Gehören Abwasserleitungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
AG Bautzen, Urteil vom 29.05.2024 - 23 C 5/23 WEG: Versorgungsleitungen sind, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, rechtlich als einheitliche Anlage anzusehen; zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören danach die Leitungen nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.
Nichts anderes gilt für Entsorgungs-/Abwasserleitungen, selbst wenn es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit gibt.
Der Fall
Im Jahr 2021 kam es im Bereich der Wohnung des Klägers wiederholt zu Verstopfungen. Die Kosten der Ursachenermittlung und Beseitigung der Verstopfungen beliefen sich auf insgesamt 2.804,06 Euro.
Der Kläger behauptet, dass ihm sog. „individuelle Kosten“ angelastet worden seien, die sowohl nach Gesetz wie auch der Teilungserklärung mit einem anderen Verteilungsschlüssel, nämlich nach MEA auf alle Eigentümer hätten verteilt und nicht dem Kläger direkt zugewiesen werden dürfen.
Die Abwasserleitungsstränge stünden nach § 5 WEG im Gemeinschaftseigentum, eine konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung könne nicht erfolgen.
Das Problem
Gehören Abwasserleitungen zum Sonderoder Gemeinschaftseigentum? Ist es zulässig, Rohrreinigungskosten durch eine Einzelbelastung in der Jahresabrechnung nur mit einem Wohnungseigentümer abzurechnen?
Die Entscheidung des Gerichts
Die Klage ist zulässig und hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten war der gesamte Beschluss wegen fehlerhafter Zuweisung der strittigen Einzelposition an den Kläger anstelle der Verteilung nach MEA nach vollständig für ungültig zu erklären.
Vorliegend ist davon auszugehen, da die Abrechnung der Position „individuelle Zuweisung“ nach einem fehlerhaften Verteilungsschlüssel umgelegt worden ist. Bei Umlegung nach MEA hätte sich für den Kläger ein deutlich niedrigerer Nachschuss ergeben. Die fehlerhafte Verteilung dieser Kostenposition führt zwingend zu einem falschen Rechenergebnis auch in allen aus der Jahresabrechnung abgeleiteten Einzelabrechnungen und hat zur Folge, dass der Beschluss über die Genehmigung der Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse insgesamt für ungültig zu erklären ist.
Die streitgegenständliche Abwasserleitung steht im Gemeinschaftseigentum. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Mag sein, dass es nicht für jede
Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit (z.B. Toilette) gibt. Die wesentlichen Aspekte - einheitliches Leitungsnetz, natürliche Betrachtungsweise, Notwendigkeit einer gemeinsamen Verfügungsbefugnis - gelten indessen in gleicher Weise.
Praxis-Tipp
Das Abwasserrohr wurde auch nicht durch die Teilungserklärung zu Sondereigentum gemacht.
Denn durch eine Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes, zu denen die innerhalb eines Gebäudes verlegten Leitungen zählen, nicht begründet werden.
Sofern die GdWE die Meinung vertritt, dass der Sondereigentümer die Rohrverstopfung verursacht hat, muss sie einen möglichen Schadenersatzanspruch letztlich einklagen, wenn der betroffene Wohnungseigentümer die entstandenen Kosten nicht erstattet.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Gehören Abwasserleitungen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum?
Zum Gemeinschaftseigentum, und zwar auch dann, wenn die Leitung im räumlichen Bereich einer einzelnen Wohnung verläuft. Versorgungs- und Entsorgungsleitungen werden rechtlich als einheitliche Anlage betrachtet. Sondereigentumsfähig sind allenfalls die Teile hinter der Absperr- oder Abzweigstelle, die ausschließlich einer Wohnung dienen. Bei Abwasserleitungen fehlt eine solche eindeutige Trennstelle häufig, weshalb die Gerichte im Zweifel von Gemeinschaftseigentum ausgehen.
Wer zahlt die Rohrreinigung bei einer Verstopfung?
Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, sind die Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umzulegen, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Das Amtsgericht Bautzen hat entschieden, dass die Kosten nicht einfach dem Eigentümer der betroffenen Wohnung allein auferlegt werden dürfen. Etwas anderes kann gelten, wenn nachweisbar ist, dass ein einzelner Bewohner die Verstopfung schuldhaft verursacht hat.
Kann die Gemeinschaft die Kosten per Beschluss einem einzelnen Eigentümer zuweisen?
Nicht ohne Weiteres. Ein Beschluss, der die Kosten der Erhaltung von Gemeinschaftseigentum einem einzelnen Eigentümer auferlegt, ist anfechtbar. Die Gemeinschaft kann zwar nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten ändern, dafür braucht es aber einen sachlichen Grund, und der reine Verursachungsverdacht genügt dafür meist nicht.
Wie wird im Schadensfall festgestellt, welcher Leitungsabschnitt betroffen war?
Zuerst wird die Verstopfung beseitigt und die Leitung freigespült. Schon bei der Rohrreinigung lässt sich häufig feststellen oder wenigstens eingrenzen, an welcher Stelle die Verstopfung saß. Treten die Probleme erneut auf oder bleibt die Ursache unklar, kann eine Kamerabefahrung erforderlich werden. Für die Kostenverteilung ist anschließend zu klären, ob eine ausschließlich der Wohnung dienende Leitung betroffen war oder bereits ein Teil des gemeinschaftlichen Abwasserstrangs. Erst diese Einordnung entscheidet, ob die Kosten beim einzelnen Eigentümer oder bei der Gemeinschaft liegen.
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Quelle: WEGnews von beirataktuell.de · Aufbereitet durch Projecta GmbH
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