Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Bauteile und Anlagen eines Wohnungseigentumsobjekts, die nicht im Sondereigentum stehen. Es gehört allen Wohnungseigentümern als Bruchteilsgemeinschaft, der Anteil jedes Eigentümers ergibt sich aus seinem Miteigentumsanteil (MEA), der in der Teilungserklärung festgelegt ist.

Was gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum?

§ 5 Abs. 2 WEG enthält den sogenannten zwingenden Gemeinschaftseigentums- katalog. Auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht, sind folgende Bauteile immer Gemeinschaftseigentum:

• Grundstück und Außenanlagen (Wege, Stellplätze ohne Sondereigentum, Garten)
• Tragende Konstruktion (Fundament, tragende Wände, Decken, Treppen)
• Dach, Schornstein, Fassade
• Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas, Heizung) bis zur Wohnungsabzweigung
• Fenster, Außentüren, Rollläden (BGH V ZR 212/12, V ZR 254/17)
• Heizungsanlage, Aufzug, Tiefgaragentor, Gemeinschaftsantenne

Instandhaltung und Kostentragung

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband (§ 9a Abs. 1 WEG). Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung tragen alle Eigentümer gemeinsam nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilerschlüssel (in der Regel MEA). Größere Maßnahmen werden über die Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage finanziert.

Verfügungsbeschränkungen

Ein einzelner Eigentümer kann nicht über das Gemeinschaftseigentum verfügen: Verkauf, Belastung oder Vermietung sind nur durch Beschluss der Gemeinschaft möglich. Die Veränderung des Gemeinschaftseigentums (etwa Anbringung von Markisen, Klimaanlagen) stellt eine bauliche Veränderung dar und bedarf eines Beschlusses.

Praxis-Hinweis

Bei vielen Streitfällen im Wohnungseigentum geht es um die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Wer trägt die Kosten für einen Wasserschaden, der durch eine geplatzte Leitung in der Wand entstanden ist? Wer haftet für den Sturz auf einer schlecht beleuchteten Treppe? Diese Fragen entscheiden sich regelmäßig am Verlauf der jeweiligen Bauteile und an der Zuordnung in der Teilungserklärung. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme des Gebäudezustands und eine klare Kommunikation zwischen Verwalter und Eigentümern beugen langwierigen Auseinandersetzungen vor.