Sonderumlage

Die Sonderumlage ist ein einmaliger oder mehrteiliger Zusatzbeitrag, den die Eigentümerversammlung beschließen kann, wenn die regulären Hausgeldzahlungen und die Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, um eine bestimmte Maßnahme zu finanzieren.

Typische Anlässe

• Größere unvorhergesehene Reparaturen (Dach, Heizungsanlage, Wasserrohrbruch)
• Modernisierungsmaßnahmen, die nicht vollständig aus der Rücklage finanziert werden
• Rechtsstreitkosten, die nicht durch Versicherung gedeckt sind
• Aufstockung der Rücklage nach starker Belastung
• Auszahlung an einen ausscheidenden Eigentümer in besonderen Fällen

Beschlussfassung

Eine Sonderumlage bedarf eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung. Erforderlich sind eine klare Zweckbestimmung, die Höhe pro Einheit oder MEA, die Fälligkeit (in der Regel Einmalzahlung oder Ratenzahlung über mehrere Monate) sowie der Verteilerschlüssel. Üblich ist die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen, soweit die Teilungserklärung keinen anderen Schlüssel vorsieht.

Pflicht zur Zahlung

Die Zahlungspflicht entsteht mit Wirksamkeit des Beschlusses. Bei Eigentümerwechsel zwischen Beschluss und Fälligkeit muss der Erwerber zahlen, sofern die Fälligkeit nach dem Eigentumsübergang liegt. Die Sonderumlage kann angefochten werden (§ 44 WEG), wenn Höhe, Zweck oder Verteilerschlüssel rechtswidrig sind. Während des Anfechtungsverfahrens ist die Umlage zunächst zu zahlen: Der Beschluss bleibt wirksam, bis ein Gericht ihn aufhebt.

Steuerliche Behandlung

Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich im Jahr der Verwendung als Werbungskosten absetzbar (§ 9 EStG). Wird die Umlage hingegen Modernisierungen oder baulichen Veränderungen zugeordnet, ist sie als Herstellungskosten zu aktivieren und über die Nutzungsdauer des betreffenden Bauteils abzuschreiben. Selbstnutzende Eigentümer können bestimmte Handwerkerleistungen anteilig nach § 35a EStG geltend machen. Die exakte Aufteilung erfolgt durch den Steuerberater anhand der Beschlussvorlage und der Abrechnung.