OLG München: Beirat muss Jahresabrechnung anhand von Belegen und Kontoauszügen prüfen

Prüfung der Jahresabrechnung offensichtliche Unregelmäßigkeiten erkennen, die bei einer ordnungsgemäßen Kontrolle auffallen müssten.

ob die Abrechnung rechnerisch oder inhaltlich schlüssig erscheint. Der Beirat muss auch Kontenbelege und Kontoauszüge kontrollieren.

3. Insbesondere ist zu prüfen, ob die Kontostände zu Jahresanfang und Jahresende mit den Einnahmen und Ausgaben übereinstimmen und ob das Gemeinschaftsvermögen – insbesondere die Erhaltungsrücklage – tatsächlich vorhanden und ordnungsgemäß angelegt ist.

dieser Tätigkeit erlangten Kenntnisse ihrer Beiratsmitglieder zurechnen lassen. Das kann insbesondere für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen entscheidend sein.

Ein Verwalter hatte bei mehreren Wohnungseigentümergemeinschaften im Jahr 2018 insgesamt rund 3,6 Mio. Euro veruntreut.

Zur Verschleierung der Geldabflüsse betrieb er eine Art „Überweisungskarussell“: Gelder wurden zwischen den Konten verschiedener Gemeinschaften hin- und hergeschoben. Dadurch entstanden bei den Gemeinschaften sowohl nicht berechtigte Abflüsse als auch Zuflüsse.

Nach Aufdeckung der Veruntreuungen und

Insolvenz des Verwalters verlangten die betroffenen Gemeinschaften untereinander die Rückzahlung der jeweils erhaltenen Gelder.

Entscheidend war, ob ein Rückzahlungsanspruch bereits verjährt war.

Dabei stellte sich die Frage: Muss sich die Gemeinschaft vorhalten lassen, dass ihr Verwaltungsbeirat die auffälligen Kontobewegungen bei einer sorgfältigen Prüfung der Jahresabrechnung hätte erkennen müssen?

Das OLG München hielt den geltend gemachten Erstattungsanspruch für verjährt.

Bei einer ordnungsgemäßen Prüfung der Belege und Kontoauszüge hätten dem Verwaltungsbeirat die auffälligen Überweisungen auf das Konto des Verwalters auffallen müssen.

Das Unterlassen einer solchen Kontrolle wertete das Gericht als grob fahrlässige Unkenntnis.

Diese grob fahrlässige Unkenntnis des Beirats musste sich die Gemeinschaft zurechnen lassen – mit der Folge, dass die Verjährung bereits entsprechend früher zu laufen begonnen hatte.

Für Wohnungseigentümer und Beiräte wichtig: Die Prüfung der Jahresabrechnung durch den Beirat darf keine reine Plausibilitätskontrolle sein. Kontoauszüge, Kontostände und insbesondere der tatsächliche Bestand der Rücklagen sollten anhand von Belegen überprüft werden.

Eine oberflächliche Kontrolle kann im Schadensfall dazu führen, dass Ansprüche der gesamten Gemeinschaft verjähren.