Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist das zentrale Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird vom Grundstückseigentümer (in der Regel dem Bauträger) gegenüber dem Grundbuchamt notariell erklärt und teilt das Grundstück und das Gebäude in einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte sowie das gemeinschaftliche Eigentum auf (§ 8 Abs. 1 WEG).

Inhalte

Eine vollständige Teilungserklärung enthält:

• Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
• Aufteilungsplan (zeichnerische Darstellung mit Nummerierung der Räume)
• Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde
• Miteigentumsanteile (in 1.000stel oder 10.000stel)
• Gemeinschaftsordnung mit Regeln zur internen Organisation
• Verteilerschlüssel für Kosten und Stimmrechte
• Sondernutzungsrechte (z.B. an Gartenflächen, Stellplätzen)

Bindungswirkung

Die Teilungserklärung wirkt wie ein eingetragenes Grundbuchrecht und bindet alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer. Sie kann nur durch Vereinbarung aller Eigentümer geändert werden (§ 10 Abs. 2 WEG), nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss. In wenigen Ausnahmefällen (Kostenverteilungsschlüssel, § 16 Abs. 2 WEG) reicht ein Mehrheitsbeschluss.

Praktische Bedeutung

Bei jedem Eigentumserwerb sollte die Teilungserklärung sorgfältig geprüft werden. Sie regelt zentrale Fragen wie Tierhaltung, gewerbliche Nutzung, Vermietung an Touristen, die Aufteilung besonderer Kosten (z.B. Aufzug nur für obere Etagen) und Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Kellerräumen.

Sondernutzungsrechte

In vielen Teilungserklärungen werden Sondernutzungsrechte vergeben, etwa an Gartenflächen, Kellerräumen, Dachterrassen oder Stellplätzen. Sondernutzungsrechte sind keine Eigentumsrechte: Die Fläche bleibt formal Gemeinschaftseigentum, der berechtigte Eigentümer hat aber das alleinige Nutzungsrecht. Die Kosten für die Instandhaltung der sondergenutzten Fläche kann die Teilungserklärung dem berechtigten Eigentümer auferlegen. Sondernutzungsrechte sind grundbuchrechtlich abgesichert und werden beim Verkauf der Wohnung mit übertragen.