aus dem Zweck der Erstellung der Jahresabrechnung zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse ergibt sich jedenfalls nicht, dass der vom Kläger gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgte Individualanspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung, der durch den Verwalter als deren Organ zu erfüllen ist, vor Ablauf des 3. Quartals 2022 fällig geworden sein soll. Nach alledem war der grundsätzlich bestehender Anspruch des Klägers auf Aufstellung der Jahresabrechnung zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht fällig. Sein Schreiben vom 01.08.2022 begründete weder den Eintritt der Fälligkeit seines Anspruchs noch eine Inverzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Praxis-Tipp: Solange der BGH die Frage nicht höchstrichterlich klärt, ist unklar, wann der Anspruch auf Vorlage der Jahresabrechnung konkret besteht (30.6 / 30.9?). ### BGH: Sonderumlage muss nicht jeden Einzelbetrag ausweisen URL: https://projecta.immo/weg-news/0624-wegnews-sonderumlage/ Datum: 26. Juni 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 Az. V ZR 132/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0624-wegnews-sonderumlage.pdf Ein Beschluss über eine Sonderumlage muss nicht zwingend den auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag in absoluten Zahlen nennen. Es genügt, wenn der Einzelbetrag anhand der Miteigentumsanteile … **Volltext:** Berechnung einer Sonderumlage? Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann. Der Fall: Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie teilte das Grundstück als Bauträgerin nach der Sanierung der beiden Häuser der Anlage unter Bildung der Untergemeinschaften G. straße 54 und G. straße 56 in Wohnungs- und Teileigentum auf. Die Untergemeinschaft G. straße 54 besteht aus acht Einheiten mit insgesamt 635 Miteigentumsanteilen, die Untergemeinschaft G. straße 56 aus fünf Einheiten mit 365 Miteigentumsanteilen. In der Gemeinschaftsordnung befinden sich verschiedene Regelungen zum Umgang mit den verschiedenen Untergemeinschaften, u. a. auch: „Jede Untergemeinschaft hält eine gesonderte Eigentümerversammlung ab, die über die Belange entscheidet, die nur diese Gemeinschaft betrifft.“ In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde beschlossen, die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche sowie die sonstigen primären Mängelrechte, die den Erwerbern gegen die Klägerin als Bauträgerin zustehen, an sich zu ziehen. Die in dem Rechtsstreit geltend gemachten Mängel beziehen sich ausschließlich auf das Objekt G. straße 54. Im weiteren Verlauf wurden weitere Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft gefasst, u. a. wurde zur Finanzierung des Rechtsstreits eine Sonderumlage in Höhe von 6.000 EUR beschlossen. Das Problem: Der Kläger monierte die Erhebung der Sonderumlage, weil die auf die jeweiligen Eigentümer entfallenden Anteile der der Gesamthöhe nach angegebenen Sonderumlage nicht in absoluten Beträgen beziffert waren, sondern nur auf die aufgeführten Miteigentumsanteile als Maßstab der auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile der Sonderumlage Bezug genommen wird. Die Entscheidung des Gerichts: Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage auch die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann (…). Die Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig. Dieser Grundsatz bezieht sich im Übrigen auch auf gewöhnliche Rechtsgeschäfte, so z. B. Beauftragung einer Erhaltungsmaßnahme für die jeweilige Untergemeinschaft. Aufträge können im Außenverhältnis nur durch die Gesamtgemeinschaft erteilt werden. Nach diesen Grundsätzen ist der angefochtene Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage zweifellos hinreichend bestimmt. Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 6.000 € zu erheben, die von den aufgeführten Wohnungseigentümern anteilig entsprechend den in den Beschlusstext aufgenommenen Miteigentumsanteilen zu tragen ist. Auf der Grundlage dieses Maßstabs kann jeder Wohnungseigentümer den auf ihn entfallenden Anteil an der Sonderumlage unschwer ermitteln. Praxis-Tipp: Auch wenn der BGH eine abstrakte Berechnung zulässt, sollte zur Vermeidung von Diskussionen den Wohnungseigentümern bei Erhebung einer Sonderumlage der jeweils für die Einheit zu zahlende Betrag in absoluten Beträgen ausgewiesen werden. ### Unklare Gemeinschaftsordnung: Klärung durch Feststellungsklage URL: https://projecta.immo/weg-news/0526-wegnews-unklare-go/ Datum: 31. Mai 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urt. v. 27.02.26 - V ZR 98/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0526-wegnews-unklare-go.pdf Der BGH stellt klar, dass Eigentümer Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung per Feststellungsklage gegen die WEG klären lassen können. Das Urteil bindet alle Eigentümer, auch nicht am Verfahren Beteiligte. Eine unbestimmte, praktisch nicht umsetzbare Sonderregelung zur Kostenverteilung erklärte der BGH für unwirksam. **Volltext:** Unklare Gemeinschaftsordnung: Klärung durch Feststellungsklage möglich Wohnungseigentümer können das Bestehen von Rechten und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung gerichtlich durch Feststellungsklage klären lassen. Die Klage ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu richten.. Das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer, auch wenn sie nicht am Verfahren beteiligt waren. Streitigkeiten über die Gemeinschaftsordnung können auch über eine Beschlussersetzungsklage geklärt werden.. Der Fall: Eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus mehreren Wohnblöcken und zahlreichen Tiefgaragenstellplätzen. Zwischen den Eigentümern gab es Streit darüber, wer die Kosten für die Erneuerung eines Kinderspielplatzes tragen muss. Die Gemeinschaftsordnung enthielt widersprüchliche bzw. unklare Regelungen: • Grundsätzlich sollten Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. • Für den Spielplatz war jedoch eine Sonderregelung vorgesehen, die bestimmte Eigentümer (u. a. Tiefgarageneigentümer) stärker belasten sollte, allerdings unübersichtlich und kaum praktisch umsetzbar. Ein Teil der Eigentümer klagte darauf, die korrekte Kostenverteilung gerichtlich feststellen zu lassen. Das Problem: Im Kern stellte sich die Frage: • Wie können unklare oder widersprüchliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung verbindlich geklärt werden? • Gegen wen muss ein Eigentümer klagen, gegen einzelne Eigentümer oder die Gemeinschaft insgesamt? • Und gilt eine gerichtliche Entscheidung nur für die Beteiligten oder für alle Eigentümer? Gerade in großen Anlagen führt Uneinigkeit häufig zu Unsicherheiten, die ohne gerichtliche Klärung kaum lösbar sind. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH sorgt für klare Verhältnisse: • Feststellungsklage ist zulässig: Eigentümer dürfen Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung gerichtlich klären lassen • WEG ist richtige Beklagte: Die Klage muss gegen die Gemeinschaft gerichtet werden, da es um die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums geht. • Bindungswirkung für alle: Das Urteil gilt für sämtliche Eigentümer, auch für diejenigen, die nicht am Verfahren beteiligt waren. Unwirksame Regelung: Im konkreten Fall erklärte der BGH die Sonderregelung zur Kostenverteilung für den Spielplatz für unwirksam, weil sie unbestimmt und praktisch nicht umsetzbar war. Praxis-Tipp: Von diesen Feststellungsklagen sollte vielmehr gebraucht gemacht werden, da es regelmäßig fragwürdige Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung gibt. ### Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen: Grenzen für Mehrheitsbeschlüsse URL: https://projecta.immo/weg-news/0526-wegnews-kostenverteilung/ Datum: 31. Mai 2026 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil v. 24.04.2026, V ZR 50/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0526-wegnews-kostenverteilung.pdf Der BGH entschied, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Bei unterschiedlich großen Wohnungen ist eine Umstellung auf Verteilung nach Einheiten regelmäßig unzulässig, weil sie kleinere Einheiten unfair benachteiligt. Schon die Benachteiligung eines einzelnen Eigentümers genügt für die Unzulässigkeit. **Volltext:** Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen: Grenzen für Mehrheitsbeschlüsse Eine Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Werden bei unterschiedlich großen Wohnungen die Kosten abweichend vom vereinbarten Schlüssel (z. B. Wohnfläche) nach Einheiten verteilt, ist dies regelmäßig unzulässig. Der Fall: In einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlich großen Einheiten war vereinbart, die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach Wohnfläche bzw. Miteigentumsanteilen zu verteilen. Im Jahr 2023 beschlossen die Eigentümer jedoch für die Erneuerung der Heizungsanlage eine Sonderumlage, die abweichend nach Einheiten (also pro Wohnung gleich) erhoben werden sollte. Einige Eigentümer hielten dies für ungerecht und rechtlich unzulässig. Das Problem: Darf die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss den Verteilungsschlüssel kurzfristig ändern? Wann ist eine solche Änderung noch „ordnungsmäßige Verwaltung“? Werden einzelne Eigentümer dadurch unfair benachteiligt, insbesondere bei unterschiedlich großen Wohnungen? Besonders kritisch war, dass kleinere Wohnungen bei einer Verteilung „pro Einheit“ denselben Betrag zahlen sollten wie große Wohnungen. Die Entscheidung des Gerichts: Der Bundesgerichtshof erklärte die beschlossene Kostenverteilung für unzulässig. Die wichtigsten Aussagen: • Keine bloße Mehrheitsentscheidung: Änderungen der Kostenverteilung unterliegen einer inhaltlichen Kontrolle und müssen fair und sachgerecht sein. • Gerechtigkeitsmaßstab: Der gewählte Verteilungsschlüssel muss die Interessen aller Eigentümer angemessen berücksichtigen und darf niemanden ungerechtfertigt benachteiligen. • Objektprinzip nur eingeschränkt zulässig: Eine Verteilung nach Einheiten ist nur unproblematisch, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind oder der Gebrauch dies rechtfertigt. • Benachteiligung kleiner Wohnungen: Bei unterschiedlich großen Einheiten führt das Objektprinzip regelmäßig zu einer ungerechten Belastung kleinerer Wohnungen und widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung. • Schon einzelne Benachteiligung genügt: Es reicht aus, wenn ein einzelner Eigentümer objektiv benachteiligt wird. Praxis-Tipp: Damit bestätigt der BGH, dass nicht jede Änderung einer Kostenverteilung (Erhaltungsmaßnahmen) möglich ist. Ob diese Entscheidung auch für Betriebskosten anwendbar ist, bleibt abzuwarten. ### GdWE bleibt für Balkonsanierung zuständig trotz Abwälzung der Erhaltungslast URL: https://projecta.immo/weg-news/0526-wegnews-erhaltungslast/ Datum: 31. Mai 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urt. v. 24. April 2026 - V ZR 102/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0526-wegnews-erhaltungslast.pdf Auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltung der Balkone den einzelnen Eigentümern zuweist, behält die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz. Bei zwingendem Sanierungsbedarf mehrerer Balkone ist sie sogar verpflichtet, selbst tätig zu werden; die vollständige Ablehnung per Negativbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. **Volltext:** GdWE bleibt auch bei Abwälzung der Erhaltungslast zuständig! a) Eine Vereinbarung, durch die die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftli chen Eigentums (hier: Balkone) auf einzelne Wohnungseigentümer übertragen wird, ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungs eigentümer für Erhaltungsmaßnahmen an solchen Gebäudeteilen. b) Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig, verbleibt es bei der zugleich vereinbarten Kostenlast der einzelnen Wohnungs eigentümer. c) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann verpflichtet, ihrerseits Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich von Balkonen zu ergreifen, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Der Fall: Mehrere Balkone einer Wohnanlage waren sanierungsbedürftig; es bestand Absturzgefahr. Nach der Teilungserklärung waren die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet, „ihre“ Balkone selbst instand zu halten. In der Eigentümerversammlung wurden drei Sanierungsvarianten diskutiert, jedoch alle abgelehnt (Negativbeschlüsse). Ein Eigentümer klagte auf Ungültigerklärung dieser Beschlüsse und verlangte die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Sanierung. Das Problem: Hat die GdWE überhaupt eine Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen, wenn die Teilungserklärung die Pflicht den einzelnen Eigentümern zuweist? Besteht ggf. sogar eine Pflicht der GdWE, tätig zu werden? Die Entscheidung: Das Der BGH gibt der Klage vollumfänglich statt: 1. Fortbestehende Beschlusskompetenz der GdWE o Die GdWE ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§ 18, 19 WEG). o Eine abweichende Regelung (Delegation auf einzelne Eigentümer) entzieht ihr nicht die Entscheidungsbefugnis. 2. Delegation o Die GdWE kann Pflichten übertragen, bleibt aber letztverantwortlich (insb. Verkehrssicherungspflichten). o Sie muss daher die Möglichkeit behalten, selbst tätig zu werden. 3. Pflicht zum Tätigwerden o Bei zwingendem Sanierungsbedarf, insbesondere bei mehreren betroffenen Balkonen oder Gefahren, ist die GdWE verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen. 4. Kostenverteilung bleibt unberührt o Trotz Durchführung durch die GdWE können die Kosten weiterhin den einzelnen Eigentümern zugewiesen bleiben. 5. Ungültigkeit der Negativbeschlüsse o Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, notwendige Sanierungen vollständig abzulehnen. 6. Beschlussersetzung durch das Gericht o Das Gericht kann einen Grundlagenbeschluss ersetzen (Sanierung „ob“), o nicht jedoch die konkrete Ausführungsvariante („wie“). Praxis-Tipp: Wichtig ist, dass vor jeder Erhaltungsmaßnahme in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung geprüft wird, ob die Zuständigkeit und Kostentragung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer abgewälzt wurde. Auch bei übertragener Erhaltungspflicht kann und muss die WEG eingreifen, um Schäden am Gemeinschaftseigentum zu vermeiden. Da die Kostenlast aber bei dem Eigentümer verbleibt, sollten die WEG mit entsprechenden Kostenvorschuss arbeiten. ### Sanierungsmaßnahmen: Großer Ermessensspielraum für die Eigentümergemeinschaft URL: https://projecta.immo/weg-news/0526-wegnews-beschluss-sanierung/ Datum: 31. Mai 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG München I, Beschluss vom 10.04.2025, Az. 36 S 15962/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0526-wegnews-beschluss-sanierung.pdf Das LG München I entschied, dass für die Wirksamkeit eines Beschlusses eine schlagwortartige Beschreibung des Beschlussgegenstands genügt. Eigentümer haben bei Sanierungen einen weiten Spielraum beim „Ob“, „Wann“ und „Wie“; auch vorbereitende Maßnahmen wie die Beauftragung eines Statikers sind zulässig. **Volltext:** Sanierungsmaßnahmen: Großer Spielraum für die GdWE Für die Wirksamkeit eines Beschlusses genügt bereits eine schlagwortartige Beschreibung des Beschlussgegenstands. Wohnungseigentümer haben bei Sanierungsmaßnahmen einen weiten Ermessensspielraum, sowohl beim „Ob“, „Wann“ als auch beim „Wie“ der Maßnahme. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer entfernte in seiner Dachgeschosswohnung mehrere Innenwände. Dadurch wurde die Statik des Gebäudes erheblich beeinträchtigt. Die Eigentümergemeinschaft reagierte und ließ verschiedene Gutachten zur Stabilität erstellen. Anschließend beschloss sie, einen Statiker mit der Prüfung einer möglichen Sanierungsvariante zu beauftragen. Der betroffene Eigentümer hielt diesen Beschluss für rechtswidrig und erhob Anfechtungsklage. Das Problem: Zentral war die Frage, ob der Beschluss der Eigentümergemeinschaft formell und inhaltlich wirksam war: • Reicht eine knappe („schlagwortartige“) Beschreibung des Beschlussgegenstands aus? • Durften die Eigentümer bereits im Vorfeld einer Sanierung Maßnahmen beschließen? • Wie weit reicht der Entscheidungsspielraum der Gemeinschaft bei Sanierungsfragen? Zudem ging es darum, ob solche vorbereitenden Beschlüsse bereits zu früh erfolgen oder den Eigentümer benachteiligen. Die Entscheidung des Gerichts: Die Klage blieb ohne Erfolg. Das Landgericht München I bestätigte die Wirksamkeit des Beschlusses und stellte klar: • Formelle Anforderungen: Eine knappe Bezeichnung des Beschlussgegenstands genügt. Eigentümer müssen auch mit naheliegenden Beschlüssen rechnen. • Flexibilität: Die Eigentümer dürfen im Rahmen der Versammlung von angekündigten Beschlussvorschlägen abweichen, solange kein völlig anderer Gegenstand beschlossen wird. • Weiter Ermessensspielraum: Die Eigentümergemeinschaft darf frei entscheiden, ob, wann und wie eine Sanierungsmaßnahme durchgeführt wird. • Vorbereitende Maßnahmen zulässig: Die Beauftragung eines Statikers zur Prüfung verschiedener Sanierungsoptionen ist ein zulässiger erster Schritt. Sie dient der Informationsbeschaffung und stellt noch keine endgültige Entscheidung dar. Praxis-Tipp: Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, neben der Bezeichnung der Beschlussgegenstände auch Beschlussvorschläge mitzuschickken. Das Informationsbedürfnis interessierter Wohnungseigenütmer kann durch Nachfrage oder Online-Portale befriedigt werden. ### Unwirksamer Balkonsanierungsbeschluss wegen Unbestimmtheit URL: https://projecta.immo/weg-news/0525-wegnews-sanierung/ Datum: 26. Mai 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025, Az. 2 C 580/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0525-wegnews-sanierung.pdf Ein Beschluss, der Eigentümer zur „Sanierung" von Balkonen verpflichtet, ist unwirksam, wenn er nicht klar zwischen Arbeiten am Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheidet … **Volltext:** Das Wort „sanieren“ gibt es im WEG nicht! Ein Beschluss, wonach Eigentümer ihre Balkone „sanieren“ sollen, ist mangels inhaltlicher Konkretisierung unbestimmt und daher unwirksam. Eine Maßnahme, die ausschließlich das Sondereigentum betrifft, unterliegt zudem nicht der Beschlusskompetenz der GdWE. Der Fall: In einer kleinen WEG mit drei Einheiten beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, dass die Eheleute X in Eigenleistung vier Balkone und eine Garagen-Terrasse „sanieren“ sollten. Die Balkone und Terrasse wiesen sowohl gemeinschafts- als auch sondereigentumsbezogene Bestandteile auf. Die Maßnahme war weder technisch konkretisiert noch wurde die Kostenverteilung klar geregelt. Der Beschluss wurde angefochten. Das Problem: Wann ist ein Beschluss über bauliche Maßnahmen hinreichend bestimmt? Und: Darf die GdWE Maßnahmen beschließen, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen? Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht erklärt beide Beschlüsse für unwirksam: • Der Beschluss zur Balkonsanierung ist unbestimmt, da er nicht klar zwischen Arbeiten am Sondereigentum (z. B. Belag) und am Gemeinschaftseigentum (Tragkonstruktion) differenziert. Es bleibt unklar, welche Maßnahmen konkret umfasst sind. • Der Beschluss zur Terrassensanierung betrifft ausschließlich das Sondereigentum (nämlich den Oberbelag) und ist daher mangels Beschlusskompetenz nichtig. Praxis-Tipp: Beschlüsse über bauliche Maßnahmen müssen klar und verständlich formuliert sein, insbesondere wenn Gemeinschaftsund Sondereigentum betroffen sind. Begriffe wie „Sanierung“ reichen nicht aus. Es sollte stets darauf geachtet werden, dass Begriffe wie „Erhaltung“ oder „bauliche Veränderung“ verwendet werden. Zudem dürfen Beschlüsse nicht in das Sondereigentum eingreifen, auch nicht bei Zustimmung aller Beteiligten, sofern keine ordnungsgemäße Beschlusskompetenz vorliegt. ### BGH: Klimaanlage in WEG – keine unbillige Benachteiligung durch Lärm URL: https://projecta.immo/weg-news/0525-wegnews-klimaanlage/ Datum: 26. Mai 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 28. März 2025 - V ZR 105/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0525-wegnews-klimaanlage.pdf Der BGH entschied, dass bei der Genehmigung einer baulichen Veränderung (hier: Split-Klimaanlage) nur deren unmittelbare Auswirkungen, nicht spätere Betriebsimmissionen … **Volltext:** Ist die Installation einer Klimaanlage eine unbillige Beeinträchtigung? Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird. Der Fall: Eine Wohnungseigentümerin (Klägerin) wollte einen Beschluss anfechten, mit dem einem anderen Eigentümer (im Penthouse) der Einbau einer Split-Klimaanlage gestattet wurde. Die Klägerin, wohnhaft im 4. OG, befürchtete unzumutbare Störungen durch tieffrequenten Schall. Der Klimaanlage-Beschluss wurde dennoch mehrheitlich gefasst. Die Klägerin klagte, ohne Erfolg. Das Problem: Sind die Kläger unbillig benachteiligt und darf die bauliche Veränderung daher nicht beschlossen werden? Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH wies die Klage ab. Entscheidend war: • Nur unmittelbare Auswirkungen der Maßnahme (z. B. Bohrung, Gerätestandort) zählen für die Beschlussfassung. • Spätere Immissionen (z. B. Geräusche beim Betrieb) sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn, eine Benachteiligung ist evident (z. B. Klimagerät direkt vor Schlafzimmerfenster). • Betroffene Eigentümer können nach Inbetriebnahme zivilrechtlich gegen unzumutbare Störungen vorgehen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB). • Der Einbau von Klimageräten ist daher nicht automatisch unzulässig, nur weil spätere Störungen möglich erscheinen. Praxis-Tipp: Bedenken gegen Geräuschimmissionen reichen allein nicht für eine Verweigerung aus, sie können ggf. nachträglich im Einzelfall geltend gemacht werden. Wichtig im vorliegenden Fall war, dass die Maßnahme mit der erforderlichen einfachen Mehrheit gefasst wurde. Interessant wird es, wenn die GdWE den Antrag ablehnt. Dann wäre zu klären, ob der Antragssteller gemäß § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf die Maßnahme hat, weil kein Wohnungseigentümer benachteiligt ist. ### Kinderwagen-Garage auf Gemeinschaftseigentum: Keine bauliche Veränderung URL: https://projecta.immo/weg-news/0525-wegnews-kinderwagen-garage/ Datum: 26. Mai 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025, Az. 980b C 16/24 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0525-wegnews-kinderwagen-garage.pdf Das AG Hamburg-St. Georg entschied, dass das befristete Aufstellen einer freistehenden Kinderwagen-Garage keine bauliche Veränderung nach § 20 WEG darstellt … **Volltext:** Kinderwagen-Garage eine bauliche Veränderung? Das zeitlich befristete Aufstellen einer freistehenden Kinderwagen-Garage auf Gemeinschaftseigentum stellt keine bauliche Veränderung, sondern lediglich eine zulässige Gebrauchsausübung dar, wenn kein Eingriff in die Bausubstanz erfolgt und die Maßnahme nicht auf Dauer angelegt ist. Der Fall: Die GdWE beschloss, einer Eigentümerin das Aufstellen einer Kinderwagen-Garage (Maße: 1,2 × 2,0 × 1,35 m) für zwei Jahre zu gestatten. Die Box sollte auf einer barrierefrei erreichbaren Fläche des Gemeinschaftseigentums abgestellt werden, um einen Doppelkinderwagen unterzubringen. Andere Eigentümer, die eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss verpachten, fühlten sich durch die optische Beeinträchtigung gestört und erhoben Anfechtungsklage. Das Problem: Ist das befristete Aufstellen einer freistehenden Kinderwagenbox bereits als bauliche Veränderung i. S. d. § 20 WEG zu qualifizieren und sind die Kläger unbillig genachteiligt oder wird die Anlage grundlegend umgestaltet? Oder handelt es sich lediglich um eine zulässige Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums? Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht wies die Klage ab. Es handele sich nicht um eine bauliche Veränderung, da weder die Bausubstanz berührt werde noch die Maßnahme auf Dauer angelegt sei. Das bloße Aufstellen eines Gegenstandes zur zeitlich begrenzten Nutzung sei vielmehr als Gebrauchsausübung zu werten. Solange dabei Rücksicht auf die Interessen anderer Eigentümer genommen werde und die Nutzung nicht dauerhaft wirke, sei der Beschluss ordnungsgemäß. Praxis-Tipp: Verwalter und Eigentümer sollten genau prüfen, ob Maßnahmen die Substanz oder Dauerhaftigkeit betreffen. Nur dann liegt eine bauliche Veränderung vor. Rein subjektive Störungen („optisch unschön“) reichen für eine Anfechtung grundsätzlich nicht aus. Das Aufstellen eines mobilen Trampolins oder eines Gartenzwerges sollten daher keine baulichen Veränderungen sein, sondern die GdWE muss lediglich eine Benutzungsregelung mit einfacher Mehrheit beschließen. ### Jahresabrechnung: Korrekturpflicht liegt beim amtierenden Verwalter URL: https://projecta.immo/weg-news/0525-wegnews-beschlussmangel-unterlagen/ Datum: 26. Mai 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024, Az. 56 S 24/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0525-wegnews-beschlussmangel-unterlagen.pdf Nach seiner Abberufung ist ein Verwalter nicht verpflichtet, eine von ihm erstellte fehlerhafte Jahresabrechnung zu korrigieren … **Volltext:** Welcher Verwalter ist für die Korrektur der Jahresabrechnung zuständig? Nach der Abberufung eines Verwalters ist dieser nicht mehr verpflichtet, eine von ihm erstellte Jahresabrechnung zu korrigieren. Die Pflicht zur Erstellung oder Korrektur liegt ausschließlich beim amtierenden Verwalter (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG). Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft verlangte vom ausgeschiedenen Verwalter die Korrektur der Jahresabrechnung für das Vorjahr. Konkret ging es um einen fehlerhaften Ansatz der Heizkosten (Gas statt Strom für eine Wärmepumpe). Der neue Verwalter war noch nicht im Amt, der alte jedoch bereits abberufen. Die WEG wollte den abberufenen Verwalter verpflichten, die Korrektur vorzunehmen. Das Problem: Ist ein früherer Verwalter nach seiner Abberufung noch verpflichtet, eine fehlerhafte, aber von ihm erstellte Jahresabrechnung zu korrigieren? Oder fällt diese Pflicht ausschließlich dem neuen, amtierenden Verwalter zu? Die Entscheidung des Gerichts: Das LG Berlin II stellte klar: Nur der jeweils amtierende Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Erstellung oder Korrektur der Jahresabrechnung zuständig. Eine solche Pflicht ergibt sich aus seiner Organstellung, nicht aus dem Verwaltervertrag. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet nur eine Rechenschaftslegung gemäß § 666 BGB, nicht jedoch die nachträgliche Korrektur einer Abrechnung. Praxis-Tipp: Verwalterwechsel sind heikel. Es empfiehlt sich, im Verwaltervertrag klare Regelungen zur Übergabe, Rechenschaftspflicht und ggf. zur Mitwirkung bei Rückfragen zur Abrechnung zu treffen. Auch sollte für die Bearbeitung oder Erstellung von Jahresabrechnungen für Vorjahre eine Vergütung vereinbart werden. Für die Korrektur fehlerhafter Abrechnungen ist aber allein der neue Verwalter zuständig, unabhängig davon, wann der Fehler entstand. ### Veräußerungszustimmung: Klage stets gegen die GdWE zu richten URL: https://projecta.immo/weg-news/0524-wegnews-verwalterzustimmung/ Datum: 28. Mai 2024 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 22. März 2024 Az. V ZR 141/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0524-wegnews-verwalterzustimmung.pdf Verlangt die Gemeinschaftsordnung zur Veräußerung von Wohnungseigentum die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer", ist die Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der … **Volltext:** Veräußerungszustimmung „nur“ durch die GdWE? Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurde. Der Fall: Die Klägerin und die Beklagte bilden eine verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In der im Jahr 2001 beurkundeten Teilungserklärung heißt es unter § 6: „Ein Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Der Zustimmung des Verwalters bedarf es nicht. …“ Die Parteien stritten darum, wer hier verklagt werden muss, wenn die Zustimmung nicht erteilt wird. Das Problem: Die Frage, wer zustimmungsberechtigt im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG ist, wenn die Teilungserklärung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verlangt, wurde in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Die Entscheidung des Gerichts: Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nur im Sinne einer eigenständigen Zustimmungserklärung eines jeden Wohnungseigentümers verstanden werden könne. Die rechtsgeschäftlichen Zustimmungserklärungen könnten nicht durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt werden. Hierfür fehle der GdWE die Beschlusskompetenz. Nach der Gegenauffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist eine Teilungserklärung dieser Art dahin zu verstehen, dass die Erteilung der Zustimmung Aufgabe der GdWE ist, über welche die Gesamtheit der Wohnungseigentümer mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt (...). Die zuletzt genannte Ansicht verdient den Vorzug. Sieht die Gemeinschaftsordnung also vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums „der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die GdWE zu richten. Praxis-Tipp: Der BGH wies noch auf Folgendes hin: Nächstliegender Auslegung vergleichbarer Regelungen im Zusammenhang mit § 12 Abs. 1 WEG entspricht es deshalb, die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmungspflicht der anderen Wohnungseigentümer nicht im Sinne einer eigenständigen Zustimmungsberechtigung eines jeden Wohnungseigentümers zu verstehen, sondern als Aufgabe der GdWE. ### Altbeschluss zur Vergemeinschaftung nach WEG-Reform weiterhin wirksam URL: https://projecta.immo/weg-news/0524-wegnews-vergemeinschaftung-maengel/ Datum: 28. Mai 2024 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: V ZR 213/21 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0524-wegnews-vergemeinschaftung-m%C3%A4ngel.pdf Eine GdWE klagte auf Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung gegen den Bauträger. Das Gericht bestätigte, dass ein vor Inkrafttreten des WEMoG gefasster Vergemeinschaftungsbeschluss fortgilt. Ein … **Volltext:** Kostenvorschuss für Mängelbeseitigungsarbeiten; Altbeschluss zur Vergemeinschaftung Der Fall: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) begehrt von der Bauträgergesellschaft einen Kostenvorschuss für einzelne Mängelbeseitigungsarbeiten und Schadensersatz für Kosten der Mängelbegutachtung. Die Wohneinheiten wurden in den Jahren 2015/2016 an die Wohnungseigentümer übergeben. Im Juli 2020 wurde beschlossen, eine Anwaltskanzlei für die GdWE zu beauftragen, welche diese Mängelansprüche prüfen und gegenüber dem Bauträger außergerichtlich und ggf. gerichtlich geltend machen sollte. Ende Dezember 2020 - zum 01.12.2020 war die WEG-Reform in Kraft getreten - führte die Verwaltung ein Umlaufbeschlussverfahren wegen weiterer Mängelansprüche durch. Nicht alle Eigentümer nahmen daran teil. Das Problem: Ist die GdWE aufgrund des Altbeschlusses zur Vergemeinschaftung nach Inkrafttreten des WEMoG weiterhin prozessführungsgefugt? Die Entscheidung des Gerichts: Aus diesem Beschluss vom Juli 2020 folgt eine Vergemeinschaftung nur bezüglich der dort genannten Einzelpunkte. Dass der Beschluss vor dem Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurde, ist unschädlich - die Vergemeinschaftung gilt fort (BGH, Urteil vom 11.11.2022 - V ZR 213/21, ZMR 2023, 307). Es erfolgte keine inhaltliche Erweiterung durch den im Umlaufverfahren gefassten Beschluss vom Dezember 2020 und dementsprechend keine Vergemeinschaftung bezüglich jeglicher Mängel bzw. Mängelrechte. Dieser Umlaufbeschluss ist mangels Zustimmung aller Mitglieder der GdWE als Nichtbeschluss zu behandeln, ohne dass es einer diesbezüglichen Anfechtung bedarf. Es bleibt mangels sog. Absenkungsbeschlusses daher bei dem Grundsatz des § 23 Abs.3 Satz 1 WEG, wonach ein Beschluss ohne Versammlung nur gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Dieser Verstoß gegen § 23 Abs.3 Satz 1 WEG führt nicht bloß zur Anfechtbarkeit, sondern es handelt sich um einen sog. Nichtbeschluss, was auch durch die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter nicht geheilt wird. Praxis-Tipp: Es sollte immer angefochten werden, wenn der Verwalter oder Initiator eines Umlaufverfahrens ein Beschlussergebnis feststellt/verkündet. Überzeugender ist nämlich die Annahme bloßer Anfechtbarkeit (vgl. AG Idstein, Urteil vom 14.10.2019, 3 C 182/19, ZMR 2020, 162; Staudinger/Häublein, 2023, § 23 Rn. 314a). Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Umlaufbeschluss ohne Allstimmigkeit ist ein Nichtbeschluss URL: https://projecta.immo/weg-news/0524-wegnews-umlaufbeschluss/ Datum: 28. Mai 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: OLG Köln Urt. v. 12.4.2023 Az. 17 U 14/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0524-wegnews-umlaufbeschluss.pdf Ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Fehlt diese Allstimmigkeit, liegt kein anfechtbarer Beschluss vor, sondern ein … **Volltext:** Kein allstimmiger Umlaufbeschluss = Nichtbeschluss? Ein Beschluss ohne Versammlung ist nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Ein Verstoß führt nicht zu bloßen Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern es handelt sich um einen sog. Nichtbeschluss. Die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter führt nicht zur Heilung. Der Fall: Die GdWE stritt mit einem Bauträger über Mängel im Gemeinschaftseigentum. Ende Dezember 2020, zum 01.12.2020 war die WEG-Reform in Kraft getreten, führte die Hausverwaltung ein Umlaufbeschlussverfahren durch. Hieran nahmen nicht alle Mitglieder der Klägerin teil, so dass zu keinem der Beschlusspunkte die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorlag. Das Problem: Die Parteien streiten darüber, ob der Umlaufbeschluss zustande gekommen ist. U. a. war in dem Verfahren die Frage interessant, ob ein Umlaufbeschluss, der ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer gefasst wird, überhaupt ein Beschluss ist, der nach den Beschlussregeln bestandkräftig oder angefochten werden kann. Die Entscheidung des Gerichts: Der Umlaufbeschluss ist nicht wirksam zustande gekommen; der Beschluss ist vielmehr mangels Zustimmung aller Mitglieder der Klägerin als Nichtbeschluss zu behandeln, ohne dass es einer diesbezüglichen Anfechtung bedarf. Ein Fall von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, der ausnahmsweise eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren zulässt, liegt nicht vor, da es an einem vorgeschalteten Beschluss der Klägerin fehlt, wonach für einen einzelnen Gegenstand, hier die Vergemeinschaftung von Mängelrechten, die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Es bleibt daher bei dem Grundsatz des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG, wonach ein Beschluss ohne Versammlung nur gültig ist, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Dies ist hier unstreitig nicht geschehen, was sich auch aus dem Protokoll vom 29.12.2020 ergibt. Es bestand angesichts der klaren gesetzlichen Regelung des § 23 Abs. 3 WEG auch in Ansehung der Covid-19-Pandemie keine Möglichkeit, vom Erfordernis der Allstimmigkeit abzuweichen. Praxis-Tipp: Auch wenn die hier in Rede stehende Frage höchstrichterlich (BGH) noch nicht geklärt wurde, verdichten sich die Hinweise, dass es sich bei einem „normalen“ Umlaufbeschluss, der nicht mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer gefasst wurde, um einen Nichtbeschluss handelt. Dies bedeutet, es gibt keinen Beschluss. ### BGH: Hohe Anforderungen an öffentliche Zustellung im WEG-Verfahren URL: https://projecta.immo/weg-news/0524-wegnews-oeffentliche-zustellung/ Datum: 28. Mai 2024 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 22.02.2024 – V ZR 117/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0524-wegnews-%C3%B6ffentliche-zustellung.pdf Eine negative Einwohnermeldeauskunft allein reicht nicht aus, um die öffentliche Zustellung einer Klage gegen einen zahlungssäumigen Eigentümer zu rechtfertigen. Der BGH stellt klar, dass eine … **Volltext:** Voraussetzungen für eine öffentliche Zustellung von Klage und Urteil an einen zahlungssäumigen Eigentümer Unbekannt ist der Aufenthalt einer Person erst dann, wenn nicht nur das Gericht, sondern auch die Allgemeinheit den Aufenthalt des Zustellungsadressaten nicht kennt. Wegen der besonderen Bedeutung der Zustellung für die Gewährung rechtlichen Gehörs sind an die Feststellung, dass die Voraussetzungen der öffentlichen Zustellung vorliegen, im Erkenntnisverfahren hohe Anforderungen zu stellen. Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt genügt hierfür in der Regel nicht. Der Fall: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), macht gegen den Sondereigentümer Zahlungsansprüche in Höhe von insgesamt 59.331,56 € geltend. Sie hat u.a. unter Vorlage einer negativen Einwohnermeldeauskunft die öffentliche Zustellung der Klage beantragt, die vom 21.10. bis zum 1.12.2021 durch Aushang der Benachrichtigung an der Gerichtstafel des Amtsgerichts erfolgt ist. Mit öffentlich zugestelltem Versäumnisurteil vom 8.12.2021 wurde er antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Am 10.3.2022 ging der Einspruch beim Amtsgericht ein. Das Problem: Zu prüfen ist, ob die - dann überschrittene - Einspruchsfrist wirksam in Lauf gesetzt wurde, d.h., ob die öffentliche Zustellung wirksam erfolgte. Die Entscheidung des Gerichts: Eine unter Verstoß gegen § 185 ZPO angeordnete öffentliche Zustellung löst die Zustellungsfiktion des § 188 ZPO nicht aus und setzt damit keine Frist in Lauf. Das gilt jedenfalls dann, wenn die öffentliche Zustellung bei sorgfältiger Prüfung der Unterlagen nicht hätte angeordnet werden dürfen, deren Fehlerhaftigkeit für das Gericht also erkennbar war. In einem solchen Fall kommt das Verfahren nicht zum Abschluss. Es ist bei Entdeckung des Fehlers fortzusetzen, ohne dass es dazu einer Wiedereinsetzung bedarf (vgl. BGH, Urteil vom 6.10.2006 - V ZR 282/05, NJW 2007, 303 Rn. 12; BGH, Urteil vom 6.12.2012 - VII ZR 74/12, NJW-RR 2013, 307 Rn. 21). So liegt es hier. Dem Amtsgericht war bekannt, dass die GdWE über den gescheiterten Zustellversuch des Protokolls einer Eigentümerversammlung unter der von dem früheren und später erneut mandatierten Prozessbevollmächtigten des Hausgeldschuldners angegebenen Meldeadresse und eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt hinaus nichts weiter unternommen hatte. Auch stand fest, dass die GdWE seine E-Mail-Adresse kannte, ihn hierüber aber nicht wegen der beabsichtigten Klage und einer Zustellanschrift kontaktierte, sondern lediglich den zu diesem Zeitpunkt noch nicht erneut mandatierten Prozessbevollmächtigten über die Einreichung der Klage und die beantragte öffentliche Zustellung informiert hatte. Es ist davon auszugehen, dass er auf eine entsprechende an ihn gerichtete E-Mail hin jedenfalls seinen späteren Prozessbevollmächtigten mandatiert und als Zustellungsvertreter benannt hätte. Darauf, dass er außerdem im Berufungsverfahren unter Beweisantritt vorgetragen hat, unter der Adresse in Tschechien für Zustellungen erreichbar gewesen zu sein, kommt es damit nicht einmal an. Es ist auch nicht auszuschließen, dass das Versäumnisurteil bei Fortsetzung des Verfahrens ganz oder teilweise nicht aufrechterhalten werden kann. Praxis-Tipp: Auch wenn ein Zustellversuch scheitert, sollte nicht sofort eine öffentliche Zustellung eines Versäumnisurteils beantragt werden. Zuerst sollte, wenn die Kommune eine solche noch ausstellt, eine Unauffindbarkeitsbescheinigung beantragt werden. Auch eine Nachfrage bei den Nachbarn kann Hinweise auf den Wohnsitz des Hausgeldschuldners ergeben. Bei Banken und Gerichtsvollziehern dagegen dürfte der Datenschutz einer Auskunft entgegenstehen. Ein (ehemaliger) Anwalt des Schuldners sollte informiert und kontaktiert sowie bisherige Kommunikationswege (WhatsApp, email) noch ausprobiert werden. Erst wenn all dies negativ verläuft, dann macht eine öffentliche Zustellung wirklich Sinn. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Balkonkraftwerk: Mieter hat Anspruch auf Vermieter-Zustimmung URL: https://projecta.immo/weg-news/0426-wegnews-steckersolar-7/ Datum: 30. April 2026 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 02.12.2025, Az. 714 C 160/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0426-wegnews-steckersolar%207.pdf Das AG Hamburg-Wandsbek entschied, dass die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeingriff eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt. Der Vermieter muss zustimmen, sofern keine konkrete Unzumutbarkeit nachgewiesen wird, pauschale Sicherheitsbedenken reichen nicht aus. **Volltext:** Ist die Installation von Steckersolargeräten zustimmungspflichtig? Die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeingriff stellt eine bauliche Veränderung dar. Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gegenüber dem Vermieter. Eine Versagung ist nur möglich, wenn dem Vermieter die Zustimmung im Einzelfall unzumutbar ist; dies muss er darlegen und beweisen. Pauschale Sicherheitsbedenken reichen nicht aus. Der Fall: Ein Mieter wollte ein Balkonkraftwerk installieren, das lediglich am Balkon befestigt (eingehängt/verklemmt) wird und keine Eingriffe in die Bausubstanz verursacht. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung und verlangte später den Rückbau. Der Mieter entfernte die Anlage zunächst, installierte sie aber später erneut. Daraufhin klagte der Vermieter auf Beseitigung; der Mieter erhob Widerklage auf Erlaubniserteilung und Duldung. Das Problem: Zentrale Fragen: 1. Ist ein Balkonkraftwerk ohne Substanzeingriff eine bauliche Veränderung i.S.d. § 554 BGB (bzw. entsprechender Norm)? 2. Hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters? 3. Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern (Interessenabwägung)? Die Entscheidung des Gerichts: Das AG gibt der Widerklage des Mieters statt: 1. Bauliche Veränderung o Auch ohne Substanzeingriff liegt eine bauliche Veränderung vor, da das äußere Erscheinungsbild dauerhaft verändert wird. 2. Grundsätzlicher Anspruch des Mieters o Der Mieter kann die Zustimmung verlangen; der Vermieter darf sie nicht grundlos verweigern. 3. Interessenabwägung zugunsten des Mieters o Risiken durch das Balkonkraftwerk sind im konkreten Fall zumutbar. o Sicherheitsmaßnahmen (Versicherung, fachgerechte Installation etc.) wurden berücksichtigt. 4. Darlegungs- und Beweislast beim Vermieter o Der Vermieter muss konkrete Gründe gegen die Installation vortragen. o Pauschale Bedenken (z. B. allgemeine Gefahren) reichen nicht aus. 5. Folge o Anspruch auf Erlaubniserteilung und Duldung der Anlage; o Klage auf Beseitigung wird abgewiesen. Praxis-Tipp: Die Balkonkraftwerke sind regelmäßig zulässige bauliche Veränderungen mit Zustimmungspflicht des Vermieters. Die Verweigerung der Zustimmung ist nur bei konkreten, nachweisbaren Unzumutbarkeiten möglich.. ### Unklare Gemeinschaftsordnung: Feststellungsklage gegen WEG möglich URL: https://projecta.immo/weg-news/0426-wegnews-feststellungsklage-go/ Datum: 30. April 2026 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 98/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0426-wegnews-feststellungsklage-go.pdf Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung im Wege der Feststellungsklage gegen die WEG klären lassen können. Eine unbestimmte und praktisch nicht durchführbare Sonderregelung zur Kostenverteilung wurde für unwirksam erklärt, es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen. **Volltext:** Unklare Gemeinschaftsordnung: Feststellungsklage gegen WEG möglich 1. Auch nach Inkrafttreten des WEMoG kann ein Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung im Wege der Feststellungsklage klären lassen. Passivlegitimiert ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). 2. Das Feststellungsurteil wirkt entsprechend § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. 