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Urteile und Neuigkeiten aus dem Wohnungseigentumsrecht
AG Hamburg: Kernbohrungen ohne Gestattungsbeschluss begründen Rückbauanspruch der WEG
23. Juli 2026
Das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 04.02.2026 – 9 C 254/24) hat entschieden, dass drei ohne vorherigen Gestattungsbeschluss durchgeführte Kernbohrungen durch die Kellerdecke eine rechtswidrige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Bauliche Veränderungen setzen zwingend einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG voraus; fehlt dieser, steht der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Rückbauanspruch zu. Ein möglicher materieller Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG kann dem Rückbau nicht nachträglich entgegengehalten werden, sondern hätte vorab per Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden müssen. Auch hohe Rückbaukosten oder der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ändern daran nichts.
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23. Juli 2026
LG Köln: Verwalter darf per Beschluss Geld aus der Erhaltungsrücklage umbuchen
Das Landgericht Köln (Urteil vom 30.03.2026 – 15 S 6/25) hat einen Beschluss bestätigt, der den Verwalter ermächtigt, zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe Mittel von der Erhaltungsrücklage auf das Gemeinschaftskonto umzubuchen. Der Ermächtigungsbeschluss muss dabei weder Höchstbeträge noch detaillierte inhaltliche Vorgaben oder Zugriffskriterien enthalten, weil der Verwalter ohnehin an die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gebunden ist. Die entnommenen Beträge sollten im Streitfall spätestens im Folgejahr über eine sofort fällige Sonderumlage ausgeglichen werden. Die Entscheidung betrifft damit auch die Reichweite der Delegationsbefugnis nach § 27 Abs. 2 WEG.
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23. Juli 2026
OLG München: Zweckbestimmung "Laden" deckt keine Gaststätte – Öffnungsklausel entscheidet
Das OLG München hat mit Urteil vom 29.04.2026 (32 U 3550/25) entschieden, dass die Zweckbestimmung "Laden" in einer Teilungserklärung den Betrieb einer Gaststätte grundsätzlich nicht umfasst, da bei einem Laden der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Die Unterlassungsklage der Wohnungseigentümergemeinschaft blieb dennoch erfolglos: Die Gemeinschaftsordnung enthielt eine Öffnungsklausel, die eine Nutzung zu anderen Zwecken ausdrücklich zulässt, soweit keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften oder Regelungen der Gemeinschaftsordnung entgegenstehen. Das Gericht wertete diese Klausel ihrem Wortlaut nach als allgemeine Ausnahmeregelung, die eine von der ursprünglichen Zweckbestimmung abweichende Nutzung eröffnet.
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LG MünchenKI-generiertes Bild
31. Mai 2026
Sanierungsmaßnahmen: Großer Ermessensspielraum für die Eigentümergemeinschaft
Das LG München I entschied, dass für die Wirksamkeit eines Beschlusses eine schlagwortartige Beschreibung des Beschlussgegenstands genügt. Eigentümer haben bei Sanierungen einen weiten Spielraum beim „Ob“, „Wann“ und „Wie“; auch vorbereitende Maßnahmen wie die Beauftragung eines Statikers sind zulässig.
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31. Mai 2026
GdWE bleibt für Balkonsanierung zuständig trotz Abwälzung der Erhaltungslast
Auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltung der Balkone den einzelnen Eigentümern zuweist, behält die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz. Bei zwingendem Sanierungsbedarf mehrerer Balkone ist sie sogar verpflichtet, selbst tätig zu werden; die vollständige Ablehnung per Negativbeschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
BGHKI-generiertes Bild
31. Mai 2026
Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen: Grenzen für Mehrheitsbeschlüsse
Der BGH entschied, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Bei unterschiedlich großen Wohnungen ist eine Umstellung auf Verteilung nach Einheiten regelmäßig unzulässig, weil sie kleinere Einheiten unfair benachteiligt. Schon die Benachteiligung eines einzelnen Eigentümers genügt für die Unzulässigkeit.
BGHKI-generiertes Bild
31. Mai 2026
Unklare Gemeinschaftsordnung: Klärung durch Feststellungsklage
Der BGH stellt klar, dass Eigentümer Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung per Feststellungsklage gegen die WEG klären lassen können. Das Urteil bindet alle Eigentümer – auch nicht am Verfahren Beteiligte. Eine unbestimmte, praktisch nicht umsetzbare Sonderregelung zur Kostenverteilung erklärte der BGH für unwirksam.
BGHKI-generiertes Bild
30. April 2026
Balkonsanierung: GdWE bleibt trotz Delegation in Teilungserklärung zuständig
Der BGH entschied am 24.04.2026 (V ZR 102/24), dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann für Balkonsanierungen beschlusskompetent bleibt, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung den einzelnen Eigentümern zuweist. Bei zwingendem Sanierungsbedarf ist die GdWE sogar zum Tätigwerden verpflichtet. Die Kostenverteilung kann unverändert bei den einzelnen Eigentümern bleiben.
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30. April 2026
Erwerberhaftung ohne Grundbucheintrag wirkungslos nach WEG-Reform
Eine Haftungsklausel für Sondernachfolger entfaltet nach Ablauf der Übergangsfrist keine Wirkung mehr, wenn sie nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist. Nach einem Eigentümerwechsel ist eine nachträgliche Eintragung ausgeschlossen, sodass die Klausel insgesamt gegenstandslos wird. (KG, Beschl. v. 10.03.2026 – 1 W 49/26)
BGHKI-generiertes Bild
30. April 2026
Unklare Gemeinschaftsordnung: Feststellungsklage gegen WEG möglich
Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung im Wege der Feststellungsklage gegen die WEG klären lassen können. Eine unbestimmte und praktisch nicht durchführbare Sonderregelung zur Kostenverteilung wurde für unwirksam erklärt – es bleibt bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
AG Hamburg-WandsbekKI-generiertes Bild
30. April 2026
Balkonkraftwerk: Mieter hat Anspruch auf Vermieter-Zustimmung
Das AG Hamburg-Wandsbek entschied, dass die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeingriff eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung darstellt. Der Vermieter muss zustimmen, sofern keine konkrete Unzumutbarkeit nachgewiesen wird – pauschale Sicherheitsbedenken reichen nicht aus.
