Jahresabrechnung

Die Jahresabrechnung dokumentiert die tatsächliche finanzielle Entwicklung der Wohnungseigentümergemeinschaft im abgelaufenen Kalenderjahr. Sie ist vom Verwalter zu erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen (§ 28 Abs. 2 WEG).

Inhalt der Abrechnung

• Gesamtkostenaufstellung des Kalenderjahres (Heizung, Wasser, Versicherung, Verwaltervergütung, Reparaturen)
• Einnahmen (Hausgeldzahlungen, Zinsen, Versicherungsleistungen)
• Bestandsentwicklung der Erhaltungsrücklage
• Einzelabrechnung pro Wohneinheit nach Verteilerschlüssel
• Saldo (Nachzahlung oder Guthaben) für jeden Eigentümer
• Vermögensübersicht (Konten, offene Forderungen, Verbindlichkeiten)

Beschlussgegenstand seit WEMoG

Seit der WEG-Reform 2020 wird nicht mehr die Abrechnung als solche beschlossen, sondern nur noch die Anpassung der Vorauszahlungen (Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbeträge, § 28 Abs. 2 WEG). Das vermeidet, dass die gesamte Abrechnung wegen eines einzelnen rechnerischen Fehlers angefochten werden kann.

Fristen und Mängel

Eine gesetzliche Frist für die Vorlage gibt es nicht. Üblicherweise wird die Abrechnung des Vorjahres im ersten Halbjahr des Folgejahres erstellt und in der ordentlichen Versammlung beschlossen. Verzögerte Abrechnungen sind einer der häufigsten Anlässe für einen Verwalterwechsel. Bei formellen oder inhaltlichen Mängeln ist innerhalb eines Monats die Anfechtungsklage möglich.

Verteilerschlüssel und besondere Kostenarten

Die Kosten werden nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Schlüssel verteilt, meist nach Miteigentumsanteilen. Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen zusätzlich der Heizkostenverordnung (HeizkostenV): mindestens 50% bis maximal 70% verbrauchsabhängig, der Rest nach Wohnfläche oder MEA. Sonderausgaben wie der Aufzug können in der Teilungserklärung gesondert geregelt sein (zum Beispiel nur für die oberen Etagen). Bei strittigen Punkten lohnt sich vor der Versammlung der Blick in die Abrechnungsbelege beim Verwalter, die jedem Eigentümer auf Anforderung offen stehen.