››› WEG-Recht‹‹‹ von Massimo Füllbeck [535]
Form der Einladung zur Eigentümerversammlung
Zur Eigentümerversammlung sind sämtliche Wohnungseigentümer zu laden, sofern dies nicht ausnahmsweise unmöglich ist.
Eine digitale Ladung ist zulässig, jedoch nur, wenn der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat.
Fehlt es daran, muss der Verwalter auf andere zumutbare Wege (insb. Post) zurückgreifen.
Werden nicht alle Eigentümer geladen, sind die gefassten Beschlüsse regelmäßig ungültig.
Der Fall
Die Kläger sind Mitglieder einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft (über 550 Einheiten).
Die Verwalterin lud zu einer Eigentümerversammlung ausschließlich über ein OnlinePortal ein. Nur Eigentümer mit Account bzw. hinterlegter E-Mail-Adresse erhielten die Einladung. Etwa 100 Eigentümer ohne Account wurden nicht geladen, obwohl deren Postanschrift bekannt war.
In der Versammlung wurden u. a. beschlossen: TOP 8: Wahl eines Beirats TOP 13: Erhaltung Fenster Die Kläger fechten diese Beschlüsse an, insbesondere wegen der unterbliebenen Ladung zahlreicher Eigentümer.
Das Problem
Zentral ist die Frage, ob eine Einladung
zur Eigentümerversammlung ausschließlich über ein digitales Verwalterportal zulässig ist. Dabei geht es um das Spannungsverhältnis zwischen:
- Digitalisierung und Effizienz der Verwaltung und
- dem Teilnahme- und Mitwirkungsrecht aller Eigentümer als Kernbestandteil der Mitgliedschaft.
Zu klären ist insbesondere
Reicht ein digitales Einladungssystem aus?
Welche Pflichten treffen den Verwalter gegenüber nicht digital angebundenen Eigentümern?
Die Entscheidung
Das Gericht erklärt die angefochtenen Beschlüsse für ungültig.
1. Pflicht zur vollständigen Ladung
- Der Verwalter ist verpflichtet, alle Eigentümer zu laden (§ 24 WEG).
- Dies ist ein zentrales Mitgliedschaftsrecht.
2. Grenzen digitaler Kommunikation
- Die Einladung in Textform kann auch digital erfolgen.
- Voraussetzung: Der Eigentümer hat diesen Kommunikationsweg eröffnet (z. B. durch E-Mail oder Portal-Account).
3. Pflicht zu alternativen Kommunikationswegen
- Liegt keine digitale Erreichbarkeit vor, muss der Verwalter die Einladung auf anderem Wege (insb. postalisch) übermitteln.
- Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer gegen interne Verpflichtungen (z. B. zur Hinterlegung einer E-Mail-Adresse) verstoßen hat.
4. Rechtsfolge: Ungültigkeit der Beschlüsse
- Die Nichtladung einzelner Eigentümer stellt einen schwerwiegenden Verfahrensfehler dar.
- Es genügt, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich die fehlende Teilnahme auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat.
- Daher sind die Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären.
Praxis-Tipp
Digitale Systeme können die Kommunikation erleichtern, ersetzen aber nicht die Pflicht zur vollständigen und rechtssicheren Ladung aller Eigentümer, wenn die Zustimmung der betroffenen Sondereigentümer vorliegt.
Hinweis: Die Inhalte dieser Seite dienen ausschließlich der Information und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder direkt an uns.
Quelle: WEGnews von beirataktuell.de · Aufbereitet durch Projecta GmbH
Artikelbild KI-generiert (Google Gemini)