3. Bei Streit über Auslegung oder Wirksamkeit der Gemeinschaftsordnung kann die Klärung sowohl durch Feststellungsklage als auch durch Beschlussersetzungsklage erfolgen. Der Fall: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit mehreren Wohnblöcken und Tiefgaragenstellplätzen bestand Streit über die Kostenverteilung für die Erneuerung eines Kinderspielplatzes. • Grundregel: Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 2 Nr. 1 GO) • Sonderregel: Kosten des Spielplatzes sollten allein von Tiefgarageneigentümern getragen werden (§ 2 Nr. 4 GO), mit komplexer Berechnungsformel. Die Kläger begehrten die gerichtliche Feststellung, dass die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind. Das Problem: Im Zentrum standen zwei Fragen: 1. Prozessual: Ist eine Feststellungsklage gegen die WEG zulässig, obwohl es um Rechte einzelner Eigentümer geht? 2. Materiell-rechtlich (Auslegung der Gemeinschaftsordnung): Ist die spezielle Kostenregelung zum Spielplatz wirksam und hinreichend bestimmt? Kernproblem war damit die Auslegung und Wirksamkeit unklarer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sowie die richtige Klageart zur Klärung solcher Streitigkeiten. Die Entscheidung des Gerichts: 1. Zulässigkeit der Feststellungsklage Der BGH bejaht die Feststellungsklage gegen die WEG: • Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Verbandsaufgabe • Streit über Kostenverteilung betrifft die ordnungsgemäße Verwaltung • Daher ist die WEG passivlegitimiert Zudem entfaltet das Urteil Wirkung für alle Eigentümer (analog § 44 Abs. 3 WEG), sodass eine einheitliche Klärung möglich ist. 2. Auslegung der Gemeinschaftsordnung (Kernpunkt) Der BGH erklärt die Sonderregelung (§ 2 Nr. 4 GO) für unwirksam, weil sie: • unbestimmt (keine klare und eindeutige Regelung) • unvollständig (Regelungslücken) • praktisch nicht durchführbar ist. Folge: Es bleibt bei der allgemeinen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen. Praxis-Tipp: In der Praxis kommt es regelmäßg vor, dass Gemeinschaftsordnungen unklare Regelungen enthalten und oftmals nicht nachvollzogen werden kann, was der Verfasser mit der Regelung eigentlich regeln wollte. Daher ist es zu begrüßen, dass durch eine Feststellungsklage ermitteln werden kann, wie bestimmte Klauseln bzw. Vereinbarungen auszulegen sind. ### Erwerberhaftung ohne Grundbucheintrag wirkungslos nach WEG-Reform URL: https://projecta.immo/weg-news/0426-wegnews-erwerberhaftung/ Datum: 30. April 2026 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: KG, Beschl. v. 10.03.2026 – 1 W 49/26 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0426-wegnews-erwerberhaftung.pdf Eine Haftungsklausel für Sondernachfolger entfaltet nach Ablauf der Übergangsfrist keine Wirkung mehr, wenn sie nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist. Nach einem Eigentümerwechsel ist eine nachträgliche Eintragung ausgeschlossen, sodass die Klausel insgesamt gegenstandslos wird. (KG, Beschl. v. 10.03.2026, 1 W 49/26) **Volltext:** Eintragung der Erwerberhaftung Eine Haftungsklausel für Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) entfaltet nach Ablauf der Übergangsfrist keine Wirkung mehr, wenn sie nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist. Nach Eintritt eines Sondernachfolgers kann eine solche Klausel nicht mehr im Wege der Grundbuchberichtigung nachgetragen werden. Der Fall: In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1998 war geregelt, dass Erwerber (Sondernachfolger) für Verbindlichkeiten des Voreigentümers gegenüber der WEG haftet. Diese Haftungsklausel war jedoch nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, sondern nur über Bezugnahme enthalten. Nach Inkrafttreten der WEG-Reform beantragte die GdWE Anfang 2026 die nachträgliche Eintragung (Richtigstellung). Kurz zuvor wurde jedoch bereits ein Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, hiergegen richtete sich die Beschwerde. Das Problem: Wirkt eine alte Haftungsklausel ohne ausdrückliche Grundbucheintragung noch gegenüber Erwerbern nach dem 01.01.2026? Kann eine solche Klausel nachträglich ins das Grundbuch eingetragen werden, wenn ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Entscheidung des Gerichts: Das KG weist die Beschwerde zurück: 1. Keine Wirkung ohne ausdrückliche Eintragung o Nach neuer Rechtslage müssen Haftungsklauseln ausdrücklich im Grundbuch stehen. o Fehlt diese Eintragung, kann die Klausel gegenüber Erwerbern ab 01.01.2026 nicht mehr wirken. 2. Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz o Rechte müssen aus dem Grundbuch selbst ersichtlich sein. o Eine bloße Bezugnahme genügt hier nicht mehr. 3. Rechtsfolge beim Eigentümerwechsel o Mit Eintragung eines neuen Eigentümers entfällt die Bindung an die Klausel vollständig. o Der Sondernachfolger tritt nicht in die Haftung ein. 4. Keine nachträgliche Heilung o Eine Eintragung im Wege der „Richtigstellung“ setzt voraus, dass die Vereinbarung noch alle Eigentümer bindet. o Nach Eigentumswechsel ist dies nicht mehr der Fall → Eintragung ausgeschlossen. 5. Gesamtfolge: vollständiger Wegfall der Klausel o Die Haftungsklausel wird insgesamt gegenstandslos, nicht nur gegenüber dem Erwerber. o Sie müsste neu vereinbart und eingetragen werden. Praxis-Tipp: Es handelt sich um eine erste Entscheidung zu der Eintragung der Erwerberhaftung. In der Praxis gibt es bezüglich der Eintragung viele Probleme und teilweise aber auch offene Fragen. Die Amtsgerichte und Rechtspfleger bearbeiten Eintragungseinträge nicht identisch und teilweise werden Eintragungsanträge grundlos zurück gewiesen. Jeder WEG kann nur empfohlen werden, bei einer nachträglichen Beantragung der Eintragung rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, falls die Eintragung abgelehnt wird. ### Balkonsanierung: GdWE bleibt trotz Delegation in Teilungserklärung zuständig URL: https://projecta.immo/weg-news/0426-wegnews-erhaltung-balkone/ Datum: 30. April 2026 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 24. April 2026 - V ZR 102/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0426-wegnews-erhaltung-balkone.pdf Der BGH entschied am 24.04.2026 (V ZR 102/24), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann für Balkonsanierungen beschlusskompetent bleibt, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung den einzelnen Eigentümern zuweist. Bei zwingendem Sanierungsbedarf ist die GdWE sogar zum Tätigwerden verpflichtet. Die Kostenverteilung kann unverändert bei den einzelnen Eigentümern bleiben. **Volltext:** Abwälzung von Erhaltungs- und Kostentragungslast auf die Wohnungseigentümer? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bleibt auch bei abweichender Regelung in der Teilungserklärung zur Instandhaltung von Balkonen beschlusskompetent für Erhaltungsmaßnahmen. Sie kann, und muss ggf., Balkonsanierungen selbst durchführen, selbst wenn einzelne Eigentümer hierfür nach der Teilungserklärung zuständig sind. Der Fall: Mehrere Balkone einer Wohnanlage waren sanierungsbedürftig; es bestand Absturzgefahr. Nach der Teilungserklärung waren die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet, „ihre“ Balkone selbst instand zu halten. In der Eigentümerversammlung wurden drei Sanierungsvarianten diskutiert, jedoch alle abgelehnt (Negativbeschlüsse). Ein Eigentümer klagte auf Ungültigerklärung dieser Beschlüsse und verlangte die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Sanierung. Das Problem: Hat die GdWE überhaupt eine Beschlusskompetenz für Balkonsanierungen, wenn die Teilungserklärung die Pflicht den einzelnen Eigentümern zuweist? 2. Besteht ggf. sogar eine Pflicht der GdWE, tätig zu werden? 3. Wann kann ein Gericht einen fehlenden Beschluss ersetzen (§ 44 WEG)? Die Entscheidung: Das Der BGH gibt der Klage vollumfänglich statt: 1. Fortbestehende Beschlusskompetenz der GdWE o Die GdWE ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§ 18, 19 WEG). o Eine abweichende Regelung (Delegation auf einzelne Eigentümer) entzieht ihr nicht die Entscheidungsbefugnis. 2. Delegation o Die GdWE kann Pflichten übertragen, bleibt aber letztverantwortlich (insb. Verkehrssicherungspflichten). o Sie muss daher die Möglichkeit behalten, selbst tätig zu werden. 3. Pflicht zum Tätigwerden o Bei zwingendem Sanierungsbedarf, insbesondere bei mehreren betroffenen Balkonen oder Gefahren, ist die GdWE verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen. 4. Kostenverteilung bleibt unberührt o Trotz Durchführung durch die GdWE können die Kosten weiterhin den einzelnen Eigentümern zugewiesen bleiben. 5. Ungültigkeit der Negativbeschlüsse o Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, notwendige Sanierungen vollständig abzulehnen. 6. Beschlussersetzung durch das Gericht o Das Gericht kann einen Grundlagenbeschluss ersetzen (Sanierung „ob“), o nicht jedoch die konkrete Ausführungsvariante („wie“). Praxis-Tipp: Spannend für die Praxis. Wichtig ist, dass vor jeder Erhaltungsmaßnahme in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung geprüft wird, ob die Zuständigkeit und Kostentragung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer abgewälzt wurde. ### Mieter darf Betriebskostenbelege der WEG einsehen URL: https://projecta.immo/weg-news/0424-wegnews-einsicht-unterlagen/ Datum: 28. April 2024 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: AG Siegen, Urteil vom 27.01.2023 AZ. 17 C 8/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0424-wegnews-einsicht-unterlagen.pdf Ein Wohnungseigentümer kann seinen Mieter ermächtigen, Einsicht in die Betriebskostenabrechnungsbelege beim WEG-Verwalter zu nehmen. Das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG ist kein … **Volltext:** Kann Mieter die Unterlagen der WEG einsehen? Zur Ausübung des Einsichtsrechts in die Betriebskostenbelege kann der Wohnungseigentümer seinen Mieter ermächtigen. Der Fall: Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Wohnungseigentümer und vermietet diverse in seinem Sondereigentum stehende Wohnungen im Objekt. Der Kläger hat seinen Mieter ermächtigt, die Belege bzw. Unterlagen der Betriebskostenabrechnung 2019 beim WEG-Verwalter im Original einzusehen. Die persönliche Einsichtnahme wurde verweigert. Mit Antwortschreiben vom 02.02.2022 teilte die Verwalterin dem Kläger mit, dass man die benötigten Belege zukommen lassen werde, wobei Kopierkosten in Höhe von 75,00 EUR pro Stunde berechnet werden. Das Problem: Der Kläger ist der Auffassung, dass er seine Mieter zur Einsicht in die Originalbelege ermächtigen könne. Ferner könne aus Gründen des Datenschutzes die Einsicht an den Mieter nicht verweigert werden, da jeweils ein berechtigtes Interesse vorliege. Des Weiteren sei die Einsicht am Ort der Liegenschaft zu gewähren. Die Entscheidung des Gerichts: Dem Kläger steht der geltend gemachte Einsichtsanspruch in die Verwaltungsunterlagen aus § 18 Abs. 4 WEG zu. Entgegen der Auffassung der Beklagten kann der Kläger dabei auch seine gegenwärtigen und ehemaligen Mieter zur Ausübung seines Rechts ermächtigen. Zunächst begründet der Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG kein höchstpersönliches Recht, sodass es grundsätzlich durch Dritte ausgeübt werden kann (MüKoBGB/Rüscher, 9. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 144). Bei der Delegation ist der Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, lediglich eine von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichtete Person mit der Ausübung der Einsicht zu ermächtigen. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass dieser genauso wenig verpflichtet ist, lediglich einen Berufsgeheimnisträger als Vertreter in die Wohnungseigentümerversammlung zu entsenden, wo gleichsam empfindliche Interna der Gemeinschaft besprochen werden mögen. Ein besonderes Geheimhaltungsund Integritätsinteresse vermag daher nicht angenommen werden (vgl. BeckOK WEG/ Elzer, 51. Ed. 1.1.2023, WEG § 18 Rn. 150). Ferner ist es nicht erforderlich, dass der ermächtigte Vertreter lediglich im Interesse des Wohnungseigentümers handelt. Der Dritte mag mit der Einsicht durchaus auch eigene Interessen verfolgen. So liegt der Fall insbesondere bei ehemaligen und gegenwärtigen Mietern des betroffenen Wohnungseigentümers. So ist zu berücksichtigen, dass dem Mieter nach allgemeiner Meinung ein Anspruch auf Einsicht in die Belege der Betriebskostenabrechnung zusteht. Die Nichterfüllung dieses Anspruchs löst nach Ansicht des BGH ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen den Nachzahlungsanspruch aus. Zur Erfüllung dieses Anspruchs ist der Wohnungseigentümer als Vermieter jedoch in der Regel nicht ohne weiteres in der Lage, da sich die Verwaltungsunterlagen bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befinden. Der vermietende Wohnungseigentümer muss zur Erfüllung des Anspruchs also dem Mieter die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewähren, wobei sich die Einsicht auf die dafür notwendigen Unterlagen beschränken muss. Dieser Einschränkung kommt der Kläger nach, da eben nicht die Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen durch Dritte erfolgen soll. Praxis-Tipp: Der Mieter muss allerdings zur Einsichtnahme eine Vollmacht des Vermieters vorlegen. Darüber hinaus sollte der Mieter detailliert darlegen, welche Unterlagen er konkret einsehen möchte. ### Balkonkraftwerke als bauliche Veränderung nach WEG URL: https://projecta.immo/weg-news/0424-wegnews-balkonkraftwerke/ Datum: 28. April 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.11.2023 - 2-13 S 54/23; IMR 2024, 113 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0424-wegnews-balkonkraftwerke.pdf Das LG Frankfurt/Main hat entschieden, dass Balkonkraftwerke auch ohne feste Verankerung eine bauliche Veränderung darstellen, da sie das äußere Erscheinungsbild dauerhaft verändern. Ein Beschluss … **Volltext:** Balkonkraftwerke - privilegierte bauliche Veränderung? Balkonkraftwerke/Steckersolaranlagen stellen in der Regel auch ohne Substanzeingriff eine bauliche Veränderung dar, die nicht direkt oder analog unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fallen. Der Fall: Der Kläger ist Wohnungseigentümer der beklagten GdWE. Mit seiner Anfechtungsklage wendet er sich gegen einen Beschluss, wonach er zum Rückbau eines sog. Balkonsolarkraftwerks an seinem Balkon verpflichtet wird. Der Kläger vertritt die Auffassung, es liege gar keine bauliche Veränderung vor, da die Anlage nicht fest mit dem Gebäude verbunden sei und vor dem Hintergrund zeitnahen Änderung der Rechtslage die Beschlussfassung eine unzulässige Rechtsausübung darstelle. Das Problem: Liegt nur eine bauliche Veränderung vor, wenn tatsächlich etwas „gebaut“ wird? Gehören Balkonkraftwerke (oder Steckersolargeräte) zu den privilegierten baulichen Veränderungen? Die Entscheidung des Gerichts: Der angefochtene Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es handelt es sich bei einer am Balkon angebrachten Solaranlage um eine bauliche Veränderung, für die es gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf. Für die Annahme einer baulichen Veränderung ist kein Substanzeingriff erforderlich, sondern es genügt auch eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes. Eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Objekts liegt hier ausweislich des von der Beklagten als Anlage vorgelegten Lichtbildes nahe. Es spricht auch viel dafür, dass die Änderung dauerhaft ist, da der Kläger die Solaranlage an dem Balkongeländer angebracht hat und, wie die vorliegende Klage zeigt, offensichtlich nicht beabsichtigt, wieder zu entfernen. Ob die Solaranlage mit wenigen Griffen abmontiert werden kann, ist unerheblich, denn maßgeblich ist das äußere Erscheinungsbild. Die Solaranlage fällt schließlich auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, zumal auch dann ein Beschluss vor Errichtung erforderlich ist (BGH ZWE 2023, 211), so dass auch die Frage ob ausnahmsweise der Genehmigungsanspruch dem Beseitigungsanspruch entgegengehalten werden kann, im Hauptverfahren zu klären ist. § 20 Abs. 2 WEG ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut allerdings ohnehin nicht erweiterungsfähig. Auch die geplante Einfügung eines § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 5 WEG zur Privilegierung von Stekkersolargeräten (vgl. dazu Zschieschack/ Dötsch, NZM 2023, 617 ff.) führt, jedenfalls vor Inkrafttreten der Regelung, nicht zu einem offensichtlichen Ausschluss des Rückbauanspruchs. Praxis-Tipp: Es gibt bereits einen Gesetzesentwurf, wonach die Steckersolageräte / Balkonkraftwerke im WEG- und Mietrecht privieliert werden sollen, d. h. dass sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Installation haben. Die WEG bzw. Vermieter kann das „wie“ der Maßnahme aber mitbestimmen. Wann die geänderten Vorschriften in Kraft treten werden, ist noch unklar. ### Wie viele Angebote braucht die WEG bei Auftragsvergabe? URL: https://projecta.immo/weg-news/0424-wegnews-angebote/ Datum: 28. April 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 20.03.2023 - 20 C 562/22; IMRRS 2024, 0411 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0424-wegnews-angebote.pdf Bei kleineren Aufträgen bis ca. 5.000 EUR können zwei Vergleichsangebote ausreichen. Für einen Grundsatzbeschluss ist vorab nur ein Orientierungsangebot nötig. Verwalter sollten ihre Bemühungen zur … **Volltext:** Schon wieder: Wie viele Angebote? 1. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist die Einholung eines dritten Angebots nicht erforderlich, wenn zwei seit langem ortsansässige Fachbetriebe Angebote abgegeben hatten, die bei der Beschlussanfechtung vorlagen. 2. Für die Beschlussfassung eines sog. Grundsatzbeschlusses müssen keine drei Angebote vorliegen. Der Fall: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrere Maßnahmen, erstens die Installation von Kellerfenstersicherungen (Kosten max. EUR 4.150 und Entnahme der Kosten aus der Erhaltungsrücklage) sowie zweitens die bestehende Klingel bzw. Gegensprechanlage auszutauschen (Kosten max. EUR 30.000). Unter anderem monieren die Kläger, dass keine drei Angebote vorgelegen haben. Das Problem: Es ist immer wieder streitig, wie viele Angebote für die Beschlussfassung einzuholen sind. Höchstrichterlich sind die Fragen um das Angebot im Detail noch nicht abschließend geklärt. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht hält den Beschluss für ordnungsgemäß. Der angefochtene Beschluss über die Vergabe der Installation von Kellerfenstersicherungen war nicht zu beanstanden. Zwar sehe die Rechtsprechung grundsätzlich bei Aufträgen von erheblichem Gewicht vor, dass vor Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote einzuholen seien. Im vorliegenden Fall wären bei einem verhältnismäßig geringen Umfang, wie hier EUR 4.150, zwei Angebote ausreichend. Es lagen zwei Angebote über EUR 2.940,60 und EUR 4.125,58 vor. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung hielt das Gericht die Einholung eines weiteren Angebots nicht für erforderlich. Auch der letzte Beschluss über den Austausch der bestehenden Klingel-/Gegensprechanlage sei nicht zu beanstanden, da es sich hier um einen sog. Grundlagenbeschluss handeln würde und die tatsächliche Umsetzung noch nicht erfolgt sei. Das eine vorliegende Angebot wäre nur eine Orientierungshilfe. Praxis-Tipp: Verwaltungen sind gut beraten, wenn sie genau dokumentieren, welche Anstregungen sie zur Einholung der Angebote unternommen haben. Zwischenzeitlich kristalisiert sich in der Rechtsprechung eine Bagetellgrenze von 3000 EUR bis ca. 5000 EUR heraus, wonach keine drei Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. ### Umlaufbeschluss: Mehrheitsprinzip muss klar beschlossen werden URL: https://projecta.immo/weg-news/0424-wegnews-absenkungsbeschluss/ Datum: 28. April 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG Berlin, Beschl. v. 16.8.2023 AZ. 85 S 59/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0424-wegnews-absenkungsbeschluss.pdf Ein Umlaufbeschluss erfordert grundsätzlich Allstimmigkeit. Soll abweichend davon die einfache Mehrheit genügen, muss dies im Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ausdrücklich und hinreichend … **Volltext:** Absenkungsbeschluss muss konkret beschlossen werden! 1. Wollen die Wohnungseigentümer gem. § 23 III 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll, muss dies in dem entsprechenden Beschluss hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden. 2. Dass ein Umlaufbeschluss durch eine Mehrheitsentscheidung zustande kommen soll, ergibt sich nicht zweifelsfrei aus dem Ziel der Vermeidung einer weiteren Eigentümerversammlung, weil diese auch durch einen einstimmigen Umlaufbeschluss vermieden werden kann. Der Fall: Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.9.2022 wurde unter TOP 1 folgender Beschluss gefasst: „Die GdWE beschließt, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.