Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag konkretisiert die Tätigkeit des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft. Er ist getrennt zu betrachten von der Bestellung: Die Bestellung schafft die Organstellung, der Verwaltervertrag regelt das schuldrechtliche Vertragsverhältnis (Vergütung, Pflichten, Sonderhonorare, Kündigung).

Gesetzliche Vorgaben (§ 26 WEG)

• Höchstdauer der Erstbestellung: 3 Jahre
• Höchstdauer der Wiederbestellung: 5 Jahre
• Abberufung jederzeit möglich, einfache Mehrheit (seit WEMoG 2020)
• Der Vertrag endet spätestens 6 Monate nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG)
• Bestellung und Vertragsschluss sind getrennte Beschlüsse

Inhalt

Ein vollständiger Verwaltervertrag enthält typischerweise:

• Grundvergütung pro Wohneinheit und Monat
• Sonderhonorare für Sondereinsätze (z.B. Versicherungsschäden, Bauleitung)
• Vergütungsanpassung (z.B. Indexklausel)
• Leistungsumfang und Pflichten des Verwalters
• Vertretungsregelungen bei Abwesenheit
• Sprechzeiten und Erreichbarkeit
• Haftung und Versicherung (Vermögensschaden-Haftpflicht)

Praxis-Hinweis

Bestellung und Verwaltervertrag sollten in derselben Versammlung beschlossen werden, sonst entstehen unklare Konditionen. Mustervertrag und Honorarstaffel des Wunsch-Verwalters sollten den Eigentümern rechtzeitig mit der Einladung zur Versammlung vorliegen, damit sie sich vorbereiten können. Mehr zum kompletten Ablauf eines Verwalterwechsels im Ratgeber-Artikel WEG-Verwalter wechseln.

Beendigung und Kündigung

Anders als die Bestellung kann der Verwaltervertrag nicht jederzeit beendet werden. Er endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, durch ordentliche Kündigung im Rahmen vereinbarter Fristen oder durch außerordentliche Kündigung bei wichtigem Grund (§ 626 BGB). Wird der Verwalter abberufen, endet der Vertrag spätestens sechs Monate später, eine längere Frist ist nach § 26 Abs. 3 WEG unwirksam. Für die Gemeinschaft ist es wichtig, die parallele Beendigung von Organstellung und Vertragsverhältnis sauber zu dokumentieren und die Übergabe der Verwaltungsunterlagen sowie der Beschlusssammlung rechtzeitig zu organisieren.