Heizkörper – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft neben einem hydraulischen Abgleich zugleich den Austausch von Heizkörpern, fehlt es insoweit an der Beschlusskompetenz, wenn diese im Sondereigentum stehen.
Heizkörper können – je nach Teilungserklärung und tatsächlicher Funktion – Sondereigentum sein und sind nicht zwingend Gemeinschaftseigentum i. S. d. § 5 Abs. 2 WEG.
Der Fall
Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft beschloss im Zusammenhang mit der Erneuerung der Heizungsanlage und einem hydraulischen Abgleich auch Maßnahmen, die teilweise den Austausch von Heizkörpern umfassten.
Die Klägerin griff den Beschluss an und machte u. a. geltend:
- Heizkörper stünden im Sondereigentum,
- deren Austausch sei daher nicht Sache der Gemeinschaft,
- zudem lägen verschiedene formelle und inhaltliche Mängel vor.
Während des Prozesses wurde der ursprüngliche Beschluss später aufgehoben und neu gefasst (ohne Heizkörperaustausch), sodass nur noch über die Erledigung zu entscheiden war.
Das Problem
In Zentral ist die Frage nach der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft:
- Darf die Gemeinschaft Maßnahmen beschließen, die Sondereigentum betreffen?
- Gehören Heizkörper zum Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) oder zum Sondereigentum?
Damit verbunden ist das grundlegende Problem der Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie der daraus folgenden Zuständigkeiten.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht stellt fest, dass die ursprüngliche Anfechtungsklage begründet gewesen wäre, da der angegriffene Beschluss rechtswidrig war.
1. Fehlende Beschlusskompetenz
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Kompetenz, über Maßnahmen am Sondereigentum zu entscheiden.
- Da der Beschluss auch den Austausch von Heizkörpern umfasste, überschritt er die Zuständigkeit der Gemeinschaft.
2. Heizkörper als Sondereigentum
- Nach Teilungserklärung und technischer Bewertung gehören die Heizkörper zum Sondereigentum.
- Sie sind kein zwingendes Gemeinschaftseigentum i. S. d. § 5 Abs. 2 WEG. Begründung:
- Heizkörper sind lediglich passive Bestandteile des Systems (Wärmeabgabe),
- der hydraulische Abgleich erfolgt durch andere Komponenten (Ventile, Pumpen etc.),
- ein Ausbau einzelner Heizkörper beeinträchtigt nicht zwingend das Gesamtsystem.
3. Konsequenz
- Der Beschluss war rechtswidrig und anfechtbar, weil er in den Bereich des Sondereigentums eingriff.
- Auf weitere gerügte Mängel (z. B. Ladung, Bestimmtheit, Vergleichsangebote) kam es nicht mehr an.
Praxis-Tipp
Die Entscheidung konkretisiert die Grenzen der Beschlusskompetenz der WEG:
- Maßnahmen am Sondereigentum bleiben grundsätzlich Sache des einzelnen Eigentümers.
- Auch technisch sinnvolle Gesamtmaßnahmen (wie ein hydraulischer Abgleich) rechtfertigen keinen Eingriff in fremdes Sondereigentum, solange keine zwingende funktionale Notwendigkeit besteht.
Das Thema „Heizkörper“ wird die Praxis noch lange beschäftigen. Aktuell kann man aber wohl davon ausgehen, dass sofern der Heizkörper nicht zwingend für den Betrieb der zentralen Heizungsanlag erforderlich ist - Sondereigentum sein soll. Verwalter und Wohnungseigentümer sollten vor einem Austausch die technischen Voraussetzungen klären.
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Quelle: WEGnews von beirataktuell.de · Aufbereitet durch Projecta GmbH
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