Sondereigentum

Sondereigentum ist das Alleineigentum eines Wohnungseigentümers an den abgeschlossenen Räumen seiner Wohnung. Es kann nach § 5 WEG gebildet werden an Wohnungen, Teileigentum (gewerblich genutzten Räumen) sowie seit der WEG-Reform 2020 auch an Stellplätzen, Gartenflächen und Terrassen.

Gesetzliche Grundlage

§ 5 Abs. 1 WEG legt fest, dass Sondereigentum an den zur Wohnung gehörenden Räumen sowie an deren Bestandteilen besteht, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Sondereigentumsrechte geändert, beseitigt oder eingefügt werden können. Mit der WEG-Reform 2020 wurde § 3 Abs. 2 WEG eingeführt, der erstmals Sondereigentum an Freiflächen (Stellplatz, Garten, Terrasse) ermöglicht.

Was gehört typischerweise dazu?

• Innenwände, soweit sie nicht tragend sind
• Bodenbeläge, Türen und Fenster im Innenbereich
• Sanitärinstallationen ab dem Absperrhahn
• Elektrische Leitungen ab der Wohnungsverteilung
• Einbaumöbel, Küchen, nicht-tragende Decken

Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum

Tragende Wände, Decken, das Dach, die Außenfassade, Treppenhäuser, Versorgungsleitungen bis zur Wohnungsabzweigung sowie Fenster und Wohnungseingangstüren (BGH V ZR 212/12) gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die genaue Abgrenzung steht in der Teilungserklärung mit ihrem Aufteilungsplan. Streitfälle sind häufig: Bei Unklarheit gilt im Zweifel das Gemeinschaftseigentum, weil das Gesetz die Gemeinschaftsverantwortung als Auffangregel vorsieht.

Rechte und Pflichten

Der Sondereigentümer kann seine Räume frei nutzen, vermieten, verkaufen oder belasten. Schranken setzen die Teilungserklärung, die Hausordnung und nachbarschützende Vorschriften. Er trägt allein die Kosten der Instandhaltung seines Sondereigentums (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).