Ratgeber
Eigentümerversammlung: Einladung, Frist und Online-Teilnahme
Die Antwort
Die Regeln im Überblick
| Frage | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wer lädt ein? | Der Verwalter, mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Wann muss er zusätzlich einladen? | Wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es in Textform mit Zweck und Gründen verlangt | § 24 Abs. 2 WEG |
| Wer lädt ein, wenn der Verwalter fehlt oder sich weigert? | Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein dazu ermächtigter Eigentümer | § 24 Abs. 3 WEG |
| In welcher Form? | Textform, also auch per E-Mail | § 24 Abs. 4 WEG |
| Mit welcher Frist? | Mindestens drei Wochen, außer in besonders dringenden Fällen | § 24 Abs. 4 WEG |
| Was muss drinstehen? | Jeder Beschlussgegenstand, sonst ist der Beschluss nicht gültig | § 23 Abs. 2 WEG |
| Ab wie vielen Teilnehmern beschlussfähig? | Keine Mindestzahl, jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann beschließen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Wer leitet die Versammlung? | Der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt | § 24 Abs. 5 WEG |
Online teilnehmen: hybrid oder virtuell
Bei der hybriden Versammlung treffen sich die Eigentümer an einem Ort, einzelne können per Video zugeschaltet werden und dort auch abstimmen. Dafür reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Die virtuelle Versammlung findet ganz ohne Versammlungsort statt. Sie braucht einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und gilt für höchstens drei Jahre. Teilnahme und Abstimmung müssen so gut möglich sein wie bei einer Präsenzversammlung (§ 23 Abs. 1a WEG).
Wird dieser Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, es sei denn, alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).
Wenn keiner einlädt
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann vom Verwalter eine Versammlung verlangen. Schreiben Sie dazu, worum es geht und warum (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sich der Verwalter, darf der Beiratsvorsitzende selbst einladen. Kommt das öfter vor, lesen Sie unseren Leitfaden Verwalter wechseln.
Häufige Fragen
Ist eine Versammlung mit wenigen Teilnehmern beschlussfähig?
Ja. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gibt es keine Mindestzahl mehr. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), auch wenn nur wenige Eigentümer kommen.
Darf ich mich in der Versammlung vertreten lassen?
Ja. Die Vollmacht muss in Textform vorliegen, eine E-Mail reicht (§ 25 Abs. 3 WEG). Manche Teilungserklärungen erlauben nur bestimmte Vertreter, etwa Ehepartner oder andere Eigentümer.
Was gilt, wenn die Frist von drei Wochen nicht eingehalten wurde?
Das Gesetz sagt hier nur „soll“ (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Beschlüsse gelten deshalb erst einmal. Sie können aber angefochten werden, wenn die kurze Frist das Ergebnis beeinflusst haben kann. Das sollte ein Anwalt im Einzelfall prüfen.
Kann man Beschlüsse auch ohne Versammlung fassen?
Ja, im Umlaufverfahren. Dafür müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer beschließen, dass die Mehrheit genügt.
Wer unterschreibt das Protokoll?
Der Vorsitzende der Versammlung und ein Eigentümer. Gibt es einen Beirat, unterschreibt auch dessen Vorsitzender oder sein Vertreter. Das Protokoll muss sofort nach der Versammlung entstehen (§ 24 Abs. 6 WEG).
Quellen: §§ 23, 24, 25 und 48 Wohnungseigentumsgesetz, Stand 01.11.2026, abrufbar auf gesetze-im-internet.de.