“ Hintergrund war, dass zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 26.9.2022 die Heizkostenrechnung noch nicht vorlag, so dass über die Abrechnungsspitzen noch nicht entschieden werden konnte. Die Klägerin ficht einen mit Schreiben der Verwaltung der Beklagten am 12.1.2023 verkündeten Umlaufbeschluss an, weil er nicht allstimmig gefasst wurde. Das Problem: Ergibt sich aus dem Beschluss, dass von dem neuen Verfahren gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG Gebrauch gemacht wurde, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Umlaufbeschluss auch mit einfacher Mehrheit beschließen kann? Die Entscheidung des Gerichts: Der von der Klägerin angefochtene Beschluss ist ungültig, weil er nicht allstimmig gefasst worden ist. Zwar kann gem. § 23 III 2 WEG eine Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichen, aber hierfür ist Voraussetzung, dass die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Erforderlich ist nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut, dass für einzelne Beschlussgegenstände beschlossen wird, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Denn das in § 23 III 1 WEG normierte Allstimmigkeitserfordernis gleicht den Umstand aus, dass ein solcher Beschluss ohne die in einer Eigentümerversammlung mögliche Aussprache gefasst werden kann und die in einer solchen Aussprache mögliche Einflussnahme auf die mehrheitliche Entscheidungsfindung als elementarer Bestandteil der mitgliedschaftlichen Rechte eines Wohnungseigentümers fehlt. Wollen die Wohnungseigentümer im Gegensatz dazu gem. § 23 III 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll, muss dies in dem entsprechenden Beschluss hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden. Dies ist im Einzelfall durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln. Der in der Versammlung vom 26.9.2022 zu TOP 1 gefasste Beschluss enthält keinen Hinweis darauf, dass für den beabsichtigten Umlaufbeschluss gem. § 23 III 2 WEG das Mehrheitsprinzip gelten sollte. Sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft das vereinfachte Verfahren anwenden möchte, sollte dies im Protokoll bzw. während der Beschlussfassung klar und deutlich beschlossen und protokolliert werden, sonst gilt weiterhin die Allstimmigkeit. Praxis-Tipp: Sollte das vereinfachte Verfahren (Absenkungsbeschluss) angewandt werden gilt folgender Grundsatz: Stets darauf achten, dass im Beschlus auch steht, dass ein einzelner Tagesordungspunkt (bzw. Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit gefasst wird. ### BGH: Grenzen objektbezogener Stimmrechtsbeschränkungen im WEG-Recht URL: https://projecta.immo/weg-news/0326-wegnews-stimmrecht/ Datum: 30. März 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 189/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0326-wegnews-stimmrecht.pdf Der BGH stellt klar, dass objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung nur bei eindeutiger Regelung wirksam sind. Bei zentralen Beschlüssen wie Wirtschaftsplan, … **Volltext:** Jedes Sondereigentum hat ein Stimmrecht! Das Stimmrecht von Wohnungseigentümern kann grundsätzlich vereinbarungsrechtlich objektbezogen beschränkt werden (z. B. auf „Angelegenheiten der Tiefgarage“). Eine solche Beschränkung ist jedoch nur wirksam, wenn sie eindeutig und zweifelsfrei geregelt ist; verbleibende Auslegungszweifel führen zur Unwirksamkeit. Eine Vereinbarung, die bestimmten Eigentümern bei zentralen Beschlüssen (z. B. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung) das Stimmrecht entzieht, ist nichtig (§ 134 BGB). Der Fall: Der Kläger (Insolvenzverwalter) gehört einer Wohnungseigentümergemeinschaft an, deren Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht der Stellplatzeigentümer auf „Angelegenheiten der Tiefgarage“ beschränkt. In einer Eigentümerversammlung wurden u. a. beschlossen: TOP 4: Wirtschaftsplan (Vorschüsse) TOP 5: Duldung einer Briefkastenanlage Die Stimmen der Stellplatzeigentümer wurden hierbei nicht berücksichtigt. Die gegen die Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Der Kläger rügte insbesondere die rechtswidrige Nichtberücksichtigung der Stimmen. Das Problem: Im Mittelpunkt steht die Frage, in welchem Umfang das Stimmrecht einzelner Eigentümer durch Gemeinschaftsordnung beschränkt werden darf. Dabei kollidieren: • die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer (§ 10 WEG) mit • dem elementaren Mitgliedschaftsrecht auf Mitwirkung (Stimmrecht). Zu klären ist insbesondere: • Sind objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen zulässig? • Wo verlaufen die Grenzen solcher Beschränkungen, insbesondere bei wirtschaftlich bedeutsamen Beschlüssen? Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück. 1. Grundsatz: Zulässigkeit mit Grenzen • Objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen sind grundsätzlich zulässig. • Voraussetzung: klare und eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung. • Unklare Klauseln sind unwirksam. 2. Unwirksamkeit der konkreten Klausel Die hier verwendete Regelung ist unwirksam, weil: • sie nicht eindeutig regelt, ob auch isolierte Stellplatzeigentümer (ohne Wohnungseigentum) erfasst sind, • damit Auslegungszweifel verbleiben. 3. Absolute Grenze: Kernbereich des Stimmrechts Unabhängig davon ist die Regelung jedenfalls teilweise nichtig, soweit sie Stellplatzeigentümer von zentralen Beschlüssen ausschließt: • Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) • Jahresabrechnung • Verwalterbestellung Begründung: • Diese Entscheidungen betreffen die gesamte Gemeinschaft und oft auch Zahlungspflichten aller Eigentümer. • Ein Ausschluss würde das Mitgliedschaftsrecht aushöhlen → Verstoß gegen § 134 BGB. Praxis-Tipp: Grundsätzlich kann man sich merken: Bei Beschlussgegenständen, die alle Wohnungseigentümer bzw. Teileigentümer betreffen, müssen auch alle Beteiligten ein Stimmrecht haben, unabhängig davon, was die Gemeinschaftsordnung aussagt. ### Heizkörper als Sondereigentum: Grenzen der WEG-Beschlusskompetenz URL: https://projecta.immo/weg-news/0326-wegnews-heizkoerper/ Datum: 30. März 2026 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: AG Mitte, Urteil vom 10.07.2025 – 29 C 5/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0326-wegnews-heizk%C3%B6rper.pdf Das AG Mitte entschied, dass Heizkörper je nach Teilungserklärung Sondereigentum sein können und nicht zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen. Ein WEG-Beschluss zum Austausch von Heizkörpern im … **Volltext:** Heizkörper, Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft neben einem hydraulischen Abgleich zugleich den Austausch von Heizkörpern, fehlt es insoweit an der Beschlusskompetenz, wenn diese im Sondereigentum stehen. Heizkörper können, je nach Teilungserklärung und tatsächlicher Funktion, Sondereigentum sein und sind nicht zwingend Gemeinschaftseigentum i. S. d. § 5 Abs. 2 WEG. Der Fall: Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft beschloss im Zusammenhang mit der Erneuerung der Heizungsanlage und einem hydraulischen Abgleich auch Maßnahmen, die teilweise den Austausch von Heizkörpern umfassten. Die Klägerin griff den Beschluss an und machte u. a. geltend: • Heizkörper stünden im Sondereigentum, • deren Austausch sei daher nicht Sache der Gemeinschaft, • zudem lägen verschiedene formelle und inhaltliche Mängel vor. Während des Prozesses wurde der ursprüngliche Beschluss später aufgehoben und neu gefasst (ohne Heizkörperaustausch), sodass nur noch über die Erledigung zu entscheiden war. Das Problem: In Zentral ist die Frage nach der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft: • Darf die Gemeinschaft Maßnahmen beschließen, die Sondereigentum betreffen? • Gehören Heizkörper zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) oder zum Sondereigentum? Damit verbunden ist das grundlegende Problem der Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie der daraus folgenden Zuständigkeiten. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht stellt fest, dass die ursprüngliche Anfechtungsklage begründet gewesen wäre, da der angegriffene Beschluss rechtswidrig war. 1. Fehlende Beschlusskompetenz • Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Kompetenz, über Maßnahmen am Sondereigentum zu entscheiden. • Da der Beschluss auch den Austausch von Heizkörpern umfasste, überschritt er die Zuständigkeit der Gemeinschaft. 2. Heizkörper als Sondereigentum • Nach Teilungserklärung und technischer Bewertung gehören die Heizkörper zum Sondereigentum. • Sie sind kein zwingendes Gemeinschaftseigentum i. S. d. § 5 Abs. 2 WEG. Begründung: • Heizkörper sind lediglich passive Bestandteile des Systems (Wärmeabgabe), • der hydraulische Abgleich erfolgt durch andere Komponenten (Ventile, Pumpen etc.), • ein Ausbau einzelner Heizkörper beeinträchtigt nicht zwingend das Gesamtsystem. 3. Konsequenz • Der Beschluss war rechtswidrig und anfechtbar, weil er in den Bereich des Sondereigentums eingriff. • Auf weitere gerügte Mängel (z. B. Ladung, Bestimmtheit, Vergleichsangebote) kam es nicht mehr an. Praxis-Tipp: Die Entscheidung konkretisiert die Grenzen der Beschlusskompetenz der WEG: • Maßnahmen am Sondereigentum bleiben grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers. • Auch technisch sinnvolle Gesamtmaßnahmen (wie ein hydraulischer Abgleich) rechtfertigen keinen Eingriff in fremdes Sondereigentum, solange keine zwingende funktionale Notwendigkeit besteht. Das Thema „Heizkörper“ wird die Praxis noch lange beschäftigen. Aktuell kann man aber wohl davon ausgehen, dass sofern der Heizkörper nicht zwingend für den Betrieb der zentralen Heizungsanlag erforderlich ist - Sondereigentum sein soll. Verwalter und Wohnungseigentümer sollten vor einem Austausch die technischen Voraussetzungen klären. ### Einladung zur Eigentümerversammlung: Digitale Ladung allein reicht nicht aus URL: https://projecta.immo/weg-news/0326-wegnews-einladung-etv/ Datum: 30. März 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2026 – 73 C 143/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0326-wegnews-einladung-etv.pdf Eine ausschließlich digitale Einladung zur Eigentümerversammlung über ein Online-Portal ist unzulässig, wenn nicht alle Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet haben. Nicht digital erreichbare … **Volltext:** Form der Einladung zur Eigentümerversammlung Zur Eigentümerversammlung sind sämtliche Wohnungseigentümer zu laden, sofern dies nicht ausnahmsweise unmöglich ist. Eine digitale Ladung ist zulässig, jedoch nur, wenn der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es daran, muss der Verwalter auf andere zumutbare Wege (insb. Post) zurückgreifen. Werden nicht alle Eigentümer geladen, sind die gefassten Beschlüsse regelmäßig ungültig. Der Fall: Die Kläger sind Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft (über 550 Einheiten). Die Verwalterin lud zu einer Eigentümerversammlung ausschließlich über ein OnlinePortal ein. Nur Eigentümer mit Account bzw. hinterlegter E-Mail-Adresse erhielten die Einladung. Etwa 100 Eigentümer ohne Account wurden nicht geladen, obwohl deren Postanschrift bekannt war. In der Versammlung wurden u. a. beschlossen: TOP 8: Wahl eines Beirats TOP 13: Erhaltung Fenster Die Kläger fechten diese Beschlüsse an, insbesondere wegen der unterbliebenen Ladung zahlreicher Eigentümer. Das Problem: Zentral ist die Frage, ob eine Einladung zur Eigentümerversammlung ausschließlich über ein digitales Verwalterportal zulässig ist. Dabei geht es um das Spannungsverhältnis zwischen: • Digitalisierung und Effizienz der Verwaltung und • dem Teilnahme- und Mitwirkungsrecht aller Eigentümer als Kernbestandteil der Mitgliedschaft. Zu klären ist insbesondere: Reicht ein digitales Einladungssystem aus? Welche Pflichten treffen den Verwalter gegenüber nicht digital angebundenen Eigentümern? Die Entscheidung: Das Gericht erklärt die angefochtenen Beschlüsse für ungültig. 1. Pflicht zur vollständigen Ladung • Der Verwalter ist verpflichtet, alle Eigentümer zu laden (§ 24 WEG). • Dies ist ein zentrales Mitgliedschaftsrecht. 2. Grenzen digitaler Kommunikation • Die Einladung in Textform kann auch digital erfolgen. • Voraussetzung: Der Eigentümer hat diesen Kommunikationsweg eröffnet (z. B. durch E-Mail oder Portal-Account). 3. Pflicht zu alternativen Kommunikationswegen • Liegt keine digitale Erreichbarkeit vor, muss der Verwalter die Einladung auf anderem Wege (insb. postalisch) übermitteln. • Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer gegen interne Verpflichtungen (z. B. zur Hinterlegung einer E-Mail-Adresse) verstoßen hat. 4. Rechtsfolge: Ungültigkeit der Beschlüsse • Die Nichtladung einzelner Eigentümer stellt einen schwerwiegenden Verfahrensfehler dar. • Es genügt, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich die fehlende Teilnahme auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. • Daher sind die Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären. Praxis-Tipp: Digitale Systeme können die Kommunikation erleichtern, ersetzen aber nicht die Pflicht zur vollständigen und rechtssicheren Ladung aller Eigentümer, wenn die Zustimmung der betroffenen Sondereigentümer vorliegt. ### BGH kippt "Drei-Angebote-Regel" bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen URL: https://projecta.immo/weg-news/0326-wegnews-drei-angebote/ Datum: 30. März 2026 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0326-wegnews-drei-angebote.pdf Der BGH stellt klar, dass keine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen besteht. Entscheidend ist eine einzelfallbezogene Betrachtung, ob die … **Volltext:** Endlich Schluss mit der „3-Angebots-Regel“! Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Entscheidung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht und ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 18, 19 WEG) entspricht. Eine schematische „Drei-Angebote-Regel“ besteht nicht; es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Der Fall: Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft und wenden sich gegen mehrere Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen (u. a. Fensteraustausch, Verglasung, Malerarbeiten). Die Maßnahmen bewegten sich preislich im unteren bis mittleren Bereich (ca. 1.100 € bis 4.100 €). Die Eigentümer verzichteten bewusst auf Vergleichsangebote, da mit den beauftragten Handwerkern bereits langjährige positive Erfahrungen bestanden. Die Kläger erhoben Anfechtungsklage mit der Begründung, die Beschlüsse seien allein wegen fehlender Vergleichsangebote ungültig. Während das Amtsgericht die Klage vollständig abwies, erklärte das Landgericht einen Beschluss teilweise für ungültig. Beide Parteien legten Revision ein. Das Problem: Zentral ist die Frage, ob Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. In der Instanzrechtsprechung hatte sich weitgehend eine Praxis etabliert, wonach, insbesondere oberhalb bestimmter Wertgrenzen, regelmäßig mindestens drei Angebote erforderlich seien („Drei-Angebote-Regel“). Das Problem betrifft damit die Reichweite ordnungsmäßiger Verwaltung und das Spannungsverhältnis zwischen • Wirtschaftlichkeitsgebot und • Entscheidungsspielraum der Eigentümergemeinschaft. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH hebt die bisherige Praxis auf und stellt klar, dass keine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht. Entscheidend ist vielmehr eine einzelfallbezogene Betrachtung. Kernaussagen: • Vergleichsangebote sind nur ein mögliches Mittel zur Informationsbeschaffung, aber keine zwingende Voraussetzung. • Maßstab ist, ob ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Eigentümer die vorhandenen Informationen als ausreichend ansehen darf. • Bei kleineren Maßnahmen können Eigentümer regelmäßig selbst beurteilen, ob Preis und Leistung angemessen sind. • Auch bei größeren Maßnahmen können andere Erkenntnisquellen (z. B. Sachverständige) genügen. • Der Rückgriff auf bewährte, bekannte Handwerker kann eine sachgerechte Entscheidung rechtfertigen. • Die bisherige „Drei-Angebote-Regel“ ist lediglich eine formale Verfahrensregel ohne gesetzliche Grundlage. Gleichzeitig betont der BGH: Ein Beschluss kann trotz fehlender Vergleichsangebote unwirksam sein, wenn das konkrete Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies muss jedoch gesondert geltend gemacht und bewiesen werden. Im konkreten Fall waren die Beschlüsse wirksam, da • es sich um Standardmaßnahmen handelte, • bewährte Unternehmen beauftragt wurden und • keine Anhaltspunkte für Unwirtschaftlichkeit vorlagen. Praxis-Tipp: Die Entscheidung stärkt den Handlungsspielraum der WEG und beendet eine übermäßig formalisierte Praxis. Sie verschiebt den Fokus von formalen Anforderungen hin zu einer materiellen Wirtschaftlichkeitsprüfung im Einzelfall. ### BFH: Erhaltungsrücklage erst bei Verausgabung als Werbungskosten URL: https://projecta.immo/weg-news/0325-wegnews-ruecklage-werbungskosten/ Datum: 30. März 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BFH, Urt. v. 14.1.2025 – Az. IX R 19/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0325-wegnews-r%C3%BCcklage-werbungskosten.pdf Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer WEG nicht sofort als Werbungskosten absetzbar sind … **Volltext:** Sind die Zuführungen zur Rücklage Werbungskosten? Die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertigt auch unter Beachtung der seit dem 1.12.2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Der Fall: Ein Ehepaar erzielte Einkünfte aus der Vermietung mehrerer Eigentumswohnungen. Im Streitjahr 2021 zahlten sie insgesamt 1.326 Euro Hausgeld in die Erhaltungsrücklagen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften ein. Diese Zahlungen machten sie im Rahmen ihrer Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte diese nicht an, wogegen sich das Ehepaar gerichtlich wehrte. Das Problem: Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob die Einzahlung in eine Erhaltungsrücklage sofort als Werbungskosten abziehbar ist, also bereits im Zeitpunkt der Zahlung, oder ob der steuerliche Abzug erst mit tatsächlicher Verausgabung durch die WEG möglich ist. Dabei beriefen sich die Kläger u.a. auf die geänderte Rechtslage seit der WEG-Reform 2020, durch die die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähig anerkannt wurde (§ 9a WEG). Die Entscheidung des Gerichts: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision der Kläger zurück. Die Richter bestätigten die bisherige Rechtsprechung, wonach Zahlungen in die Erhaltungsrücklage noch keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten darstellen. Entscheidend sei, dass erst mit der tatsächlichen Verwendung der Mittel durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftserzielung aus Vermietung und Verpachtung entsteht. Auch die WEG-Reform 2020 ändere daran nichts. Der Werbungskostenabzug werde lediglich zeitlich verschoben, nämlich auf den Zeitpunkt der Verausgabung für konkrete Erhaltungsmaßnahmen am vermieteten Objekt. Bei einem Verkauf könne der Wert der Rücklage zudem im Kaufpreis berücksichtigt werden. Praxis-Tipp: Die Rücklage ist mit Eingang auf den Konten der GdWE Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für nicht Selbstnutzer ist nun höchstrichterlich geklärt, dass die Zuführung zur Rücklage erst dann Werbungskosten sind, wenn die Entnahme aus der Rücklage erfolgt. Dies führt in der Praxis dazu, dass „Kapitalanleger“ nicht gerne in die Rücklage einzahlen möchten. ### Mischbefüllung der Rücklage: Befüllungs- und Entnahmeschlüssel müssen übereinstimmen URL: https://projecta.immo/weg-news/0325-wegnews-mischbefuellung-ruecklage/ Datum: 30. März 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: LG Frankfurt a. M. Urt. v. 12.10.2023 – 2-13 S 133/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0325-wegnews-mischbef%C3%BCllung-r%C3%BCcklage.pdf Das LG Frankfurt a. M. hat entschieden, dass Wohnungseigentümer zwar den Befüllungsschlüssel für die Erhaltungsrücklage per Mehrheitsbeschluss ändern können … **Volltext:** Mischbefüllung der Rücklage zulässig? 1. Es besteht eine Beschlusskompetenz, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen, bzw. einen von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel für die Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen. 2. Ein Beschluss über die Änderung des Befüllungsschlüssels ist aber nicht ordnungsgemäß, wenn es hierdurch dazu kommt, dass eine einheitliche Rücklage nach verschiedenen Schlüsseln befüllt wird. Der Fall: In einer GdWE war in der Teilungserklärung festgelegt, dass die Erhaltungsrücklage prozentual auf die Eigentümer verteilt werden sollte. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde jedoch beschlossen, künftig die Erhaltungsrücklage sowie bestimmte Bewirtschaftungskosten (z. B. Wartung, Strom, Versicherung) nach Miteigentumsanteilen (MEA) umzulegen. Eine Wohnungseigentümerin hat den Beschluss hinsichtlich der geänderten Verteilung der Rücklagenbefüllung angefochten. Das Problem: Der BGH hat zwar jüngst entschieden, dass der Befüllungsschlüssel zur Rücklage mit einfacher Mehrheit geändert werden kann. Offen geblieben ist die Frage (oder musste nicht untersucht werden), ob auch der Entnahmeschlüssel geändert werden muss bzw. was zu beachten ist, wenn der Zuführungsschlüssel geändert wird. Die Entscheidung des Gerichts: Der Das LG Frankfurt stellte klar: Grundsätzlich besteht eine Beschlusskompetenz der Eigentümer zur Änderung des Rücklagenbefüllungsschlüssels. Ein solcher Beschluss muss jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das bedeutet konkret: Befüllungs- und Entnahmeschlüssel müssen übereinstimmen. Eine „Mischbefüllung“ der Rücklage, also die Verwendung verschiedener Verteilungsschlüssel in derselben Rücklage, führt dazu, dass eine ordnungsgemäße spätere Entnahme nicht mehr möglich ist. Dies verletzt das Prinzip der Nachvollziehbarkeit und Gerechtigkeit. Die Folge: Der Beschluss ist rechtswidrig. Das Gericht regt an, entweder die alte Rücklage aufzulösen und nach dem alten Schlüssel zurückzuzahlen oder, besser, eine neue Rücklage mit dem neuen Schlüssel zu bilden. Die bestehende Rücklage könnte ggf. als „eiserne Reserve“ weitergeführt werden. Zudem wurde bemängelt, dass der neue Beschluss die Rücklage nur noch für Instandhaltungskosten und nicht mehr für Instandsetzungskosten nutzbar macht, was mit Blick auf die meist höheren Instandsetzungskosten unpraktikabel sei. Praxis-Tipp: VerwalterFaustregel: Die GdWE hat die Beschlusskompetenz den Befüllungs- und Entnahmeschlüssel bezüglich der Rücklage mit einfacher Mehrheit zu verändern. Das LG gibt eine entsprechende Anleitung, wie die neue Rücklage berechnet werden muss. ### Fassadenbohrungen: Wann liegt eine beeinträchtigende bauliche Veränderung vor? URL: https://projecta.immo/weg-news/0325-wegnews-fassendurchbohrung/ Datum: 30. März 2025 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 86/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0325-wegnews-fassendurchbohrung.pdf Der BGH hat entschieden, dass Fassadendurchbohrungen nicht automatisch als unzumutbare Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums gelten … **Volltext:** Fassadenbohrungen - eine (beeinträchtigte) bauliche Veränderung? Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. Dezember 2000 - V ZB 45/00, BGHZ 146, 241, 246 ff.). Der Fall: Ein Wohnungseigentümer wollte vier Wohnraumentlüftungen installieren lassen. Diese hätten Bohrungen von je ca. 225 mm in die Außenfassade des Gemeinschaftseigentums erfordert. In der Eigentümerversammlung stellte er einen Antrag auf Gestattung dieser baulichen Maßnahme gemäß § 20 Abs. 3 WEG. Er legte lediglich ein Lichtbild der Abdeckungen bei, aber keine technischen Unterlagen oder Gutachten. Der Antrag wurde von der Eigentümerversammlung wegen Bedenken zur Bausubstanz und KfW-Standards abgelehnt. Daraufhin erhob der Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage. Das Problem: Handelt es sich bei dem Antrag des Wohnungseigentümers um eine bauliche Veränderung und hat dieser Wohnungseigentümer möglicherweise einen Anspruch auf Durchführung der Maßnahmen, obwohl die Mehrheit den Antrag abgelehnt hat? Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH hob das Urteil auf und verwies den Fall zurück an das Landgericht. Er stellte klar, dass für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage nach § 20 Abs. 3 WEG keine weitergehenden Informationspflichten des Antragstellers bestehen. Es genügt, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die konkrete Maßnahme zur Abstimmung gestellt hat, unabhängig davon, ob weitere Unterlagen beigefügt wurden. Ob die Maßnahme genehmigungsfähig ist, sei eine Frage der materiellen Begründetheit und nicht der Zulässigkeit. Außerdem stellte der BGH klar, dass bauliche Eingriffe wie Fassadendurchbohrungen nicht automatisch als unzumutbare Beeinträchtigungen gelten. Ob eine relevante Beeinträchtigung vorliegt, sei anhand der Umstände des Einzelfalls zu würdigen und letztlich vom Tatrichter zu entscheiden. Praxis-Tipp: In seiner Entscheidung aus dem Jahr 2000 hat der BGH klargestellt: • Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 WEG) oder einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht schon deshalb einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. • Wird eine tragende, in Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrochen, so ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil allerdings erst dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist. ### Altvereinbarungen zur WEG-Reform 2020: Wann gelten sie noch? URL: https://projecta.immo/weg-news/0325-wegnews-altevereinbarungen-beirat/ Datum: 30. März 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.01.2025, 2-13 S 24/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0325-wegnews-altevereinbarungen-beirat.pdf Das LG Frankfurt am Main entschied, dass eine vor 2020 geschlossene Vereinbarung zur Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats auch nach der WEG-Reform weiterhin gültig ist … **Volltext:** Wann sind Altvereinbarungen nach der WEG-Reform 2020 gültig? Ältere Gemeinschaftsordnungen enthalten eine Vielzahl von Vereinbarungen, bei denen nicht klar ist, ob diese nach der WEG-Reform 2020 weiter gelten. Dabei kann es sich um verschiedene Themen handeln, wie z. B. Ladungsfrist, Beschlussfähigkeit, Kostenverteilung oder wie im nachstehendem Fall, eine Regelung zum Verwaltungsbeirat: Der Fall: In der Gemeinschaftsordnung vor dem 1.12.2020 gab es folgende Vereinbarung: „Der Verwaltungsbeirat (gegebenenfalls der Unterbeirat) besteht mindestens aus drei Mitgliedern, (...). Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss eine abweichende Mitgliederanzahl des Beirats beschließen, die zwei nicht unterschreiten darf (...). Die Beiratsmitglieder werden jeweils für einen Zeitraum von zwei Jahren gewählt. Eine Wiederwahl der Beiratsmitglieder - auch mehrfach - ist zulässig.“ Das Problem: Fraglich war, ob die Altvereinbarung nach der WEG-Reform noch gültig ist, da die Regelungen zum Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) mit der Reform geändert wurden. Die Entscheidung des Gerichts: Die Vereinbarung ist auch nach dem 1.12.2020 noch anwendbar. Sie gehe zwar in dieselbe Richtung wie das neue Recht, bleibe hinter diesem aber zurück. Außerdem gebe es hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass mit der Altvereinbarung eine dauerhafte Regelung geschaffen werden sollte. Denn es handle sich bei ihr um eine individuelle einzelfallbezogene Regelung, die die Konflikte, die bei einer Beiratswahl entstehen könnten, regle. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass diese Lösung im Fall einer Gesetzesänderung aufgegeben werden sollte (IMR 2025, 154, beck-online). Praxis-Tipp: Nur weil das Wohnungseigentumsgesetz zum 1.12.2020 reformiert wurde, gehen die neuen Gesetze den Altvereinbarungen nicht automatisch vor. Sofern Zweifel an der Wirksamkeit bestehen, muss die GdWE einen Fachanwalt für WEG- und Mietrecht mit der Prüfung der Vereinbarungen beauftragen. ### Verwalter haftet für pflichtwidrige Abschlagszahlungen an Werkunternehmer URL: https://projecta.immo/weg-news/0324-wegnews-wie-ein-bauherr/ Datum: 22. März 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0324-wegnews-wie-ein-bauherr.pdf Der BGH stellt klar, dass Verwalter Abschlagszahlungen für Erhaltungsmaßnahmen nur nach sorgfältiger Prüfung leisten dürfen. Im vorliegenden Fall zahlte ein Ex-Verwalter über 104.500 € ohne … **Volltext:** Pflichtwidrige Zahlung von Abschlägen für Erhaltungsmaßnahmen? Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, diese Erhaltungsmaßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 75/18, ZMR 2020, 134). Der Fall: Im Juli 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung. Nach der Vergabe der Arbeiten mit einem Gesamtvolumen von 116.497,85 € brutto stellte der beauftragte Werkunternehmer eine Abschlagsrechnung für Material in Höhe von 61.872 €. Im Oktober 2019 zahlte der Ex-Verwalter aus Mitteln der Gemeinschaft (GdWE) 70.000 €. Nach dem Beginn der Arbeiten zahlte er im November 2019 weitere 34.500 €, ohne dass insoweit Abschlagsrechnungen gestellt wurden. Die Arbeiten an dem Dach wurden bei einem Baufortschritt von etwa 85-90 % eingestellt. Ein von der GdWE in Auftrag gegebenes Privatgutachten bezeichnet die erbrachten Arbeiten als mangelhaft und unbrauchbar; zur Beseitigung der Mängel sei der Abriss der bisherigen Arbeiten erforderlich. Das Problem: Welche Pflichten treffen einen Verwalter nach Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen? Wann darf er Abschlagszahlungen leisten? Die Entscheidung des Gerichts: Nur wenn der beauftragte Werkunternehmer Abschlagszahlung qua Rechnung verlangt und diese dem Grunde und der Höhe nach berechtigt ist, also das in § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB geregelte Erfordernis einer Aufstellung erfüllt ist, die eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen ermöglicht, darf eine Zahlung erbracht werden. Soweit für Teilzahlungen eine Abschlagsrechnung für Werkleistungen bzw. für Material vorhanden ist, muss der Verwalter vor Zahlung jedenfalls stichprobenartig überprüfen, ob diese zu dem Auftrag und dem angelieferten Material passt und ob das Material übereignet oder Sicherheit geleistet worden ist. Vor Klärung des Sachverhalts kann der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 104.500 € nebst Zinsen aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen nicht verneint werden. Prozessvortrag der GdWE, wonach den pflichtwidrigen Abschlagszahlungen insgesamt unbrauchbare Werkleistungen gegenüberstehen, die (auch) den Abriss des neuen Daches erfordern, ist ohne jeden Zweifel schlüssig und hinreichend substantiiert. Beim vorgelegten Privatgutachten handelt es sich nur um (substantiierten) Parteivortrag. Durch die Beauftragung eines Privatgutachters hat die GdWE mehr veranlasst, als prozessual von ihr verlangt werden kann. Genauere Angaben zu einzelnen Mängeln und dem Umfang der Mangelbeseitigung sind vor Abnahme der Werkleistung von Seiten der GdWE nicht erforderlich gewesen. Ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, kann sich nicht auf fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen, wenn es sich um eine mit erheblichem Kostenrisiko verbundene umfangreichen bauliche Maßnahme handelte. Praxis-Tipp: Die GdWE sollte ggf. statt eines nur als Parteivortrag gewerteten Privat-Gutachtens ein selbständiges Beweisverfahren gemäß §§ 485 ff. ZPO anstrengen. Dessen Kosten sind erstattungsfähig und das Beweisergebnis ist verwertbar, wenn es später zum Hauptsacheverfahren kommen sollte. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Corona-Vertreterversammlungen: Beschlüsse anfechtbar, nicht nichtig URL: https://projecta.immo/weg-news/0324-wegnews-vertreterversammlung/ Datum: 22. März 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0324-wegnews-vertreterversammlung.pdf Der BGH hat entschieden, dass Beschlüsse, die während der Corona-Pandemie auf sogenannten Vertreterversammlungen ohne Teilnahmemöglichkeit aller Eigentümer gefasst wurden, lediglich anfechtbar sind. **Volltext:** Sind auf sog. Vertreterversammlungen gefasste Beschlüsse nichtig? Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse auf sog. Vertreterversammlungen sind nur anfechtbar, nicht aber nichtig. Der Fall: Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Deren Verwalterin lud zu einer am 24.11.2020 „schriftlich“ stattfindenden Eigentümerversammlung ein, verbunden mit der Aufforderung an die Wohnungseigentümer, ihr eine Vollmacht und ggf. Weisungen für die Stimmabgabe zu erteilen. 5 von 24 Wohnungseigentümer kamen der Aufforderung nach und bevollmächtigten die Verwalterin; die Kläger erteilten keine Vollmacht. In der Eigentümerversammlung war nur die Verwalterin anwesend. Diese übersandte das Protokoll der Versammlung mit den gefassten Beschlüssen an die Wohnungseigentümer. Das Problem: Zu prüfen sind allein Nichtigkeitsgründe, weil die Kläger die einmonatige Klagefrist des § 45 Satz 1 WEG nicht gewahrt haben. Sind die Beschlüsse nichtig oder waren sie nur anfechtbar? Die Entscheidung des Gerichts: Die Durchführung einer Eigentümerversammlung am 24.11.2020 war wegen der Corona-Pandemie aufgrund infektionsschutzrechtlicher Bestimmungen verboten. Dies änderte nichts an den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben für die Abhaltung einer Eigentümerversammlung. Der Gesetzgeber hat in § 6 COVMG lediglich angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt (§ 6 Abs. 1 COVMG), und dass der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt (§ 6 Abs. 2 COVMG). Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen hat er dagegen keine von §§ 23, 24 WEG abweichenden Regelungen getroffen, so dass diese auch während der Corona-Pandemie galten. Diese Regelungen hat die Verwalterin insgesamt außer Acht gelassen, indem sie die Versammlung ohne Teilnahmemöglichkeit aller Eigentümer alleine durchgeführt hat. Das führt jedoch nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse. Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Zwar kann sich die Nichtigkeit eines Beschlusses daraus ergeben, dass er in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören. Dies betrifft aber den Inhalt von Beschlüssen, während es hier um das Zustandekommen der Beschlüsse geht. Bei der Beschlussfassung ist das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer verzichtbar. Die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften gehören nicht zu den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG, weil sie dispositiv sind. Die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer führt meist nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Jedenfalls während der Corona-Pandemie begangene Rechtsverstöße dieser Art führen schon deshalb nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse, weil die Abhaltung einer „echten“ Eigentümerversammlung unter Einhaltung der §§ 23, 24 WEG damals unmöglich war. Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. Praxis-Tipp: Auch wenn der BGH hier einen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums verneint, gilt dies nicht für eine „böswillige“ Ausladung eines missliebigen Eigentümers. Trotzdem empfiehlt es sich immer, eine fristgerechte Anfechtungsklage zu erheben, innerhalb derer auch Nichtigkeitsgründe geprüft werden müssen. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### BGH: Prüfungsmaßstab bei Anfechtung baulicher Veränderungen URL: https://projecta.immo/weg-news/0324-wegnews-rollstuhlrampe-nachteil/ Datum: 22. März 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 33/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0324-wegnews-rollstuhlrampe-nachteil.pdf Der BGH stellt klar, dass bei einer Anfechtungsklage gegen einen Gestattungsbeschluss für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG die Anspruchsvoraussetzungen grundsätzlich nicht zu prüfen sind. **Volltext:** Grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage; unbillige Benachteiligung 1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt, ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet. 2. Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiterverfolgt. 3. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Der Fall: Auf Antrag der Sondereigentümerin einer der Eckwohnungen beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 14.10.2021, ihr als privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 WEG zu gestatten, auf der Rückseite des Gebäudes eine Rampe als barrierefreien Zugang sowie eine etwa 65 cm aufzuschüttende Terrasse zu errichten und das Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür zu ersetzen; ggf. soll ein aus Bodenplatten bestehender Zugang zur Terrasse errichtet werden. Das Problem: Hat eine Anfechtungsklage gegen die Gestattung der baulichen Veränderung Aussicht auf Erfolg? Welcher Prüfungsmaßstab gilt hier? Die Entscheidung des Gerichts: Im Rahmen einer Anfechtungsklage ist das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen gemäß § 20 Abs. 2 WEG grundsätzlich nicht zu prüfen. Ein solcher mit einfacher Mehrheit gefasster stattgebender Gestattungsbeschluss ist nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet. Nicht jede bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG aF die Eigenart der Wohnanlage änderte, führt auch zu einer grundlegenden Umgestaltung im Sinne des neuen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG. Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung ist vielmehr enger zu verstehen als der Begriff der Änderung der Eigenart im bisherigen Recht. Da die von den Wohnungseigentümern beschlossene bauliche Veränderung ihrer Kategorie nach dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), hätte es einer Begründung bedurft, warum gleichwohl - ausnahmsweise - die beschlossenen Maßnahmen zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen. Praxis-Tipp: Die Gestattungsbeschlüsse müssen hinreichend bestimmt formuliert sein und dürfen keine formellen sonstigen Fehler enthalten. Die einfache Mehrheit genügt immer. Selbst Außenaufzüge hat der BGH nicht als Umgestaltung einer Mehrhausanlage angesehen. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### BGH: Verwalterhaftung bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen URL: https://projecta.immo/weg-news/0324-wegnews-abschlagszahlungen/ Datum: 22. März 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0324-wegnews-abschlagszahlungen.pdf Der BGH entschied, dass bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen des Verwalters für die Schadensberechnung nicht nur die Vermögensminderung, sondern auch der Wert erbrachter Werkleistungen zu … **Volltext:** Folgen pflichtwidriger Zahlung von Abschlägen für Erhaltungsmaßnahmen a. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und ggf. in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die GdWE. b. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann. c. Ist die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. Der Fall: 2019 beschlossen die Wohnungseigentümer die Erneuerung der Dacheindeckung zu einem Gesamtvolumen von 116.497,85 € brutto. Der Werkunternehmer stellte eine Abschlagsrechnung. Der Ex-Verwalter zahlte aus Mitteln der GdWE erst 70.000 €, später weitere 34.500 €, ohne dass Abschlagsrechnungen gestellt wurden. Ein von der GdWE in Auftrag gegebenes Privatgutachten bezeichnet die erbrachten Arbeiten als mangelhaft und unbrauchbar; zur Beseitigung der Mängel sei der Abriss der bisherigen Arbeiten erforderlich. Das Problem: Kommt es zum Vorteilsausgleich, wenn Teile der Leistung in Ordnung sind? Kann sich der Verwalter auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten erfolgreich berufen? Haftet der Verwalter, wenn er seinen Pflichten bei Überprüfung der vorhandenen Abschlagsrechnung genügt hat, Mängel aber nicht erkannte, weil er nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügte? Die Entscheidung des Gerichts: Für die tatsächlichen Voraussetzungen der Vorteilsausgleichung ist der Verwalter/ Schädiger darlegungs- und beweispflichtig, und zwar dafür, ob und in welchem Umfang bei der GdWE mit Rücksicht auf die erbrachten Leistungen des Werkunternehmers ein Vorteil verblieben sein könnte. Der Schadensersatzklage kann der Erfolg auch nicht mit dem Verweis auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, also auf einen fehlenden Kausalzusammenhang zwischen einer - unterstellten - Pflichtverletzung des Verwalters und einem wegen der mangelhaften Werkleistungen eingetretenen Schaden der GdWE versagt werden. Die Berufung des Verwalters auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten, das heißt der Einwand, der Schaden wäre auch bei einer ebenfalls möglichen, rechtmäßigen Verhaltensweise entstanden, kann für die Zurechnung eines Schadenserfolgs zwar beachtlich sein. Die Voraussetzungen rechtmäßigen Alternativverhaltens liegen nicht vor. Die unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens zu prüfende Handlungsalternative wäre allein die Nichtvornahme der Zahlungen gewesen; dadurch wäre der Schaden gerade nicht gleichermaßen entstanden, sondern vielmehr verhindert worden. Wenn es der Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen hat, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen, haftet er bei Nichterkennen von Werkmängeln. Praxis-Tipp: Eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute sollte die GdWE ins Auge fassen. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Privilegierte Bauliche Veränderung: zwischen dem „ob" und „wie" URL: https://projecta.immo/weg-news/0226-wegnews-rollstuhl/ Datum: 02. März 2026 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: LG Dortmund, Urteil v. 21.11.2025, Az. 17 S 54/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0226-wegnews-rollstuhl.pdf Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen rechtlichen Anspruch auf bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit, wie beispielsweise einen rollstuhlgerechten Zugang. Die Eigentümergemeinschaft darf … **Volltext:** Privilegierte Bauliche Veränderung unterscheidet zwischen dem „ob“ und „wie“ Wohnungseigentümer haben bei Maßnahmen zur Barrierefreiheit grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft diese erlaubt („Ob“), auch ohne besonderen Anlass. Über die konkrete Umsetzung („Wie“) dürfen jedoch weiterhin die Eigentümer entscheiden. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer wollte für seine pflegebedürftige, im Rollstuhl sitzende Mutter einen barrierefreien Zugang (privilegierte Bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 2 WEG) über einen Außenweg zu seiner Souterrain-Wohnung schaffen. Die Eigentümergemeinschaft erlaubte stattdessen nur den Einbau eines Treppenlifts. Der Kläger lehnte dies ab,und zog vor Gericht, um wetiterhin die Zustimmung zu einem barrierefreien Zugang zu erreichen. Das Problem: Es stellte sich die zentrale Frage: Muss die Eigentümergemeinschaft einer baulichen Maßnahme zur Barrierefreiheit zustimmen? Und falls ja: Darf sie bestimmen, wie diese umgesetzt wird? Die Gemeinschaft argumentierte u.a.: ein Treppenlift sei ausreichend, alternative Wege seien denkbar ein Außenweg würde die Anlage verändern (z.B. Grünfläche). Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht entschied: • Der Kläger hat grundsätzlich Anspruch auf eine barrierefreie Zuwegung. • Maßnahmen zur Barrierefreiheit sind weit auszulegen und dürfen sogar ohne konkreten Anlass verlangt werden. • Ein rollstuhlgerechter Zugang ist angemessen. Ein Treppenlift sei keine gleichwertige Alternative, insbesondere: • wenn Umsetzen nicht möglich ist • oder der Rollstuhl nicht mitgeführt werden kann. Auch Einwände der Eigentümer griffen nicht: • Der Verlust einer kleinen Grünfläche ist zumutbar. • Das Erscheinungsbild der Anlage wird nicht wesentlich verändert. • Andere Eigentümer werden nicht unbillig benachteiligt. Ergebnis: Die Eigentümergemeinschaft muss der Maßnahme dem Grunde nach zustimmen. Aber: Umsetzung, Entscheidung bleibt bei der Gemeinschaft Die Eigentümer dürfen weiterhin entscheiden über: • Verlauf des Weges • Bauweise • wer baut (Gemeinschaft oder Eigentümer selbst). Das Gericht ersetzte daher nur die Grundsatzentscheidung („Ob“), nicht die konkrete Planung („Wie“). Praxis-Tipp: Die WEG darf grundsätzlich nur über das „wie“ mitentscheiden. ### Verpflichtung zum Lastschriftverfahren entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung URL: https://projecta.immo/weg-news/0226-wegnews-lastschriftverfahren-6/ Datum: 02. März 2026 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: LG Frankfurt a. M., Hinweisbeschl. v. 13.2.2025 – 2-09 S 60/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0226-wegnews-lastschriftverfahren-6.pdf Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, die Teilnahme am Lastschriftverfahren für Hausgeldzahlungen mehrheitlich zu beschließen. Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigte, dass dies … **Volltext:** Verpflichtung zum Lastschriftverfahren entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 28 Abs. 3 WEG befugt zu beschließen, wie Forderungen zu erfüllen sind. Ein Beschluss, der Eigentümer zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtet, ist daher kompetenzgemäß und ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer wandte sich gegen einen Beschluss der Gemeinschaft, der ihn zur Teilnahme am Lastschriftverfahren verpflichtete. Er argumentierte: • Die Gemeinschaft habe keine Beschlusskompetenz, ihn zur Erteilung einer Einzugsermächtigung zu verpflichten. • Der Beschluss sei deshalb nichtig. Nach einer erstinstanzlichen Entscheidung legte der Eigentümer Berufung ein und versuchte zudem, einen höheren Streitwert geltend zu machen, um die Zulässigkeit des Rechtsmittels zu erreichen. Das Problem: Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümer verpflichten, am Lastschriftverfahren teilzunehmen? Kern des Streits: • Geht es bei der Zahlungsweise nur um das „Wie“ der Leistungserfüllung oder • wird dem Eigentümer eine neue Pflicht auferlegt, die über seine Beitragspflicht hinausgeht? . Die Entscheidung: Das LG Frankfurt a.M. entschied: Berufung unzulässig • Der Beschwerdewert überstieg nicht 600 €. • Die Teilnahme am Lastschriftverfahren stellt nur eine Angelegenheit geringer wirtschaftlicher Bedeutung dar. Die Berufung ist auch unbegründet. • Seit dem WEMoG kann die Gemeinschaft bestimmen, wie Zahlungen zu erfolgen haben. • Das Lastschriftverfahren ist lediglich eine Zahlungsmodalität. Beschluss ist wirksam • Es wird keine neue Zahlungspflicht begründet. • Eigentümer schulden die Beiträge ohnehin. • Die Teilnahme am Lastschriftverfahren dient lediglich der praktischen Abwicklung. Ergebnis: Die Verpflichtung zur Teilnahme am Lastschriftverfahren entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist rechtmäßig. Praxis-Tipp: Mittlerweile ist in der Praxis und Rechtsprechung anerkannt, dass die Verwalter eine variable Zusatzvergütung vereinbaren können, sollte die WEG die Teilnahme am Lastschriftvefahren ablehnen. Durch manuelle Zahlungen der Wohnungseigentümer haben Verwaltungen einen erheblichen Mehraufwand. ### Eigentümerversammlung trotz Urlaubs eines Eigentümers zulässig URL: https://projecta.immo/weg-news/0226-wegnews-etv-urlaub/ Datum: 02. März 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: AG München, Urteil vom 21.07.2025 1291 C 22058/24 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0226-wegnews-etv-urlaub.pdf Das Amtsgericht München hat klargestellt, dass eine Eigentümerversammlung nicht verschoben werden muss, nur weil ein einzelner Eigentümer sich im gebuchten Urlaub befindet. Die Terminfindung liegt im … **Volltext:** Eigentümerversammlung trotz Urlaubs eines Eigentümers zulässig Eine Eigentümerversammlung muss nicht wegen des unstornierbaren Urlaubs eines Eigentümers außerhalb der Schulferien verlegt werden. Die Terminierung liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters unter Berücksichtigung organisatorischer Belange. Der Fall: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Eigentümern wurde ordnungsgemäß zur Versammlung eingeladen. Ein Eigentümer teilte nach Ladung mit: • Er befinde sich zum Termin in bereits gebuchtem, nicht stornierbarem Urlaub • und beantragte deshalb eine Terminverlegung. Der Verwalter lehnte dies ab. Die Versammlung fand statt und Beschlüsse über Planungsmaßnahmen wurden gefasst. Der Eigentümer klagte anschließend auf Ungültigerklärung der Beschlüsse wegen: • Ladungsmangels • unzulässiger Terminierung der Versammlung während seines Urlaubs. Das Problem: Muss eine Eigentümerversammlung verlegt werden, wenn ein Eigentümer urlaubsbedingt nicht teilnehmen kann? Die Entscheidung des Gerichts: Das AG München entschied: Kein relevanter Ladungsmangel • Der Kläger rügte den Nichterhalt der Ladung nicht fristgerecht. • Er hatte Kenntnis von der Versammlung. • Ein Vertreter nahm für ihn teil. Keine unzulässige Terminwahl • Der Verwalter überschritt sein Ermessen nicht. • Auf den privaten Urlaub eines Eigentümers muss nicht zwingend Rücksicht genommen werden. Versammlung war zulässig • Auch außerhalb von Ferienzeiten • selbst bei kleiner Gemeinschaft Die Beschlüsse bleiben wirksam. Praxis-Tipp: In der Regel wird man nie einen Termin finden, an dem sämtliche Wohnungseigentümer teilnehmen können! Eine Versammlung muss nicht verlegt werden, wenn: • ein Eigentümer urlaubsbedingt verhindert ist und seine Teilnahme durch Vertretung möglich bleibt. ### Unberechtigter Ausschluss eines Vertreters: nichtiger Beschluss? URL: https://projecta.immo/weg-news/0226-wegnews-ausschluss-eigentu-mer/ Datum: 02. März 2026 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: AG Herne, Urteil v. 11.11.2025 Az. 28 C 3/25 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0226-wegnews-ausschluss-eigentu%CC%88mer.pdf In einem Urteil des AG Herne wurde klargestellt, dass der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters von der Eigentümerversammlung in der Regel nicht zur Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse … **Volltext:** Unberechtigter Ausschluss eines Vertreters - nichtiger Beschluss? Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wird wegen Verletzung von Mitwirkungsrechten nur dann nichtig, wenn der betroffene Eigentümer besonders schutzbedürftig und auf die Nichtigkeitsfolge zwingend angewiesen ist. Ein bloßer unberechtigter Ausschluss eines Vertreters genügt hierfür regelmäßig nicht. Der Fall: Die Wohnungseigentümer beschlossen einen Vorschuss auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Wohnungseigentümerin K focht den Beschluss an mit der Begründung: • Der Wirtschaftsplan sei inhaltlich fehlerhaft (Hausmeisterkosten trotz fehlendem Hausmeister). • Zudem sei der Beschluss nichtig, da ihr Ehemann als bevollmächtigter Vertreter zu Unrecht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen wurde. Das Problem: Zentrale Rechtsfrage: Führt der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters von der Eigentümerversammlung automatisch zur Nichtigkeit eines gefassten Beschlusses? Die Entscheidung des Gerichts: Der Ausschluss des Ehemanns war rechtswidrig und verletzte die Mitwirkungsrechte der K. Dies führt jedoch nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Begründung: • Nichtigkeit kommt nur bei besonders schwerwiegenden Verstößen in Betracht. • Erforderlich wäre etwa ein gezielter, böswilliger Ausschluss eines Eigentümers. • Hier lag keine besondere Schutzbedürftigkeit der K vor. • Der Ausschluss beruhte auf negativen Erfahrungen mit dem Ehemann, nicht auf Umständen in der Person der Eigentümerin. Folge: Der Beschluss ist nicht nichtig, aber wegen Verletzung der Mitwirkungsrechte für ungültig zu erklären (erfolgreiche Anfechtung). Praxis-Tipp: Der unberechtigte Ausschluss eines Eigentümers oder seines Vertreters stellt regelmäßig einen formellen Beschlussmangel dar. Es muss sehr gute Gründe geben, einen Wohnungseigenütmer*in von der Eigentümerversammlung auszuschließen. ### Vermögensbericht bei Verwalterwechsel: Wer ist zuständig? URL: https://projecta.immo/weg-news/0225-wegnews-pflicht-erstellung-vermoegensbericht/ Datum: 24. Februar 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.01.2025 - 2-13 S 109/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0225-wegnews-pflicht-erstellung-verm%C3%B6gensbericht.pdf Ein ausscheidender Verwalter muss keinen Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG für ein noch nicht abgelaufenes Kalenderjahr vorlegen. Die Pflicht entsteht erst mit Ablauf des Kalenderjahres und … **Volltext:** Wer ist bei einem Verwalterwechsel für den Vermögensbericht zuständig? Für den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) gilt wie für die Jahresabrechnung, dass die Pflicht zur Erstellung den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht im Amt ist. Scheidet der Verwalter vor Ablauf des Kalenderjahres aus, besteht eine Verpflichtung zur Vorlage eines Vermögensberichts für die Zeit bis zu seinem Ausscheiden nicht. Der Fall: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kam es zu einem Streit über die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts. Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte war bis 12.12.2022 ihre Verwalterin. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist alleine die Frage, ob die Beklagte auch für das Jahr 2022 noch einen Vermögensbericht zu erstellen hat. Das Amtsgericht hat dies unter Verweis auf den Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG, wonach der Verwalter erst nach Ablauf eines Kalenderjahres die Erstellung eines Vermögensberichts schuldet, verneint. Das Problem: Grundsätzlich hat der Vermögensbericht nichts mit der Jahresabrechnung zu tun und ist auch nicht Gegenstand einer Beschlussfassung. Es stellte sich allerdings, ähnlich wie bei der Erstellung der Jahresabrechnung, die Frage, welcher Verwalter für welchen Zeitraum den Vermögensbericht erstellen muss. Die Entscheidung des Gerichts: Bereits aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass der Vermögensbericht erst nach Ablauf des Kalenderjahres geschuldet ist. Die Pflicht entsteht daher mit Ablauf des Kalenderjahres. Schuldnerin des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die WEG, lediglich im Innenverhältnis ist der Verwalter zuständig. Insoweit hat die WEG einen Anspruch gegen den Verwalter, wie er vorliegend geltend gemacht wird. Dieser kann aber nicht zu einem früheren Zeitpunkt entstehen, als die Pflicht bei der Gemeinschaft entsteht. Daher gilt für den Vermögensbericht nichts anderes als für die Jahresabrechnung. Insoweit entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Endet das Verwalteramt vor Ablauf des Kalenderjahres, besteht eine Verpflichtung, eine Rumpfabrechnung vorzulegen, nicht. Soweit die Berufung anführt, dass der ehemalige Verwalter eine Rechnungslegung für den Zeitraum seiner Tätigkeit schulde, so trifft dies zu, ändert aber nichts daran, dass ein Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts für ein nicht abgelaufenes Kalenderjahr nicht besteht. Der Anspruch ist auch entgegen der Auffassung der Berufung nicht weitgehend identisch. Die Rechnungslegung enthält zwar Elemente des Vermögensberichts, geht aber hierüber weit hinaus, da auch eine EinnahmenAusgabenrechnung und Einblick in die entsprechenden Belege geschuldet ist. Die Sache hat entgegen der Auffassung der Berufung auch keine Grundsatzbedeutung, denn die Auffassung, dass der Verwalter zur Erstellung eines Rumpfvermögensberichts verpflichtet ist, wird - soweit ersichtlich - nicht vertreten. Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie - zumindest aus Kostengründen - zurückzunehmen. Praxis-Tipp: Soweit ein Verwalter zum 31.12. ausscheidet, wäre der neue Verwalter in der Verpflichtung den Vermögensbericht für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. ### WEG-Kabelvertrag trotz Wegfall des Betriebskostenprivilegs zulässig URL: https://projecta.immo/weg-news/0225-wegnews-kabelvertrag/ Datum: 24. Februar 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025 -980b C 24/24 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0225-wegnews-kabelvertrag.pdf Das AG Hamburg-St. Georg entschied, dass eine WEG auch nach dem 01.07.2024 einen gemeinschaftlichen Kabelvertrag abschließen darf. Der Wegfall der Umlagefähigkeit von Kabelfernsehen macht einen … **Volltext:** Kann die WEG weiterhin einen gemeinschaftlichen Kabelvertrag abschließen? 1. Es widerspricht nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, für alle Eigentümer einen Sammelvertrag mit einem Kabel-Anbieter zu schließen, auch wenn vermietende Miteigentümer nach Wegfall des sog. Neben- oder Betriebskostenprivilegs diese Kosten nicht mehr auf ihre Mieter umlegen können oder selbst davon nicht profitieren. 2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Kostenbelastung gering ist (hier: ca. 27 Euro/ Jahr). (nicht rechtskräftig) IBRRS 2025, 0210; IMRRS 2025, 0098 Der Fall: In einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen hatten die Wohnungseigentümer mit 18 Ja-Stimmen zu 14 NeinStimmen beschlossen, den bisherigen analogen Kabelanschluss durch eine digitale Empfangslösung zu ersetzen und einen neuen Kabelvertrag vom 01.07.2024 bis 30.06.2029 abzuschließen. Dabei wurden die Konditionen deutlich verbessert, wie folgt: Die Kosten je Wohnung und Monat wurden auf 2,26 Euro (statt bisher 6,46 Euro) geändert. Der Kläger hatte den Beschluss angefochten, da es nach dem 01.07.2024 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, einen gemeinschaftlichen Kabelvertrag abzuschließen, insbesondere da der Kläger die Kosten nach der neuen Betriebskostenverordnung nicht mehr auf seine Mieter umlegen kann. Das Problem: Die zentrale rechtliche Frage war, ob es weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, einen gemeinschaftlichen Kabelvertrag abzuschließen, da seit dem 1.7.2024 die Umlagefähigkeit von Kabelfernsehen über die Betriebskosten gestrichen worden ist und Vermieter dadurch einen finanziellen Nachteil haben? Die Entscheidung des Gerichts: Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bei dieser Beurteilung ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (vgl. Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 18, Rn. 63; Eichhorn, in: Fuhrländer/Füllbeck, WEG-Verwaltung-HdB, 1. Aufl. 2022, § 4, Rn. 494). Die Klägerin muss das Ergebnis eines demokratischen Abstimmungsprozesses hinnehmen. Dabei muss das Gericht eine aus Sicht der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen „vertretbare“ Lösung in Form einer verfahrensfehlerfrei zu Stande gekommenen Mehrheitsentscheidung respektieren und darf nicht in das aus einer demokratischen Mehrheitsentscheidung wurzelnde Selbstorganisationsrecht eingreifen. Danach verstößt der Beschluss nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Für die vermietenden Miteigentümer und die selbst nutzenden Miteigentümer ist die finanzielle Belastung pro Wohnung von 27,12 Euro jährlich gering. Praxis-Tipp: Die Rechtsprechung zu diesem Thema, ist weiter zu beobachten. Der Beschluss der WEG schränkt nicht die Wahlfreiheit der Mieter bei der Auswahl der technischen Angebote ein. Der Mieter hat trotzdem die Möglichkeit, sich den Anbieter selbst auszusuchen und darf über die Betriebskosten nicht mit Kabelgebühren belastet werden. ### BGH: Änderung des Verteilungsschlüssels für Erhaltungsrücklage zulässig URL: https://projecta.immo/weg-news/0225-wegnews-aenderung-ruecklage/ Datum: 24. Februar 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 128/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0225-wegnews-%C3%A4nderung-r%C3%BCcklage.pdf Der BGH entschied, dass Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss den Kostenverteilungsschlüssel für Erhaltungsrücklagen ändern dürfen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Eine Änderung ist ordnungsmäßiger … **Volltext:** Änderung des Verteilungsschlüssels: Zuführung zur (Erhaltungs)rücklage möglich? § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen. Ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert (hier: unterdimensionierte Miteigentumsanteile der Gewerbeeinheiten), geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (Fortführung von Senat, Urteil vom 16. September 2011 - V ZR 3/11, NJW-RR 2011, 1646 Rn. 10). Der Fall: Die Klägerinnen sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), zu der neben 30 Wohnungen auch Gewerbeeinheiten und 25 Garagen gehören. Laut Teilungserklärung von 1984 werden öffentliche Abgaben, Betriebskosten und Instandhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt. Allerdings sind die MEA der Gewerbeeinheiten deutlich geringer bemessen als die der Wohnungen (ca. 4-mal kleinere Anteile pro Quadratmeter). In einer Eigentümerversammlung 2021 wurde beschlossen, dass die Kosten künftig nicht mehr nach MEA, sondern nach „beheizbarer Wohnfläche“ umgelegt werden, einschließlich der Zuführung zu den Erhaltungsrücklagen. Die Klägerinnen, Eigentümerinnen von Gewerbeeinheiten, fochten den Beschluss an, da sie eine unangemessene Benachteiligung sahen. Das Amtsgericht gab ihnen Recht, das Landgericht wies die Klage ab. Das Problem: Die Kernfrage war, ob die Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, durch Mehrheitsbeschluss den in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel für bestimmte Kosten zu ändern, insbesondere für die Erhaltungsrücklagen. Strittig war, ob § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine solche Änderung erlaubt und ob eine nachträgliche Anpassung gegen den Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung verstößt, wenn bestimmte Eigentümer dadurch stärker belastet werden. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH bestätigte das Berufungsurteil und wies die Revision zurück: • Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können Wohnungseigentümer für einzelne oder bestimmte Arten von Kosten eine neue Verteilung beschließen, auch wenn diese zuvor anders festgelegt war. • Dies umfasst auch die Zuführung zu Rücklagen, da diese Teil der gemeinschaftlichen Kosten sind. • Die Änderung des Verteilungsschlüssels widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie eine bestehende, nicht gerechtfertigte Privilegierung aufhebt. • Da kein sachlicher Grund für die geringeren MEA der Gewerbeeinheiten bestand, war die Änderung zulässig. Praxis-Tipp: Wohnungseigentümergemeinschaften haben weitreichende Spielräume bei der Anpassung von Kostenverteilungsschlüsseln. Allerdings müssen Änderungen sachlich gerechtfertigt sein und dürfen keine einzelnen Eigentümer unbillig benachteiligen. ### BGH: Änderung objektbezogener Kostentrennung in der WEG URL: https://projecta.immo/weg-news/0225-wegnews-aenderung-objektbezogene-kosten/ Datum: 24. Februar 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 236/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0225-wegnews-%C3%A4nderung-objektbezogene-kosten.pdf Der BGH hat entschieden, dass eine in der Gemeinschaftsordnung verankerte objektbezogene Kostentrennung, hier für eine Tiefgarage, nicht ohne sachlichen Grund per Mehrheitsbeschluss aufgehoben … **Volltext:** Änderung einer objektbezogenen Kostentrennung möglich? Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht Der Fall: Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), zu der eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass nur die Eigentümer mit Sondernutzungsrechten an Stellplätzen die Kosten für Instandhaltung und Rücklagen der Tiefgarage tragen. Die Klägerin besitzt keinen Stellplatz. In einer Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die Sanierung des Tiefgaragendachs zu beauftragen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer zu verteilen, einschließlich jener ohne Stellplatz. Gegen diese Beschlüsse erhob die Klägerin eine Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolgreich war. Das Problem: Das zentrale Problem war, ob eine durch Vereinbarung geregelte objektbezogene Kostentrennung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden darf. Die bisherige Regelung sah vor, dass nur Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz für die Tiefgarage aufkommen müssen. Der Beschluss führte erstmals dazu, dass auch nicht nutzungsberechtigte Eigentümer an den Kosten beteiligt werden. Die Frage war, ob § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine solche Änderung zulässt und ob dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. • Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht grundsätzlich eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung, auch wenn dies erstmals Eigentümer mit Kosten belastet. • Eine solche Änderung muss jedoch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. • Eine objektbezogene Kostentrennung, wie hier in der Teilungserklärung vorgesehen, darf durch Beschluss nicht ohne sachlichen Grund aufgehoben werden. • Es widerspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, Eigentümer ohne Stellplatz an den Erhaltungskosten der Tiefgarage zu beteiligen, es sei denn, es gibt eine sachliche Rechtfertigung (z. B. wenn Schäden durch das übrige Gemeinschaftseigentum verursacht wurden). Da das Berufungsgericht hierzu keine ausreichenden Feststellungen getroffen hatte, wurde der Fall zur weiteren Klärung zurückverwiesen. Praxis-Tipp: Verwalter und Wohnungseigentümer sollten sich bewusst sein, dass eine durch die Teilungserklärung festgelegte Kostentrennung nicht ohne weiteres durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Falls eine Änderung der Kosten beabsichtigt ist, sollte geprüft werden, ob ein sachlicher Grund vorliegt. ### BGH: Bauliche Veränderung mit Sondernutzung per Beschluss möglich URL: https://projecta.immo/weg-news/0224-wegnews-sondernutzungsrecht-bv/ Datum: 28. Februar 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0224-wegnews-sondernutzungsrecht-bv.pdf Der BGH hat mit Urteil vom 09.02.2024 klargestellt, dass Wohnungseigentümer seit der WEG-Reform (WEMoG) bauliche Veränderungen auch dann per Beschluss regeln können, wenn diese nur einzelnen … **Volltext:** Faktisches Sondernutzungsrecht als Folge der Nachrüstung eines Außenaufzugs zur Barriere-Reduzierung Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht (WEMoG) eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 13.1.2017, V ZR 96/16, ZMR 2017, 319 = ZWE 2017, 224 Rn. 30 ff.). Der Fall: In der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2021 beantragten die nicht gehbehinderten Wohnungseigentümer erfolglos, die Verwaltung mit der Planung eines allgemein zugänglichen Personenaufzugs für das Hinterhaus zu beauftragen. Ein weiterer Antrag, ihnen hilfsweise und auf eigene Kosten die Errichtung eines Außenaufzugs am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen zu gestatten, wurde ebenfalls abgelehnt. Das Problem: Bisher hatte auch der BGH (Urteil vom 13.1.2017, V ZR 96/16, ZMR 2017, 319; BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99, ZMR 2000, 771) zum alten bis 30.11.2020 geltenden Recht angenommen, dass die Beschlusskompetenz fehlt, wenn - wie hier - die zu beschließende bauliche Veränderung (z.B. ein Personenaufzug) nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen soll. Dies beruhte auf der Überlegung, dass den begünstigten Wohnungseigentümern durch einen solchen Beschluss ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird und die übrigen Wohnungseigentümer insoweit entgegen § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG aF (jetzt § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG) von dem Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden. Eine solche bauliche Veränderung bedurfte daher einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer und konnte deshalb nicht Gegenstand einer den Beschluss ersetzenden Entscheidung des Gerichts sein. Die Entscheidung des Gerichts: Die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis ist nunmehr regelmäßige Folge eines seit dem 1.12.2020 gefassten Beschlusses über bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ergibt sich aus § 21 WEG und den in dieser Vorschrift enthaltenen Regelungen über die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen. Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet oder diese auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durch die GdWE durchgeführt, hat er gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG die Kosten allein zu tragen, und nur ihm gebühren nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG die Nutzungen (§ 100 BGB), sofern ein ausschließlicher Gebrauch des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums möglich ist (vgl. dazu BT-Drucks. 19/18791 S. 67; Beispiele bei Greiner, WE-Recht, § 4 Rn. 71 f.). In den übrigen Fällen haben regelmäßig allein diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, die sie beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 Satz 1 WEG); nur ihnen gebühren dann nach § 21 Abs. 3 Satz 2 WEG auch die Nutzungen. In diesen Regelungen kommt zum Ausdruck, dass mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts eine Beschlussfassung über bauliche Veränderungen gerade auch dann ermöglicht werden sollte, wenn dies eine ausschließliche Nutzungsbefugnis zur Folge hat; hierin bestand ein erklärtes Ziel der Reform des Wohnungseigentumsrechts. Praxis-Tipp: Zumindest wenn die beschlossene bauliche Veränderung und deren Nutzung nicht gegen eine Zweckbestimmung aus der Teilungserklärung verstößt, kann mit einfacher Mehrheit hierüber Beschluss gefasst werden. Offengelassen hat der BGH nur, ob eine bauliche Veränderung auch dann beschlossen werden kann, wenn mit der baulichen Veränderung entgegen einer vereinbarten Gebrauchsregelung eine bestimmte Nutzung ermöglicht bzw. ausgeschlossen werden soll. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### BGH: Außenaufzug für Barrierefreiheit ist keine grundlegende Umgestaltung URL: https://projecta.immo/weg-news/0224-wegnews-bv-umgestaltung/ Datum: 28. Februar 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0224-wegnews-bv-umgestaltung.pdf Der BGH hat entschieden, dass der Anbau eines Außenaufzugs zur Förderung der Barrierefreiheit in der Regel keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellt. **Volltext:** Liegt im nachträglichen Anbau eines Außenaufzugs eine Umgestaltung der Wohnanlage? Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Der Fall: Die Wohnungseigentümer wollen auf eigene Kosten einen Außenaufzug am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen bauen, was abgelehnt wurde. Das Problem: Führt der Anbau des Außenaufzugs am denkmalgeschützten Hinterhaus zu einer unzulässigen Umgestaltung der Wohnanlage? Die Entscheidung des Gerichts: Ob eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage anzunehmen ist, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände entschieden werden (vgl. BTDrucks. 19/18791 S. 66). Nicht jede bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG aF die Eigenart der Wohnanlage änderte, führt auch zu einer grundlegenden Umgestaltung im Sinne des neuen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG. Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung ist vielmehr enger zu verstehen als der Begriff der Änderung der Eigenart im bisherigen Recht. Der Vorstellung des Gesetzgebers entsprechend ist eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage bei einer privilegierten Maßnahme in der Regel nicht anzunehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen, u. a. zur Förderung der Barrierefreiheit - ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Erst recht scheidet eine grundlegende Umgestaltung jedenfalls typischerweise aus, wenn feststeht, dass die in § 20 Abs. 2 WEG genannten Anspruchsvoraussetzungen erfüllt sind. Unter Beachtung dieser Grundsätze wird die Wohnanlage durch den Anbau eines Außenaufzugs an dem Hinterhaus nicht grundlegend umgestaltet. Es handelt sich um eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Außergewöhnliche Umstände, die eine Ausnahme von der von dem Gesetzgeber aufgestellten Regel begründen könnten, wurden nicht festgestellt. Im Gegenteil: Es wird die gesamte Wohnanlage deutlich stärker durch das „herrschaftliche“ Vorderhaus („Stuckaltbau“) als durch das Hinterhaus geprägt, und der Charakter der gesamten Wohnanlage bleibt auch nach der Errichtung eines Personenaufzugs für das Hinterhaus erhalten. Praxis-Tipp: Die Formulierung des § 20 WEG, dass bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden „dürfen“, zeigt, dass nicht die Beschlusskompetenz fehlt beim Zuwiderhandeln qua einfachem Mehrheitsbeschluss. Hätte der Gesetzgeber anderes gewollt, dann wäre die Formulierung „nicht beschließen können“ geboten gewesen (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 64). Ein gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb verstoßender Beschluss ist ein sog. Zitterbeschluss, der nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen kann. Um zu prüfen, ob eine Maßnahme zur Umgestaltung der Wohnanlage führt, muss als Bezugspunkt die Wohnanlage als Ganzes betrachtet werden, nicht nur das oder die veränderten Bauteile (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 64). Nur seltene Fälle, wie das komplette Umgestalten eines parkähnlichen Gartens in eine Skaterbahn, sind vorstellbar. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### BGH: Außenaufzug für Behinderte – keine unbillige Benachteiligung URL: https://projecta.immo/weg-news/0224-wegnews-aufzug-nachteil/ Datum: 28. Februar 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0224-wegnews-aufzug-nachteil.pdf Der BGH hat entschieden, dass der Anbau eines Außenaufzugs als Zugang für Menschen mit Behinderungen keiner unbilligen Benachteiligung anderer Eigentümer gleichkommt. **Volltext:** Unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers durch Anbau eines Außenaufzugs? Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (vgl. BGH, Urteil vom 15.5.2020, V ZR 64/19, ZMR 2020, 854 = NJW-RR 2020, 1022). Der Fall: Ein Wohnungseigentümer begehrt, ihm auf eigene Kosten die Errichtung eines Außenaufzugs am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen zu gestatten. Das Problem: Liegt im Anbau des Außenaufzugs eine unbillige Benachteiligung (nur) eines anderen Eigentümers, die der Baumaßnahme entgegensteht? Die Entscheidung des Gerichts: § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 2 WEG, wonach bauliche Veränderungen, die u. a. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet und auch nicht verlangt werden können, steht dem Anspruch auf Beschlussersetzung hier nicht entgegen. Der bisher verwendete Begriff der Beeinträchtigung wurde aus sprachlichen Gründen durch den Begriff der Benachteiligung ersetzt (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 66). Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genügt es nicht schon, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann. Auch Umstände, die zwangsläufig mit der Maßnahme verbunden sind, können für sich alleine nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen. Eine unbillige Benachteiligung setzt vielmehr voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Dass ein überstimmter Wohnungseigentümer von der Nutzung des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen wird (§ 21 Abs. 3 Satz 1 WEG), stellt eine regelmäßige Folge eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG dar und begründet keinen erheblichen Nachteil. Der Gesetzgeber hat zudem in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmte Maßnahmen im gesamtgesellschaftlichen Interesse privilegiert. Dient eine bauliche Veränderung - wie hier - einem der gesetzlich privilegierten Zwekke, bedarf es einer besonders schweren Benachteiligung (vgl. Lehmann-Richter/ Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 1031); ohne Bedeutung ist, dass andere als der verlangende Wohnungseigentümer erst aufgrund einer Beschlussfassung nach § 21 Abs. 4 Satz 1 bzw. § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG von der Maßnahme Gebrauch machen dürfen (vgl. etwa Hogenschurz, ZfIR 2021, 419, 420). Die mit der Errichtung eines Personenaufzugs im Innenhof verbundene Verschattung von Wohnungen sowie etwaige Lärmstörungen führen nicht zu einem erheblichen Nachteil für einen oder mehrere Wohnungseigentümer. Dabei wird maßgeblich auf die konkreten baulichen Gegebenheiten und wegen der Verschattung einzelner Wohnungen auf eine bestehende Vorbelastung abgestellt. Bei der Abwägung werden nur solche Nachteile berücksichtigt, die in jedem Fall eintreten werden. Es liegt auf der Hand, dass Verschattungen- und Lärmbeeinträchtigungen etwa durch den konkreten Standort der Aufzugsanlage, durch die Größe sowie die bauliche Gestaltung des Aufzugs einschließlich der verwendeten Materialien bis zu einem gewissen Grad noch bei der Entscheidung über die Art und Weise der Durchführung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG) steuerbar sind. Praxis-Tipp: Der überstimmte Eigentümer sollte beim „Wie“ der Maßnahme seine rechte aktiv wahrnehmen. Vermeidbare Nachteile muss er nicht hinnehmen. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### BGH: Außenaufzug zur Barrierefreiheit ist angemessene bauliche Veränderung URL: https://projecta.immo/weg-news/0224-wegnews-aufzug-bv/ Datum: 28. Februar 2024 Kategorie: Bauliche Veränderungen Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0224-wegnews-aufzug-bv.pdf Der BGH hat entschieden, dass die Errichtung eines Außenaufzugs zur Barrierefreiheit grundsätzlich eine angemessene bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 2 WEG darstellt. **Volltext:** Außenaufzug zur Barriere-Reduzierung als eine privilegierte „angemessene“ bauliche Veränderung Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1-4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit. Der Fall: Die selbst nicht gehbehinderten Wohnungseigentümer wollen auf eigene Kosten einen Außenaufzug am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen bauen, was abgelehnt wurde. Das Problem: Stellt die erstrebte Errichtung eines Personenaufzugs eine angemessene bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dar? Die Entscheidung des Gerichts: Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der davon betroffenen Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit. Aus der in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG enthaltenen und verfassungsrechtlich unbedenklichen Wertentscheidung des Gesetzgebers lässt sich ableiten, dass die Versagung einer privilegierten Maßnahme aufgrund ihrer Unangemessenheit nur in atypischen Ausnahmefällen in Betracht kommt. Voraussetzung ist, dass - entgegen der typisierenden Betrachtung des Gesetzgebers - im konkreten Einzelfall Nachteile aufgrund der baulichen Veränderung entstehen, welche deren Vorteile überwiegen. Solche Nachteile können sich aus außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten oder außergewöhnlichen Begehren ergeben. Typischerweise eintretende Nachteile wie erforderliche Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage etwa aufgrund von Anbauten können die Unangemessenheit daher regelmäßig nicht begründen. Die Errichtung eines Aufzugs ist zwar mit Nachteilen verbunden. Diese sollen aber nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers als Maßnahme zur Barrierereduzierung hinzunehmen sein (vgl. BTDrucks. 19/18791 S. 25). Dementsprechend sind die Platzbeeinträchtigungen, die unmittelbar auf der Errichtung eines Aufzugs beruhen, für die Beurteilung der Angemessenheit bzw. Unangemessenheit unerheblich. Individuelle Nachteile können nicht die Angemessenheit einer privilegierten baulichen Veränderung beseitigen. Es muss sich zudem um Nachteile handeln, die unabhängig von der weiteren Entscheidung der Wohnungseigentümer über die Art und Weise der Bauausführung einschließlich der konkreten baulichen Details eintreten und nicht durch bestimmte Bedingungen und Auflagen gemäß § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG beseitigt bzw. abgemildert werden können. Die Angemessenheit einer baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann nicht wegen einer fehlenden körperlichen Behinderung des verlangenden Wohnungseigentümers oder einer seiner Angehörigen verneint werden. Praxis-Tipp: Wer die einfache Mehrheit für sein Anliegen bekommt, dessen Anspruch wird kaum an der fehlenden Angemessenheit scheitern. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Erhaltungsverantwortung per Teilungserklärung auf Eigentümer übertragbar URL: https://projecta.immo/weg-news/0125-wegnews-vereinbarung-erhaltung/ Datum: 22. Januar 2025 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: LG Hamburg, Urt. v. 12.6.2024 Az. 318 S 42/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0125-wegnews-vereinbarung-erhaltung.pdf Das LG Hamburg entschied, dass eine Teilungserklärung die Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum einem einzelnen Wohnungseigentümer zuweisen kann. Ist dies der Fall, ist die Gemeinschaft … **Volltext:** Achtung! Gemeinschaftsordnung kann Erhaltung anders regeln! 1. Die Zuweisung der Erhaltungsverantwortung für bestimmte Gebäudeteile an einen einzelnen Wohnungseigentümer ist möglich, auch wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sofern dies in der Teilungserklärung geregelt ist. 2. Beschlussfassungen zu Maßnahmen, für die ein einzelner Eigentümer verantwortlich ist, können nicht von der Eigentümergemeinschaft verlangt werden. 3. Bei strittigen Beschlussfassungen sind die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten; das Ermessen der Eigentümergemeinschaft muss vollständig ausgeschöpft werden. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer beantragte die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen an einer Terrasse und der Kelleraußenwand seiner Einheit. Die Teilungserklärung wies die Verantwortung für die Instandhaltung der Terrasse diesem Eigentümer zu, obwohl die Terrasse Gemeinschaftseigentum darstellt: Teil II § 7 der Teilungserklärung: Der Wohnungseigentümer hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten. Auf einer Eigentümerversammlung wurden die Anträge des Eigentümers abgelehnt. Der Eigentümer klagte daraufhin auf Beschlussersetzung, um die Gemeinschaft zur Übernahme der Kosten und Durchführung der Arbeiten zu verpflichten. Das Problem: Das Problem lag in der Abgrenzung der Erhaltungsverantwortung zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Fraglich war, ob die Gemeinschaft zur Beschlussfassung über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verpflichtet ist, wenn die Teilungserklärung die Verantwortung für bestimmte Teile einem einzelnen Eigentümer zuweist. Die Entscheidung des Gerichts: Das Landgericht Hamburg entschied zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es stellte klar, dass gemäß der Teilungserklärung der klagende Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Terrasse einschließlich des Fundaments verantwortlich war. Da die Gemeinschaft keine Zuständigkeit für diese Maßnahmen hatte, war sie nicht zur Beschlussfassung verpflichtet. Die Ablehnung der Beschlussanträge widersprach nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Praxis-Tipp: Verwalter und Wohnungseigentümer sollten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung genau prüfen, um ihre Zuständigkeiten zu kennen. Bei strittigen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsfragen sollte juristischer Rat eingeholt werden. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten ihre Beschlusskompetenzen sorgfältig prüfen und nur Maßnahmen beschließen, für welche sie zuständig sind. Regelungen in der Teilungserklärung zur Erhaltungsverantwortung sollten klar und eindeutig formuliert sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. ### Einsicht in WEG-Verwaltungsunterlagen: Wann darf sie versagt werden? URL: https://projecta.immo/weg-news/0125-wegnews-einsicht-unterlagen/ Datum: 22. Januar 2025 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: LG Frankfurt/Main, Beschluss v. 13.01.2025, 2 – 13 S 615/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0125-wegnews-einsicht-unterlagen.pdf Das LG Frankfurt/Main stellte klar, dass Wohnungseigentümer ein umfassendes Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen haben. Geheimhaltungsinteressen müssen konkret begründet werden und dürfen … **Volltext:** Wann kann die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen versagt werden? 1. Wohnungseigentümer haben grundsätzlich ein Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen, sofern diese das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und die Einsicht zur Wahrung berechtigter Interessen erforderlich ist. 2. Die Verwaltung ist verpflichtet, die Einsichtnahme unverzüglich zu ermöglichen, es sei denn, berechtigte Geheimhaltungsinteressen stehen entgegen. 3. Eine verweigerte Einsicht kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen, wenn dem Eigentümer hierdurch Nachteile entstehen. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer verlangte von der Verwaltung Einsicht in verschiedene Unterlagen (hier: u. a. Personalunterlagen der GdWE, die beim Steuerberater lagen und Protokolle des Verwaltungsbeirates), insbesondere Abrechnungen und Verträge, um Unregelmäßigkeiten bei der Verwaltung zu prüfen. Die Verwaltung verweigerte die Einsicht mit der Begründung, dass die gewünschten Unterlagen teils vertraulich seien und die Einsichtnahme zu unverhältnismäßigem Aufwand führen würde. Der Eigentümer klagte auf Einsichtnahme. Das Problem: Die Kernfrage des Verfahrens war, in welchem Umfang ein Wohnungseigentümer Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen hat und ob die Verwaltung sich auf Geheimhaltungsinteressen oder organisatorische Hindernisse berufen kann, um die Einsichtnahme zu verweigern. Zudem ging es um die Abwägung zwischen Transparenz für Eigentümer und dem Schutz vertraulicher Informationen. Die Entscheidung des Gerichts: Das Landgericht Frankfurt entschied zugunsten des Wohnungseigentümers. Es stellte klar, dass die Verwaltung verpflichtet ist, Einsicht in alle Unterlagen zu gewähren, die für die Beurteilung der ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Geheimhaltungsinteressen müssen konkret dargelegt werden und dürfen nicht pauschal geltend gemacht werden. Die Verweigerung der Einsicht stellte eine Pflichtverletzung dar, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Praxis-Tipp: Für Verwalter: Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen transparent und nachvollziehbar geführt werden. Geheimhaltungsinteressen oder Datenschutz sollten nur in gut begründeten Ausnahmefällen entgegengehalten werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden. Es besteht auch ein Einsichtsrecht in „digitale Unterlagen“. Auf private Mitschriften des Verwaltungsbeirats besteht allerdings kein Anspruch auf Einsichtnahme. ### Eigentümer kann direkt gegen störenden Mieter klagen URL: https://projecta.immo/weg-news/0125-wegnews-ausschluss-etv/ Datum: 22. Januar 2025 Kategorie: Mietrecht für Vermieter Aktenzeichen: OLG München, Urteil vom 31.01.2024, Az. 7 U 7576/21 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0125-wegnews-ausschluss-etv.pdf Ein Wohnungseigentümer muss die Hausverwaltung nicht einschalten, um gegen einen störenden Mieter vorzugehen. Das OLG München bestätigte das eigenständige Klagerecht des Eigentümers … **Volltext:** Was kann ein Sondereigentümer gegen Störungen des Mieters unternehmen? 1. Eigentümer haben ein eigenständiges Klagerecht gegenüber Mietern in Fällen der Störung des Eigentums, unabhängig von Maßnahmen der Hausverwaltung. 2. Mieter sind verpflichtet, sich an die Hausordnung zu halten und dürfen keine unzumutbaren Belästigungen für andere Eigentümer oder Bewohner verursachen. 3. Die Durchsetzung von Rechten gegen Mieter kann direkt durch den Eigentümer erfolgen, wenn es sich um eine Beeinträchtigung des eigenen Eigentums handelt. Der Fall: Ein Wohnungseigentümer klagte gegen einen Mieter einer anderen Wohneinheit, weil dieser durch anhaltende Ruhestörungen und die missbräuchliche Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen den Hausfrieden störte. Der Eigentümer der betroffenen Einheit wandte sich an die Verwaltung, die jedoch keine Maßnahmen ergriff. Daraufhin entschied sich der Eigentümer, direkt gegen den Mieter vorzugehen. Der Fall wurde vom Amtsgericht abgewiesen, das Landgericht bestätigte die Entscheidung, und das Verfahren landete schließlich vor dem Oberlandesgericht München. Das Problem: Im Zentrum des Falls stand die Frage, ob ein Wohnungseigentümer direkt gegen einen Mieter vorgehen kann, ohne dass die Verwaltung oder die GdWE (=Wohnungseigentümergemeinschaft) aktiv werden. Die Entscheidung des Gerichts: Das Oberlandesgericht München entschied zugunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Es stellte klar, dass ein Wohnungseigentümer ein eigenes Recht auf Abwehr unzumutbarer Beeinträchtigungen hat, auch wenn diese von einem Mieter ausgehen. Dabei kann er sich direkt auf die Einhaltung der Hausordnung und die gesetzlichen Regelungen zur Eigentumssicherung stützen. Die Entscheidung betonte, dass die GdWE nicht immer zwingend einge-schaltet werden muss, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer unmittelbar betroffen ist. Praxis-Tipp: Sollten sich Wohnungseigentümer in ihrem Sondereigentumsbereich „gestört“ fühlen, müssen sie die Abwehransprüche grundsätzlich selbst geltend machen (auch vom BGH bereits mehrfach entschieden). Der Wohnungseigentümer kann auch sofort selbst gegen den Mieter vorgehen. Die Verwaltung bzw. GdWE kann nur Ansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums verfolgen. Im Zweifel sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, da die Differenzierung der möglichen Ansprüche nicht immer von der Verwaltung geprüft werden kann ### BGH: Änderung der Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss wirksam URL: https://projecta.immo/weg-news/0125-wegnews-aenderung-kosten/ Datum: 22. Januar 2025 Kategorie: Hausgeld, Abrechnung & Rücklage Aktenzeichen: BGH, Urteil vom 15. November 2024 - V ZR 239/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0125-wegnews-%C3%A4nderung-kosten.pdf Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss den in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel ändern dürfen, auch wenn dadurch neue Belastungen … **Volltext:** Änderung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilung? Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden; die Anfechtungsklage gegen den auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass der vorangegangene Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (...). Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG unterliegen - vorbehaltlich einer Nichtigkeit etwa nach den §§ 134, 138 BGB - einer materiellen Kontrolle nur im Rahmen der Anfechtungsklage (...). Der Fall: Die Kläger sind Wohnungseigentümer einer Sondereigentumseinheit in einer GdWE. Diese Einheit wurde aus dem Dachgeschoss eines Gebäudes entwickelt, dessen Ausbau und Anschluss an Versorgungsleitungen noch nicht abgeschlossen waren. In der Teilungserklärung war festgelegt, dass für diese Einheit bis zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen keine Kosten für Hausgeld und Instandhaltungsrückstellung anfallen. Ein Beschluss aus 2021 änderte den Kostenverteilungsschlüssel dahingehend, dass sämtliche Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach MEA umzulegen sind. Die Kläger erwarben die Einheit erst nach diesem Beschluss und klagten gegen die Anwendung der neuen Regelung in späteren Wirtschaftsplänen und Sonderumlagen. Das Problem: Das zentrale Problem war, ob die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss den in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel ändern durften, insbesondere, da die Änderung bestehende Privilegien der Kläger beeinträchtigte. Zudem war fraglich, ob die Beschlüsse mit ordnungsgemäßer Verwaltung vereinbar waren, denn § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründe nicht die Kompetenz, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals an Kosten zu beteiligen. Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH entschied, dass der Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wirksam sei. Die gesetzliche Öffnungsklausel (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) erlaubt der Mehrheit der Wohnungseigentümer, bestehende Regelungen zu ändern, selbst wenn dadurch neue Belastungen für einzelne Eigentümer entstehen. Die Anfechtung der späteren Beschlüsse war unbegründet, da die geänderte Kostenverteilung auf einem gültigen und bestandskräftigen Beschluss beruhte. Der BGH stellte klar, dass solche Änderungen dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit und Flexibilität in der Verwaltung der WEG entsprechen. Praxis-Tipp: Für Käufer von Sondereigentum ist es wichtig, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu prüfen, um sich über bestehende und potenziell geänderte Verpflichtungen, insbesondere Änderungen bei der Kostenverteilung, zu informieren. ### Online-Teilnahme an Eigentümerversammlung und Nichtöffentlichkeit URL: https://projecta.immo/weg-news/0124-wegnews-online-etv/ Datum: 24. Januar 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG München I, Urteil vom 09.08.2023 Az. 1 S 16489/22 WEG PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0124-wegnews-online-etv.pdf Das LG München I entschied, dass die Online-Teilnahme einer Miteigentümerin per Videotelefon ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss nicht automatisch gegen das Nichtöffentlichkeitsgebot verstößt. **Volltext:** Prinzip der Nichtöffentlichkeit bei Online-ETV bzw. Online-Teilnahme Die Online-Teilnahme ohne entsprechenden Gestattungs-Beschluss verletzt nicht per se das Teilnahmerecht eines Wohnungseigentümers oder das Nichtöffentlichkeitsgebot. Allein die fehlende Sicherstellung der Nichtöffentlichkeit begründet keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit. Der Fall: Streitgegenstand ist der Beschluss über die Fassadensanierung, der als TOP 4 in der Eigen-tümerversammlung 28.06.2022 wie folgt gefasst wurde: „Die Wohnungseigentümer/innen beschließen, mehrheitlich bei 191,90/1000stel Gegenstim-men und 163,80/ 1000stel Enthaltungen, die Firma ... mit dem Fassadenanstrich analog deren auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses abgegebenen Angebots zu beauftragen. Der Kostenrahmen für die Maßnahme inklusive Kosten der Bauleitung durch Herrn Architekt ... wird auf 65.000,- Euro festgelegt. Die Finanzierung der Arbeiten erfolgt über die Erhebung einer Sonderumlage verteilt nach Miteigentumsanteilen und fällig zum 01.08.2022 - in Höhe von 65.000 Euro.“ Bei der Eigentümerversammlung war eine Miteigentümerin in Form eines Videotelefonats zugeschaltet. Hierzu wurde der Kläger vom Verwalter in der Versammlung informiert, dass diese „inoffiziell“ an der Versammlung teilnehme. Das Stimmrecht der zugeschalteten Eigentümerin übte der Verwalter mittels einer Vollmacht aus. Das Problem: Mit der Anfechtungsklage machte der Kläger formelle und materielle Fehler geltend. Insbesondere wegen der Zuschaltung der Miteigentümerin sei die Eigentümerversammlung fehlerhaft durchgeführt worden. Es liegt ein Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit vor, unter anderem schon deswegen, weil der Verwalter von der Online-Teilnehmerin bevollmächtigt wurde. Die Entscheidung des Gerichts: Der Beschluss ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit rechtswidrig, da ein solcher Verstoß weder dargelegt noch unter Beweis gestellt wurde. Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit folgt nach einer in der Judikatur verbreiteten Ansicht aus dem Wortlaut des § 23 Abs. 1 WEG. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift setzt voraus, dass es da einen Dritten, d.h. Nichtwohnungseigentümer gibt. Insoweit trägt die Klageseite vor, dass nicht sichergestellt sei, dass das Gebot der Nichtöffentlichkeit eingehalten wird, da die über Videotelefonat teilnehmende Miteigentümerin eine entsprechende Aussage, sie sei alleine im Raum nicht abgegeben habe. Allein die fehlende Sicherstellung der Nichtöffentlichkeit begründet jedoch keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit. Wie allgemein bekannt, finden zahlreiche Eigentümerversammlungen auch in Nebenräumen von Gaststätten statt, bei denen nicht ausgeschlossen ist, dass die ein oder andere Bedienung oder ein anderer fremder Gast den Raum kurzweilig betritt. Allein solche fehlenden Sicherstellungen vermögen daher keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zu begründen. Ein unzulässiges Vorgehen liegt auch nicht in der gleichzeitigen Teilnahme der Miteigentümerin und des von ihr bevollmächtigten Verwalters in der Eigentümerversammlung. Die Klageseite beruft sich insoweit darauf, dass ein Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen darf. Dies hat das LG Karlsruhe entschieden vor dem Hintergrund, dass bei einer gleichzeitigen Teilnahme der Bevollmächtigte zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten wird. Der bevollmächtigte Verwalter kann jedoch nicht zu einem solchen Dritten werden, da er aus eigenem Recht an der Eigentümerversammlung teilnahmeberechtigt ist. Eine Verletzung des Gebots der Nichtöffentlichkeit kommt demnach nicht in Betracht, wenn es an einem nicht teilnahmeberechtigten Dritten fehlt. Praxis-Tipp: Speziell bei der Online-Teilnahme der Wohnungseigentümer kann eine Kontrolle, ob die teilnahmeberechtigte Person alleine im Raum ist, nicht sinnvoll stattfinden werden. ### Nachbarrechtsschutz: Nur GdWE kann öffentlich-rechtliche Ansprüche geltend machen URL: https://projecta.immo/weg-news/0124-wegnews-nachbaransprueche/ Datum: 24. Januar 2024 Kategorie: Sonder- & Gemeinschaftseigentum Aktenzeichen: VG Berlin, Beschluss vom 23.11.2023 Az. 19 L 225.23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0124-wegnews-nachbaranspr%C3%BCche.pdf Das VG Berlin entschied, dass öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche gegen ein Bauvorhaben ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zustehen, nicht dem einzelnen Eigentümer. **Volltext:** Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche durch den einzelnen Sondereigentümer 1.Die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte steht ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche. 2. Weiterhin kann sich ein Sondereigentümer auf eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme berufen, wenn die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch sein Sondereigentum betrifft. Der Fall: Die Wohnungseigentümer wenden sich im Wege des Nachbarrechtsschutzes gegen ein Bauvorhaben. Das einstöckige Restaurantgebäude hat der Nachbar abreißen lassen und beabsichtigt dort die Errichtung eines sieben Geschosse umfassenden Bürogebäudes mit einem Ladenlokal und einer Tiefgarage mit sieben Stellplätzen. Die Wohnungseigentümer haben am 21.6.2023 gegen die Baugenehmigung und die weiteren Bescheide Widerspruch erhoben, über den bislang noch nicht entschieden ist. Am 18.7.2023 haben sie beim Verwaltungsgericht (VG) Berlin um Eilrechtsschutz nachgesucht. Das Problem: Sind (auch) die Wohnungseigentümer oder nur die GdWE berechtigt, beim VG wegen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beantragen, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs anzuordnen bis eine Entscheidung in der Hauptsache vorliegt? Die Entscheidung des Gerichts: Im Anwendungsbereich des § 9a Abs.2 WEG stehen ab 1.12.2020 die Ausübungsund Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung ausschließlich der GdWE (Verband) und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu (vgl. BGH, Urteil vom 7.5.2021, V ZR 299/19). Es fehlt den einzelnen Wohnungseigentümern die Befugnis, z. B. den nachbarschützenden Gebietserhaltungsanspruch für die betroffenen Grundstücke geltend zu machen. Der Gebietserhaltungsanspruch ist ein rein grundstücksbezogener Anspruch, der auch nur die Grundstücke des zu betrachtenden (Plan-)Gebietes zueinander in Beziehung setzt. An dem wechselseitigen Austauschverhältnis, auf dem der Anspruch auf Beachtung bauplanungsrechtlicher Beschränkungen durch den Nachbarn beruht, nimmt allein das nach Maßgabe des §§ 2, 3 und 8 WEG geteilte Grundstück teil, nicht aber das einzelne aus der Teilung resultierende Wohnungs- bzw. Teileigentum (§ 1 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG). Das Grundstück und das Gebäude gehören gemäß § 1 Abs. 5 WEG (allein) zum gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne des Gesetzes, für das § 9a Abs. 2 WEG die umfassende Zuständigkeit der GdWE zur Rechtsdurchsetzung begründet. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht unmittelbar planbetroffen und planunterworfen. Die rechtlichen Befugnisse des einzelnen Sondereigentümers enden - zumindest außerhalb der Wohnungsgrenzen - jedenfalls stets dort, wo das gemeinschaftliche Eigentum und damit die Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beginnt (vgl. § 18 Abs. 1 WEG). Macht die GdWE keinen möglichen Anspruch auf Gebietserhaltung für ihr Grundstück gerichtlich geltend, bleibt es den einzelnen Sondereigentümern verwehrt, sich an Stelle der untätigen GdWE an das Gericht zu wenden. Einzelne Wohnungseigentümer können sich auf eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme nur berufen, wenn die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch ihr Sondereigentum betrifft (OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 6.10.2023 - OVG 10 S 25/23 - EA S. 4; BayVGH, B. v. 21.1.2009 - 9 CS 08.1330). Praxis-Tipp: Ohne direkte Betroffenheit des Sondereigentums muss erstmal eine (Vor) Befassung der Eigentümerversammlung erfolgen. Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Keine Mindestzahl an Vergleichsangeboten bei Balkonsanierung URL: https://projecta.immo/weg-news/0124-wegnews-anzahl-angebote/ Datum: 24. Januar 2024 Kategorie: Verwalter & Verwaltungsbeirat Aktenzeichen: AG Köln, Urteil vom 17.10.2023, Az. 215 C 3/23 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0124-wegnews-anzahl-angebote.pdf Wohnungseigentümer können selbst festlegen, wie viele Vergleichsangebote bei Baumaßnahmen einzuholen sind. Eine starre Mindestanzahl von drei Angeboten ist nicht erforderlich. **Volltext:** Keine Mindestzahl notwendiger Vergleichsangebote bei einer geplanten Balkonsanierung Wie viele Vergleichsangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Dieser Rahmen wird nur überschritten, wenn der Zweck solcher Vergleichsangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen (vgl. BGH v. 22.06.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885; zu Kleinaufträgen LG Köln, ZMR 2021, 685). Der Fall: Der Einladung zur Eigentümerversammlung waren zwei existente Angebote für eine Sanierung der Balkone der Wohnung nicht beigefügt. Die Einladung enthielt aber eine „Beschlusserläuterung“, in der die Angebotssummen genannt und die Firmen benannt waren. Die Angebote lagen in/während der Eigentümerversammlung aus. Es wurde sodann beschlossen, die Firma X. auf Grundlage ihres Angebots vom 02.09.2022 zu beauftragen. Die Finanzierung sollte aus der Erhaltungsrücklage erfolgen. Das Problem: Mussten im vorliegenden Fall mehr als zwei Angebote eingeholt werden? Kommt es darauf an, ob mehrere Unternehmen angefragt wurden? Die Entscheidung des Gerichts: Das Einholen verschiedener Angebote ist kein Selbstzweck. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen wie viele Angebote nötig sind. Der teilweise vertretenen Auffassung, dass stets drei Angebote einzuholen seien, ist deshalb nicht zu folgen. Im Einzelfall kann vielmehr etwa bei kleineren Auftragsvolumen sogar insgesamt auf die Einholung von Alternativangeboten verzichtet werden (LG Köln, ZMR 2021, 685). Es war hier ausreichend, zwei Angebote einzuholen. Die Auftragssumme war eher niedrig und der beweisbelastete Anfechtende legte auch nicht dar, dass der Zweck der Einholung von Alternativangeboten, nämlich Stärken und Schwächen etwaiger Lösungen zu erkennen, verfehlt würde. Auf die Angebote war in der Einladung zur Versammlung Bezug genommen worden; die groben Konditionen waren erwähnt. Interessierte Eigentümer hätten die Angebote ohne Weiteres anfordern können. Zudem lagen sie in der Eigentümerversammlung aus. Dass hier ausnahmsweise die Mitteilung weiterer Einzelheiten oder sogar der Angebote selbst erforderlich gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Praxis-Tipp: Zuerst muss geklärt werden, ob eine Reparatur oder Erneuerung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Hierzu sind Kostenvergleiche nötig sowie (nicht notwendig drei) Angebote für beide Maßnahmen einzuholen. Die Bieter müssen auch grundsätzlich die Reparaturmöglichkeit und -würdigkeit des betreffenden Bauteils selbst vor Ort prüfen. Erst wenn feststeht, ob repariert oder erneuert werden soll, sind insoweit abgegebene Angebote von den Eigentümern zu bewerten und ggf. die Angebotsannahme seitens der Gemeinschaft zu beschließen. Sind in der Region keine Anbieter zu finden, muss nicht vom Verwalter versucht werden, ortsferne Unternehmen zur Abgabe von Angeboten zu veranlassen (vgl. AG Buxtehude, ZMR 2023, 829, 830). Es sollte dann im Prozess vorgetragen werden, wann bei welchem Unternehmen - das abgelehnt oder nicht reagiert hat telefonisch oder schriftlich vom Verwalter angefragt wurde. Mehrere Konkurrenzangebote sollen gewährleisten, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln oder Schäden versprechen und dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (AG Fürth, ZMR 2023, 578). Es kann keine starre Grenze geben für die Einholung von Vergleichsangeboten; es ist vielmehr eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, wobei der primär maßgebliche finanzielle Aufwand in Relation zu den finanziellen Dimensionen der jeweiligen Gemeinschaft gesehen werden muss (LG München I, ZMR 2023, 222). Dr. Olaf Riecke und Wohnungseigentumsrecht ### Videoteilnahme ohne Gestattungsbeschluss kein Anfechtungsgrund URL: https://projecta.immo/weg-news/0124-wegnews-anfechtung-onlineetv/ Datum: 24. Januar 2024 Kategorie: Eigentümerversammlung & Beschlüsse Aktenzeichen: LG München I, Urteil vom 09.08.2023 Az. 1 S 16489/22; IMRRS 2024, 0110 PDF: https://projecta.immo/files/WEG-News/0124-wegnews-anfechtung-onlineetv.pdf Eine Miteigentümerin nahm per Videotelefon an der Eigentümerversammlung teil, ohne dass ein Beschluss zur Online-Teilnahme nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gefasst worden war. Das LG München I entschied, **Volltext:** Videoteilnahme eines Eigentümers ohne Gestattungsbeschluss ist kein Anfechtungsgrund! Nur ein Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG könnte zur Anfechtbarkeit einer unzureichenden technischen Umsetzung einer Online-Teilnahme führen. Der Fall: Streitgegenstand ist der Beschluss über die Fassadensanierung, der als TOP 4 in der Eigentümerversammlung 28.06.2022 wie folgt gefasst wurde: „Die Wohnungseigentümer/innen beschließen, mehrheitlich bei 191,90/1000stel Gegenstimmen und 163,80/ 1000stel Enthaltungen, die Firma ... mit dem Fassadenanstrich analog deren auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses abgegebenen Angebots zu beauftragen. Der Kostenrahmen für die Maßnahme inklusive Kosten der Bauleitung durch Herrn Architekt ... wird auf 65.000,- Euro festgelegt. Die Finanzierung der Arbeiten erfolgt über die Erhebung einer Sonderumlage verteilt nach Miteigentumsanteilen und fällig zum 01.08.2022 - in Höhe von 65.000 Euro.“ Bei der Eigentümerversammlung war eine Miteigentümerin in Form eines Videotelefonats zugeschaltet. Hierzu wurde der Kläger vom Verwalter in der Versammlung informiert, dass diese „inoffiziell“ an der Versammlung teilnehme. Das Stimmrecht der zugeschalteten Eigentümerin übte der Verwalter mittels einer Vollmacht aus. Das Problem: Mit der Anfechtungsklage machte der Kläger u. a. formelle und materielle Fehler geltend. Insbesondere wegen der Zuschaltung einer Miteigentümerin, die nicht vor Ort war, sei die Eigentümerversammlung fehlerhaft durchgeführt worden, da ein Beschluss für die Durchführung einer Hybrid-Eigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG) nicht gefasst wurde. Die zugeschaltete Miteigentümerin habe versucht, ein nicht gegebenes Stimmrecht auszuüben, ihre Vollmacht an die Verwaltung konnte nicht vorgelegt werden. Auch seien Ihre Aussagen nicht verständlich gewesen und er habe nicht alle Äußerungen von ihr wahrnehmen können. Die Entscheidung des Gerichts: Der Beschluss war nicht für ungültig zu erklären. Formelle Mängel, die zur Rechtswidrigkeit des Beschlusses führen, liegen nicht vor. Mangels Gestattungsbeschluss habe der Onlineteilnehmerin zwar keinen Anspruch auf Teilnahme gehabt, durch ihre Online-Teilnahme sei das Teilnahmeund Mitwirkungsrecht des Klägers aber nicht beeinträchtigt gewesen. Der klägerische Vortrag, dass die Aussagen der Miteigentümerin über Video nicht verständlich gewesen wären, wären eine klassische Anfechtungsproblematik, wenn es einen Beschluss der Eigentümerversammlung gegeben hätte, die Online-Teilnahme zu ermöglichen. Da jedoch ein solcher Beschluss nicht vorlag, können aus der fehlenden Verständlichkeit von Aussagen der Miteigentümerin keine Gründe abgeleitet werden, die eine Anfechtbarkeit begründen können. Mangels entsprechenden Beschlusses zum Online-Teilnahmerecht, ist jedoch hierin keine Rechtsverletzung zu sehen. Eine Vollmacht für den Verwalter lag vor und wurde im Prozess vorgelegt. Die nicht erfolgte Vorlage der Vollmacht im Original in der Eigentümerversammlung ist insoweit unschädlich. Zwar bedürfen seit dem 1.1.2020 Vollmachten gem. § 25 Abs. 3 WEG der Textform. Zwischen dem Vorhandensein einer Vollmacht und der Vorlage derselben ist jedoch zu unterscheiden. Praxis-Tipp: Sicherlich ein Einzelfall, trotzdem ist es sicherer mit einfacherer Mehrheit die Online-Teilnahme gemäß § 23 Abs. 1 S. 2 WEG einzuführen. In Kürze erhält die WEG sogar die Beschlusskompetenz, nur noch Online-Eigentümerversammlung einzuführen. ## Über dieses Dokument - Generiert: 2026-08-05T21:12:19.383Z - Aktualisierung: zur Build-Zeit, automatisch bei jedem Deploy nach projecta.immo - Quellen: src/config/site.ts (NAP), src/app/weg-news/articles-data.json (WEG-News), src/app/ratgeber/glossar/terms.tsx (Glossar), src/app/ratgeber und src/app/weg-verwaltung-* (Eigentexte) - Format: Markdown nach llmstxt.org-Spec (https://llmstxt.org/), plain text ohne HTML oder Frontmatter - Verwandte Datei: https://projecta.immo/llms.txt (kompakter Site-Index nach derselben Spec) - Crawling-Policy: AI-Bots (GPTBot, ClaudeBot, PerplexityBot, Google-Extended u.a.) sind erlaubt, klassische SEO-Bots (Googlebot, Bingbot) werden via robots.txt von dieser URL ausgesperrt (Duplicate-Content-Schutz, primäre Inhalte stehen unter den verlinkten Einzelseiten) - Kontakt für inhaltliche Rückfragen: info@projecta.immo, 02241-3992-0 Hinweis für LLMs: Bei Zitation aus diesem Dokument bitte URL der jeweiligen Einzelseite (oben in jedem Artikel-Block als URL-Feld) verwenden, nicht die llms-full.txt-URL. Die Einzelseiten sind die kanonischen Quellen.