BGHKI-generiertes Bild
30. März 2026
BGH: Grenzen objektbezogener Stimmrechtsbeschränkungen im WEG-Recht
Der BGH stellt klar, dass objektbezogene Stimmrechtsbeschränkungen in der Gemeinschaftsordnung nur bei eindeutiger Regelung wirksam sind. Bei zentralen Beschlüssen wie Wirtschaftsplan, …
AG MitteKI-generiertes Bild
30. März 2026
Heizkörper als Sondereigentum: Grenzen der WEG-Beschlusskompetenz
Das AG Mitte entschied, dass Heizkörper je nach Teilungserklärung Sondereigentum sein können und nicht zwingend Gemeinschaftseigentum darstellen. Ein WEG-Beschluss zum Austausch von Heizkörpern im …
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30. März 2026
Einladung zur Eigentümerversammlung: Digitale Ladung allein reicht nicht aus
Eine ausschließlich digitale Einladung zur Eigentümerversammlung über ein Online-Portal ist unzulässig, wenn nicht alle Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet haben. Nicht digital erreichbare …
BGHKI-generiertes Bild
30. März 2026
BGH kippt "Drei-Angebote-Regel" bei WEG-Erhaltungsmaßnahmen
Der BGH stellt klar, dass keine generelle Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen besteht. Entscheidend ist eine einzelfallbezogene Betrachtung, ob die …
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02. März 2026
Verpflichtung zum Lastschriftverfahren entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, die Teilnahme am Lastschriftverfahren für Hausgeldzahlungen mehrheitlich zu beschließen. Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigte, dass dies …
AG HerneKI-generiertes Bild
02. März 2026
Unberechtigter Ausschluss eines Vertreters: nichtiger Beschluss?
In einem Urteil des AG Herne wurde klargestellt, dass der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters von der Eigentümerversammlung in der Regel nicht zur Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse …
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02. März 2026
Privilegierte Bauliche Veränderung: zwischen dem „ob" und „wie"
Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen rechtlichen Anspruch auf bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit, wie beispielsweise einen rollstuhlgerechten Zugang. Die Eigentümergemeinschaft darf …
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02. März 2026
Eigentümerversammlung trotz Urlaubs eines Eigentümers zulässig
Das Amtsgericht München hat klargestellt, dass eine Eigentümerversammlung nicht verschoben werden muss, nur weil ein einzelner Eigentümer sich im gebuchten Urlaub befindet. Die Terminfindung liegt im …
LG StuttgartKI-generiertes Bild
02. März 2026
Balkone: Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? (LG Stuttgart 2025)
Das LG Stuttgart hat klargestellt, dass wesentliche Balkonbestandteile wie Bodenplatte, Abdichtung und tragende Konstruktion zum Gemeinschaftseigentum zählen, unabhängig von der alleinigen Nutzung …
LG HamburgKI-generiertes Bild
29. Dezember 2025
Kappung einer Scheinzypresse als bauliche Veränderung (WEG)
Das LG Hamburg entschied, dass Anpflanzungen zum Gemeinschaftseigentum zählen und deren Veränderung einen WEG-Beschluss erfordert. Ein Wohnungseigentümer ließ während der Abwesenheit des …
LG DüsseldorfKI-generiertes Bild
29. Dezember 2025
Kameraattrappe als Eingriff in das Persönlichkeitsrecht (LG Düsseldorf)
Bereits eine Kameraattrappe kann das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzen, wenn sie bei objektiver Betrachtung den Eindruck einer Überwachung erzeugt. Das LG Düsseldorf entschied, dass die …
BGHKI-generiertes Bild
29. Dezember 2025
BGH: Keine Kürzung von Hausgeld wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum
Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentümer ihre Hausgeldzahlungen nicht eigenmächtig kürzen oder zurückhalten dürfen – auch nicht bei behaupteten Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Die …
AG BöblingenKI-generiertes Bild
30. Oktober 2025
Verwalter haftet für eigenmächtige Rücklagenanlage in Anleihen
Ein Verwalter legte 89.000 € aus der Erhaltungsrücklage ohne Eigentümerbeschluss in langfristige Anleihen an. Das AG Böblingen verurteilte ihn zum Schadensersatz, da solche Anlagen nicht …
BGHKI-generiertes Bild
30. Oktober 2025
BGH: Vermieter haftet für Winterdienst auf Gemeinschaftseigentum
Der BGH entschied, dass vermietende Wohnungseigentümer mietvertraglich für die Räum- und Streupflicht auf Gemeinschaftseigentum haften – auch wenn die WEG einen Winterdienst beauftragt hat. Das …
BGHKI-generiertes Bild
30. Oktober 2025
BGH: Weiter Ermessensspielraum bei Hausgeldvorschüssen
Der BGH hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei der Festsetzung von Hausgeldbeiträgen im Wirtschaftsplan einen weiten Ermessensspielraum genießen. Ein Beschluss ist nur anfechtbar, wenn die …
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30. Oktober 2025
Veräußerungszustimmung: Solvenznachweis des Erwerbers erforderlich
Eine WEG darf die Zustimmung zur Wohnungsveräußerung verweigern, bis der Veräußerer die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers durch geeignete Unterlagen belegt. Bloße Behauptungen reichen …